程驍遠(yuǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)基金的下一步

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搭建REITs平臺(tái)，將是商業(yè)地產(chǎn)touzi退出及資金盤活的重要渠道。

“中國(guó)未來(lái)會(huì)是房地產(chǎn)touzi量醉大的市場(chǎng)。我們處于資產(chǎn)管理規(guī)模醉大，房地產(chǎn)touzi市場(chǎng)規(guī)模醉大的環(huán)境下，如何把握這一機(jī)會(huì)而讓touzi策略更加前瞻？”中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部門執(zhí)行合伙人及主管程驍遠(yuǎn)給出了他的答案，需要通過REITs或資產(chǎn)證券化平臺(tái)連接資本、地產(chǎn)，促進(jìn)金融與地產(chǎn)良性循環(huán)。

近日，在國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟（IF-FRE）主辦的2019國(guó)際金融地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)上，程驍遠(yuǎn)針對(duì)上述話題分享了他的看法。程驍遠(yuǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)私募基金及REITs在商業(yè)地產(chǎn)touzi中扮演日益重要的角色。

“私募基金touzi過程中，首先是孵化器的作用，比如負(fù)責(zé)收購(gòu)、開發(fā)、改造、管理一些不太成熟的商業(yè)資產(chǎn)，除了提供資金支持以外，基金經(jīng)理也會(huì)用其專業(yè)能力來(lái)幫助提升物業(yè)的價(jià)紙。”程驍遠(yuǎn)表示。

程驍遠(yuǎn)指出當(dāng)前房地產(chǎn)私募基金與開發(fā)商合作，采取共同設(shè)立基金模式，這種模式是一種Co-GP(雙合伙人，聯(lián)合touzi管理模式)，兩個(gè)普通合伙人分擔(dān)責(zé)任，往往由基金管理公司負(fù)責(zé)資本管理、touzi管理以及touzi者關(guān)系委會(huì)；開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、改造與后期運(yùn)營(yíng)?！斑@種方式分工合作，大家各自發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，共同把蛋糕做大?！?/p>

程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，通過房地產(chǎn)私募基金培育資產(chǎn)潛力，提升物業(yè)的價(jià)紙，如果通過REITs實(shí)現(xiàn)退出，可以提高市場(chǎng)流動(dòng)性，為更多的touzi者提供一個(gè)好的touzi平臺(tái)。

“醉近中美貿(mào)易摩擦引起市場(chǎng)恐慌，但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)港股的REITs股價(jià)波動(dòng)較小。因?yàn)閠ouzi的是未來(lái)的物業(yè)資產(chǎn)收益的波動(dòng)率，而非市場(chǎng)恐慌可以引發(fā)波動(dòng)?！背舔斶h(yuǎn)用港股REITs舉例說(shuō)明，REITs可以為touzi者帶來(lái)收益，也能讓商業(yè)地產(chǎn)與資本形成良性循環(huán)。

從全球REITs市場(chǎng)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是美國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)touzi相當(dāng)一部分資金來(lái)源于上市REITs，美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模已超1萬(wàn)億美元。亞洲市場(chǎng)，日本、新加坡、中國(guó)香港地區(qū)的REITs市場(chǎng)，在過去十幾、二十年也陸續(xù)發(fā)展起來(lái)。

從現(xiàn)階段來(lái)看，中國(guó)內(nèi)地還沒有公募REITs推出，“目前看我們還處于CMBS、ABS階段，真正有了完整的REITs市場(chǎng)推出以后，老百姓有touzi的渠道，同時(shí)也是對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性帶來(lái)相當(dāng)大的支持，對(duì)穩(wěn)定整體資產(chǎn)價(jià)格也能起到相當(dāng)大的作用?！背舔斶h(yuǎn)說(shuō)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量巨大，對(duì)于進(jìn)入到存量時(shí)代的touzi者來(lái)說(shuō)，怎樣把存量資產(chǎn)盤活一直是行業(yè)的難題，國(guó)內(nèi)目前盤活商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的方式，多是通過CMBS、ABS和類REITs方式?！邦怰EITs與成熟REITs相比，流動(dòng)性不強(qiáng)，需要比較強(qiáng)的增信，touzi者大多來(lái)自銀行、信托等資金量大的機(jī)構(gòu)?！背舔斶h(yuǎn)說(shuō)，如果有真正成熟的REITs市場(chǎng)，很多百姓都能夠參與到這個(gè)市場(chǎng)里來(lái)。搭建REITs平臺(tái)將是商業(yè)地產(chǎn)touzi退出及資金盤活的重要渠道。

在程驍遠(yuǎn)的帶領(lǐng)下，中信資本房地產(chǎn)部也在進(jìn)行資產(chǎn)證券化的先鋒探索和實(shí)踐，并完成了兩個(gè)“首單”，打通“touzi-資產(chǎn)管理-類REITs”運(yùn)作全鏈條，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)基金的管理升級(jí)與戰(zhàn)略突破。

2017年中信資本在長(zhǎng)沙touzi并進(jìn)行資產(chǎn)管理的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)起“渤海匯金-中信資本悅方IDMall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，于深交所成功發(fā)行，規(guī)模27.7億元。憑借項(xiàng)目強(qiáng)勁穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為國(guó)內(nèi)首單脫離企業(yè)主體增信的市場(chǎng)化創(chuàng)新嘗試，開創(chuàng)了中國(guó)首單美元基金類REITs先河。2018年發(fā)起物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第一號(hào)”，于深交所成功發(fā)行，規(guī)模18.46億元，成為了“中國(guó)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs”

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