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房地產(chǎn)行業(yè)競爭正進(jìn)入“高手過招”時代。
截至7月15日，據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，滬深兩市共計39家上市房企披露2019年中期業(yè)績預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，16家房企業(yè)績預(yù)喜，占比達(dá)41%。從預(yù)告凈利潤變動幅度來看，實現(xiàn)增長的企業(yè)有15家，占比不足四成，剔除數(shù)據(jù)不確定性房企，16家虧損，其中8家是首虧。
紙得一提的是，這39家房企中大多數(shù)是中小房企，但也有泰禾集團(tuán)等銷售規(guī)模達(dá)千億元量級的房企，可以折射出行業(yè)整體情況。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，2019年上半年，行業(yè)分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，業(yè)績變化可謂“喜憂參半”，中小房企虧損面擴(kuò)大，部分大中型房企盈利情況較好，尤其泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等第二梯隊房企表現(xiàn)突出，有助于強(qiáng)化touzi者對此類房企的市場信心。
泰禾等三家凈利增幅超40%
在已發(fā)布2019年中期業(yè)績預(yù)告的39家房企中，剔除8家無法提供業(yè)績增長或下滑幅度數(shù)據(jù)的企業(yè)，實現(xiàn)業(yè)績增長的房企不足一半，可謂“喜憂參半”。
從預(yù)告凈利潤下限來看，在已公布具體數(shù)據(jù)的39家企業(yè)中，10家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比達(dá)26%；預(yù)告凈利潤變動幅度超過100%的房企達(dá)7家，這意味著少數(shù)房企凈利潤將翻倍。
《證券日報》記者注意到，大型房企盈利總額排位依舊靠前，凈利潤超過10億元的房企目前有6家，其中預(yù)告凈利潤變動幅度超過40%的為金科股份、泰禾集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展。
以泰禾集團(tuán)為例，據(jù)其公告顯示，2019年上半年，預(yù)計公司歸屬于上市公司股東的凈利潤在13.7億元—15.7億元之間，比上年同期增長40.04%-59.97%
關(guān)于業(yè)績變動的原因，泰禾集團(tuán)稱主要有兩個方面，一是報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模正常增長，2019年上半年可確認(rèn)銷售收入高于上年同期致使利潤增長；二是報告期內(nèi)部分房地產(chǎn)項目引入合作方，進(jìn)行股權(quán)合作，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)touzi收益高于上年同期。
此外，從泰禾集團(tuán)近年來的拿地touzi邏輯或也透露出一些重要信心。2017年初，泰禾集團(tuán)董事長黃其森稱，不會去拿“地王”。事實上，自2015年土地市場“面粉貴過面包”以來，泰禾集團(tuán)在拿地方式上幾乎上演了大反轉(zhuǎn)，不再去公開市場當(dāng)“拿地大哥”，而是通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備。
土地成本降低后，盡管市場動蕩，甚至一線城市新房入市價格被限制，但瞄準(zhǔn)做4億中產(chǎn)人群生意的黃其森，多年來聚焦于布局改善型和高端產(chǎn)品線，平均銷售單價一路走高。中泰證券分析師倪一琛表示，泰禾集團(tuán)2018年住宅結(jié)算均價高達(dá)2.25萬元/平方米。此外，得益于高毛利項目結(jié)算，公司2018年全年毛利率達(dá)到30%以上，帶動凈利潤率增加3個百分點(diǎn)以上。
除了降低土地成本投入進(jìn)而提升利潤空間，依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓增厚凈利潤收入，也是今年上半年有些房企增收的原因之一。比如，泰禾集團(tuán)出售多個項目部分股權(quán)引入合作方，進(jìn)而獲得touzi收益；海航touzi業(yè)績增長超過100%的原因之一也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所致。
正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，2019年上半年結(jié)算的項目多是2017年以來拿地的項目，有些房企在這一期間拿到的便宜地塊，結(jié)算利潤較高；但一些處在爬坡求規(guī)模擴(kuò)張階段的房企卻在前兩三年間頻繁拿下高價地，導(dǎo)致利潤率水平差，接下來日子可能比較困難，不排除出讓項目的可能性。
地產(chǎn)“小年”仍存機(jī)會
今年上半年，《證券日報》記者與多位房企高管交流后獲悉，業(yè)界普遍認(rèn)為今年仍舊是房地產(chǎn)行業(yè)的“小年”，但“小年”中藏有機(jī)會。上半年，蘇州、西安等部分二線城市市場上行，有些企業(yè)搶得了銷售窗口期，已經(jīng)回籠不少資金，預(yù)計下半年有些城市政策層面或許有所放松，多數(shù)開發(fā)商將在下半年集中推盤。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%。從整體來看，房企2019年目標(biāo)制定相對謹(jǐn)慎，平均目標(biāo)增長率僅在20%左右。同時，2019年整體的預(yù)期貨紙去化率降至60%左右，完成業(yè)績目標(biāo)更依賴于供貨量的增長。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。
“對于房企下半年的排兵布陣，在加快推貨的同時，還要注意提高回款率。”有業(yè)內(nèi)分析人士表示，即使利潤率有所下滑，但回款到位，還可抓住窗口期拿地，企業(yè)則能繼續(xù)發(fā)展。
實際上，目前來看，不管是龍頭房企還是中小房企，都非常注重現(xiàn)金回籠情況。以泰禾集團(tuán)為例，上半年啟動“搶收”計劃后，在北京的兩個“大院系”項目即斬獲113億元銷售額。從數(shù)據(jù)上看，北京新建商品住宅市場一年的網(wǎng)簽銷售額約為400億元，半年則相當(dāng)于200億元，這意味著泰禾上半年完成的銷售業(yè)績占據(jù)了北京新建商品住宅市場一半的份額。
由此可見，“小年”中的機(jī)會仍在，能抓住這些機(jī)會的房企市場份額將進(jìn)一步提高。
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP50房企權(quán)益金額門檻升至217.8億元，門檻增幅醉高達(dá)6%；TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個百分點(diǎn)，可見龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。
至于下半年的整體市場走勢，克而瑞預(yù)計稱，“2019年將是房地產(chǎn)市場銷售‘小年’。下半年，百強(qiáng)房企規(guī)模增長也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長的概率不大”。
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