上半年全國(guó)40城土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲

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　　與去年相比，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)明顯熱度已減。上海易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示：2019年上半年，全國(guó)40個(gè)城市土地成交面積為25411.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.6%，同比下降3.6%，成交量環(huán)比下降較明顯?；仡櫄v史，成交量同比增幅于2015年上半年開(kāi)始逐步上行，于2018年上半年見(jiàn)頂后回落，當(dāng)前仍處于下降趨勢(shì)中。

　　近兩年來(lái)，土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。報(bào)告顯示，40城地價(jià)同比漲幅于2016年上半年達(dá)到醉大紙57.2%，隨后開(kāi)始持續(xù)下行，并于2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達(dá)到了22.9%。從絕對(duì)紙看，地價(jià)于2017年下半年見(jiàn)頂，為4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再創(chuàng)新高，為5218.1元/平方米。

　　分城市來(lái)看，6月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州，土地成交溢價(jià)率分別為72%、70%、58%、48%和44%。其中深圳已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月無(wú)土地成交。其中，深圳6月24日掛牌出讓5宗居住用地，為2019年來(lái)首次出讓住宅用地，并且有限價(jià)限售等條件限制。溢價(jià)率較高一方面體現(xiàn)了深圳作為一線(xiàn)城市良好的城市基本面，另一方面體現(xiàn)了由于供地少導(dǎo)致房企在深圳的庫(kù)存量小，需要積極補(bǔ)庫(kù)存。

　　從量?jī)r(jià)方面來(lái)看，一二線(xiàn)城市與三線(xiàn)城市形成明顯反差。6月，4個(gè)一線(xiàn)城市土地成交建筑面積為332.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)27%，同比增長(zhǎng)41%。分析認(rèn)為，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)，其土地成交面積主要取決于土地供應(yīng)量的大小，通常當(dāng)土地供應(yīng)量增大時(shí)，成交面積也有較大增長(zhǎng)。

　　4個(gè)一線(xiàn)城市6個(gè)月移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為14429元/平方米，環(huán)比上漲22.5%，同比上漲21.3%，地價(jià)上漲明顯，大致相當(dāng)于2018年下半年的水平。2019年6月地價(jià)上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較火，溢價(jià)率分別為48%、17%和23%，其中深圳為年內(nèi)首次供地。這一方面體現(xiàn)了一線(xiàn)城市良好的城市基本面及較充分的市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間，另一方面體現(xiàn)了由于供地少導(dǎo)致房企在一線(xiàn)城市的庫(kù)存量小，需要積極補(bǔ)庫(kù)存。

　　6月，二線(xiàn)城市土地成交建筑面積為4273.1萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅增長(zhǎng)14.6%；同比增長(zhǎng)22.8%，地市成交仍然較為活躍；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為5005.9元/平方米，環(huán)比上漲6.0%，漲幅基本與上月持平；同比上漲15.8%，擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前二線(xiàn)城市地價(jià)已經(jīng)接近2017年下半年的歷史醉高地價(jià)區(qū)間。

　　一季度以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)過(guò)熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了中央的高度關(guān)注，“房住不炒”在4月份中央政治局會(huì)議上再次被提及，隨后蘇州、西安、武漢等城市都出臺(tái)了調(diào)控政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，下半年地市或?qū)⒔禍亍?/p>

　　2019年的政府工作報(bào)告中，政府的基調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策并沒(méi)有放松，仍然以“穩(wěn)”為主。由于一季度部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，住建部分別于4月和5月對(duì)10個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較明顯的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。此外，由于一季度房企融資較多，資金寬松，部分房企拿地比較激進(jìn)，5月份銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房企的融資渠道進(jìn)行了限制以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　易居研究院研究員王若辰分析稱(chēng)，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)已經(jīng)與三線(xiàn)城市出現(xiàn)了明顯的分化，以深圳為首的一線(xiàn)城市由于供地少導(dǎo)致的房企庫(kù)存較少，城市基本面較好以及市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)等原因是房企的重點(diǎn)拿地目標(biāo)。6月份二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)仍然火熱，但隨著各城市相關(guān)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，下半年或有所降溫。三線(xiàn)城市量?jī)r(jià)齊跌，或?qū)㈤_(kāi)始持續(xù)降。

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