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從源頭切斷黑中介主要攬客途徑
五部門發(fā)布意見稿規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布住房租賃信息
虛假房源、黑中介、二房東、僵尸房源……長期以來，北京不少租戶飽受房地產(chǎn)租賃市場的不規(guī)范之苦。
近日，為整頓房地產(chǎn)市場亂象，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委同北京市市場監(jiān)督管理局、北京市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、北京市公安局、北京市通信管理局聯(lián)合起草了《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，并開始面向社會各界公開征求意見。
《征求意見稿》出臺的背景是什么？有哪些亮點(diǎn)和意義？《法制日報》記者對此采訪了業(yè)內(nèi)相關(guān)專家。
房源信息真?zhèn)坞y辨
損害租戶合法權(quán)益
據(jù)了解，去年以來北京市大力規(guī)范網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布，多次開展專項(xiàng)執(zhí)法檢查，集中約談主要網(wǎng)站，嚴(yán)查發(fā)布違規(guī)、虛假房源信息，下架違規(guī)房源信息92萬余條，凍結(jié)違規(guī)用戶賬號約7萬個。在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，5部門發(fā)布了《征求意見稿》。
對此，秦兵律師事務(wù)所律師秦兵分析稱，由于網(wǎng)絡(luò)租房平臺的迅速發(fā)展，足不出戶租房成為很多租房者的首選。具體租房模式是，租房者通過互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)App獲取房源信息，房屋租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)則通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息獲客。與傳統(tǒng)方式相比，互聯(lián)網(wǎng)租房為租房者提供了不少便利，房源信息也較全面。
秦兵說，但房源信息把關(guān)不嚴(yán)一直是整個行業(yè)的“痛點(diǎn)”。此前，一些知名的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺也多次被官方點(diǎn)名通報，其中不乏58同城、安居客等。去年9月7日，北京市住建委發(fā)布消息稱，58同城、安居客、趕集網(wǎng)、房天下、搜房網(wǎng)存在對個人發(fā)布房源信息審核把關(guān)不嚴(yán)，對發(fā)布主體身份認(rèn)證、房源真實(shí)性核實(shí)機(jī)制不完善等問題。北京市住建委要求立即整改，下架不合格房源信息。時隔幾日，前4家平臺仍存在部分房源信息未公示營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)人員信息卡的問題。
“平臺監(jiān)管不嚴(yán)、住房租賃從業(yè)者良莠不齊，導(dǎo)致租房市場曝出許多亂象，網(wǎng)上房源信息魚龍混雜、難辨真?zhèn)?。而住房租賃由于交易頻次高、需求量大且流動性強(qiáng)，其虛假房源亂象更甚于二手房市場，雖然有專業(yè)網(wǎng)站針對虛假房源信息進(jìn)行核實(shí)，但面對海量的房源信息，以及自身人手有限，加上某些信息做得比較隱晦，很難辨別。因此，規(guī)范住房租賃信息，將治理虛假房源擴(kuò)大到租賃市場十分必要?！鼻乇f。
自國家提出“租購并舉”后，北京一直在大力推動住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展。2017年10月31日，北京正式實(shí)施《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，并同步運(yùn)行北京市住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺，一些大型住房租賃企業(yè)開始嚴(yán)格執(zhí)行住房租賃備案制度。
“近幾年，我愛我家、58同城等各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺都在努力推動‘真房源’建設(shè)，政府也在大力整治虛假房源信息，但主要針對的還是二手房買賣市場?！鼻乇f。
在中國傳媒大學(xué)政法學(xué)院法律系副主任鄭寧看來，正紙畢業(yè)季，大多數(shù)畢業(yè)生都是通過互聯(lián)網(wǎng)平臺尋找房源，而互聯(lián)網(wǎng)租賃市場還不夠規(guī)范，違法違規(guī)、虛假、重復(fù)和“僵尸”房源信息屢見不鮮，損害了租房者的合法權(quán)益，產(chǎn)生諸多法律糾紛。
規(guī)范信息發(fā)布主體
切實(shí)加大處罰力度
《征求意見稿》有哪些亮點(diǎn)？
鄭寧認(rèn)為，首先，規(guī)范了發(fā)布住房租賃信息的主體，明確通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺發(fā)布住房租賃信息的企業(yè)要依法登記且正常經(jīng)營，租房信息發(fā)布人員應(yīng)持有從業(yè)人員信息卡；其次，規(guī)定下架發(fā)布超過30日的房源信息，因?yàn)楦髌脚_存在眾多失效房源信息，影響了承租人的判斷；另外，加大對相關(guān)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違規(guī)發(fā)布房源信息處罰力度，形成部門聯(lián)動機(jī)制。
例如，《征求意見稿》提到，通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺發(fā)布房源信息違規(guī)的企業(yè)、從業(yè)人員，暫停信息發(fā)布1至3個月；違規(guī)發(fā)布3次以上的，不得再通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺發(fā)布本市住房租賃房源信息。在鄭寧看來，通過建立互聯(lián)網(wǎng)綜合治理工作機(jī)制，住建、市場監(jiān)管、網(wǎng)信、公安、通信管理部門加強(qiáng)對互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布住房租賃信息的監(jiān)管，綜合運(yùn)用約談告誡、責(zé)令改正、行政處罰、公示曝光、暫停信息發(fā)布等方式加大懲處力度，從而規(guī)范了互聯(lián)網(wǎng)租賃市場。
秦兵也分析稱，《征求意見稿》的亮點(diǎn)在于，第一，從源頭切斷黑中介主要攬客途徑。相較于以往住建委發(fā)布住房租賃指南、提醒消費(fèi)者在租房過程中要警惕“虛假房源”、遠(yuǎn)離“黑中介”“二房東”、警惕“低租金”陷阱、抵制違法群租等善意提醒，強(qiáng)化源頭治理成為該征求意見稿的一大亮點(diǎn)。
秦兵對記者說，北京已將“黑中介”列入“八黑”之一。未到有關(guān)主管部門登記備案的“黑中介”，其欺騙消費(fèi)者的手段大多是通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布低租金的虛假房源信息，引誘租客上鉤，再通過設(shè)置合同陷阱等侵害租賃當(dāng)事人權(quán)益。
而此次《征求意見稿》對發(fā)布住房租賃信息的企業(yè)及人員進(jìn)行了規(guī)定，要求企業(yè)依法登記且正常經(jīng)營；信息發(fā)布人員持有從業(yè)人員信息卡；要編制房屋狀況說明書并留存相關(guān)資料備查。同時禁止互聯(lián)網(wǎng)平臺為被列入異常經(jīng)營名錄或嚴(yán)重違法失信名單的企業(yè)，未按規(guī)定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，被住建、市場監(jiān)管等部門依法限制發(fā)布信息的企業(yè)及人員發(fā)布住房租賃信息。秦兵認(rèn)為，這從源頭上切斷了“黑中介”攬客的主要途徑。
秦兵談到《征求意見稿》的第二個亮點(diǎn)是規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)平臺房源信息交叉發(fā)布?！墩髑笠庖姼濉访鞔_同一房源不得由同一家機(jī)構(gòu)(含分支)重復(fù)發(fā)布；同一房源由多家不同機(jī)構(gòu)發(fā)布的應(yīng)當(dāng)合并展示。此舉顛覆了過去很多互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布平臺的游戲規(guī)則。事實(shí)上，一家機(jī)構(gòu)多個端口交叉發(fā)布房源，同一套房源由不同機(jī)構(gòu)同時發(fā)布一貫是行業(yè)內(nèi)的做法。
《征求意見稿》一旦實(shí)施，將帶來哪些改變？
在秦兵看來，規(guī)范租賃市場需要從企業(yè)到交易各環(huán)節(jié)的努力，包括租賃房源隔斷、空氣質(zhì)量、房源發(fā)布、租金漲幅、租戶安全等都需要新政策保護(hù)。
秦兵認(rèn)為，《征求意見稿》實(shí)施后，住房租賃信息發(fā)布人員的門檻將提高，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺的審核將更加嚴(yán)格，而北京住房租賃備案制度也有望進(jìn)一步向中小中介擴(kuò)展。此外，自2017年發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》以來，北京《住房租賃條例》立法仍在持續(xù)，此次規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)住房租賃信息的發(fā)布或?qū)Α蹲》孔赓U條例》立法起到重要的推動。
“總之，《關(guān)于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知》的出臺將對規(guī)范北京住房租賃市場管理，促進(jìn)北京租房租賃市場發(fā)展，維護(hù)廣大租客的權(quán)益起到重要作用?！鼻乇f。
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