樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)新高，官媒稱精準出擊是鞏固調(diào)控成果當務之急

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中房網(wǎng)訊 宏觀政策微調(diào)令樓市再次蠢蠢欲動，但與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控也再度加碼。

數(shù)據(jù)顯示，截止到目前，7月已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，累計超過40次。這一調(diào)控次數(shù)刷新了醉近2年以來樓市調(diào)控同期紀錄。據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)樓市調(diào)控已經(jīng)累計超過220次。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，央行在7月的操作并沒有對購房者產(chǎn)生直接的作用，熱點城市的降溫依然在持續(xù)，但是對于房企的影響卻是不容忽視的。在下半年整體經(jīng)濟由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門已經(jīng)開始調(diào)松，房企資金面的“干渴度”有望得到緩解。

嚴防市場“燥熱”

據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》文章報道，關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱有一個描述：貨幣是一般等價物，貨幣跟所有需求都有關(guān)系，但所有貨幣都流向房地產(chǎn)還是因為市場供求出了問題。而這也是當前的房地產(chǎn)市場寫照。一邊是穩(wěn)健貨幣政策，而另一邊則是房地產(chǎn)調(diào)控維持高壓模式。

7月23日，國務院常務會議部署更好發(fā)揮財政金融政策作用，支持擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)促進實體經(jīng)濟發(fā)展。會議提出穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導機制，落實好已出臺的各項措施。

具體操作層面已有動作。7月23日，央行開展5020億元1年期中期借貸便利(MLF)操作，對沖當日1700億元逆回購到期量后，實現(xiàn)凈投放3320億元。就在前一周，7月16日至19日，央行分別開展了3000億元、1000億元、800億元、1000億元逆回購操作，對沖逆回購到期量后，累計實現(xiàn)凈投放5400億元。

微調(diào)的貨幣政策是否會再次引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪燥熱還未可知，但房地產(chǎn)調(diào)控卻搶先開啟新一輪“嚴打”模式。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計，7月份以來各城市出臺的調(diào)控政策涉及多個方面。這其中包括進一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為、規(guī)范商品房銷售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象、打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為以及暫停個人之間不動產(chǎn)抵押業(yè)務等等。此外，個別城市甚至還針對調(diào)控房價以比例形式設(shè)置了漲幅上限。紙得注意的是，7月份各地出臺的調(diào)控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內(nèi)的三四線城市似乎占據(jù)了主流。

精準出擊鞏固調(diào)控成果

新華社文章指出，改善和創(chuàng)新樓市調(diào)控手段，精準出擊，是鞏固樓市調(diào)控成果的當務之急。

今年以來，樓市調(diào)控“一城一策”精準發(fā)力，全國樓市總體平穩(wěn)運行，調(diào)控取得初步成效。但是，一些開發(fā)商炒買炒賣、哄抬價格、誘導購房者規(guī)避政策，擾亂市場秩序，影響市場穩(wěn)定，對部分城市房價上漲推波助瀾。

透過現(xiàn)象看本質(zhì)，可以看出一個重要因素，在于部分地方政府對落實“房住不炒”要求認識仍不到位，個別城市發(fā)展理念陳舊，對于市場炒作睜一只眼閉一只眼，甚至希望炒高房價拉高地價，由此增加賣地收入推動發(fā)展。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根源在于一些地方?jīng)]有深刻領(lǐng)會建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的科學內(nèi)涵，仍希望依賴房地產(chǎn)業(yè)掙快錢，解決結(jié)構(gòu)性矛盾乏力，經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)換進展緩慢。

今年以來，一些城市出臺的因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控措施，收到一定成效。

熱點城市也不斷升級調(diào)控措施“堵漏洞”，同時，住建部等七部門今年下半年在北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，嚴厲打擊“投機炒房”“房地產(chǎn)黑中介”“違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”“虛假房地產(chǎn)廣告”等多個方面。

莫讓三四線樓市成新的風險聚集地

盡管全國樓市整體平穩(wěn)，但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭。新華社文章指出，要謹防三四線城市房地產(chǎn)市場成為新的風險聚集地。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年6月，在70個大中城市里，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現(xiàn)9%以上同比增幅。

同時，三四線城市土地市場量價齊升。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的300個城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價、土地平均溢價率等數(shù)據(jù)的增長率明顯高于一二線城市。

專家分析指出，部分三四線城市房價上漲，除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用。此外，品牌房企布局下沉至三四線城市，同樣是推動三四線樓市上行的因素。同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，十強房企在三四線城市的銷售額集中度，在2015年至2017年期間由13%提升至25%。

新華社文章認為，對于三四線城市房地產(chǎn)市場，政府調(diào)控應加強預期引導、警示風險。專家表示，部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速，整體來看人口仍在流出，其房價上漲從根本上缺乏支撐。

據(jù)新華社記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，三四線城市分化正在加劇。一些邊遠地區(qū)、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫存；一些環(huán)京、環(huán)滬等熱點三四線城市在嚴厲調(diào)控下，樓市趨穩(wěn)；一些三四線城市，多方因素推動樓市升溫，但住房有效供給不足，仍然面臨上漲壓力。

更紙得警惕的是，當前多數(shù)三四線城市住宅可售面積回歸合理區(qū)間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現(xiàn)新的風險積聚。

建立社會投機資金和樓市健康發(fā)展之間的“防火墻”

防止三四線城市成為風險聚集地，地方政府應堅持“房住不炒”定位，落實調(diào)控主體責任，切實改善住房供求關(guān)系，確保市場穩(wěn)定，兼顧棚改、調(diào)控、去庫存多重目標。

要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。

在供地方面要嚴格避免短期行為，不能因為市場高漲，就大量供應，要從實際供需平衡出發(fā)，長遠考慮市場承受力，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從宏觀金融層面，則要建立社會投機資金和樓市健康發(fā)展之間的“防火墻”，對短期炒房行為嚴加限制。

做好三四線城市的樓市調(diào)控，使其沿著健康軌道發(fā)展，對確保全國樓市的調(diào)控成效至關(guān)重要。三四線城市要根據(jù)各地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在新型城鎮(zhèn)化進程中科學布局產(chǎn)業(yè)與住房建設(shè)，在嚴格遏制投機炒作的同時，支持居民自住和進城人員購房租房需求。

此外，除了三四線城市以外，熱點城市也需要正視自身市場存在的問題，積極主動借鑒其他城市探索出的有效做法，織牢織密防炒房的政策之網(wǎng)。

來源：新華社、21世紀經(jīng)濟報道

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