產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流動性好的城市 房價上漲動能更大

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　　房地產(chǎn)價格的漲跌，同時受到需求多寡和貨幣寬緊的影響，預(yù)測房價的上漲空間也遵循這樣的判斷邏輯。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場的需求量仍有支撐。首先，中國的城鎮(zhèn)化進程還未結(jié)束，根據(jù)歷史經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率達到75%之后才會減慢。其次，當前我國整體存量住宅戶均為1.05套，但一二線城市中仍有不少家庭沒有住房，這兩個因素都表現(xiàn)為城鎮(zhèn)化驅(qū)動下的基本住房需求，此外，改善型需求仍有很強的動能，一是人均住房面積有待繼續(xù)提高；二是市場上老舊小區(qū)、非電梯房的比例仍較高，居住條件改善驅(qū)動下的住房需求也較可觀。

　　在此基礎(chǔ)下，如果流動性不收緊，房價就仍有上漲的空間。我國當前M2總量已經(jīng)相當于歐美之和，實體經(jīng)濟不需要如此多的貨幣，房地產(chǎn)在過去因其抗通脹、低風險收益比等特點，吸納了很多touzi性資金的流入，房地產(chǎn)也成了過剩流動性的蓄水池。這種情況短期來看并不能完全扭轉(zhuǎn)，但是考慮到現(xiàn)階段房價整體的絕對價格較高，房價的漲幅空間也將越來越小。

　　此外我們還需要關(guān)注到，不同于之前的全國普漲，未來不同城市之間的漲幅分化程度將更加明顯。城市之間由于產(chǎn)業(yè)、人口、政策等條件的不同，會呈現(xiàn)出不同的房價格局與趨勢。

　　具體來看，一線城市二手房占比較高，資產(chǎn)流動性較好，城市本身的潛力很大，但是由于政府不允許特大城市的人口過度增長，新增人口的補充較差，房價不一定漲得很快；二線城市及一線城市周邊的強三線城市則表現(xiàn)為正在受益于產(chǎn)業(yè)和人口的集中與溢出，例如未來大灣區(qū)有望新增1億人口，而廣州、深圳的承載能力畢竟有限，且政府對超大城市人口有限制，那么更多的會流向一線城市周邊的強三線城市，這一類城市的房價漲幅是較為樂觀的；而對普通的三四線甚至四五線城市來說，一是缺乏持續(xù)的人口導入，二是這類城市二手房市場疲弱，資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，因此并不具備touzi的價紙，城市房價的漲幅也會偏弱。

　　（作者系天風證券地產(chǎn)首席分析師）

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