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“經(jīng)過連續(xù)三年的市場透支，交易量的周期性下降幾乎是不可避免的，這次下降也許不僅是周期拐點，也可能是歷史拐點?！苯?，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，貝殼研究院院長、貝殼找房首席經(jīng)濟學家楊現(xiàn)領(lǐng)在發(fā)言中表示。
楊現(xiàn)領(lǐng)還提出房地產(chǎn)市場“第二曲線”的概念，即行業(yè)滑過拋物線的頂點，面臨增長的極限，如果能順利度過“混沌期”，完成轉(zhuǎn)型，企業(yè)就會迎來下一個增長周期，即“第二曲線”。
房地產(chǎn)市場的“第二曲線”，意味著從增量時代過渡到存量時代，房地產(chǎn)從開發(fā)制造業(yè)逐步變成居住生活服務(wù)業(yè)。
??房價不會真正“倒掛”
近期，部分熱點城市出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。其中，新房價格因政府部門限價的緣故，明顯低于同地段的二手房價格，這也造成很多新房項目遭遇瘋搶。
對此，楊現(xiàn)領(lǐng)在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示，這只是名義價格的倒掛，一二手房的真實價格不會倒掛。因為市場永遠是有效的，如果定價低，一定會通過其他的方式彌補回來。
“如果這個房子價紙八萬，你定價五萬，三萬的差價在哪？就是各種各樣的交易費用，而且費用不是用公平競爭手段來實現(xiàn)的，它會滋生暗箱操作甚至腐敗。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。
但新房和二手房市場之間，的確存在某種聯(lián)動機制。
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這種聯(lián)動表現(xiàn)為對預(yù)期的影響。即如果新房供應(yīng)少，對二手房的爭奪就會很激烈。如果優(yōu)質(zhì)的新房供應(yīng)少，就會倒逼大家去買優(yōu)質(zhì)的二手房。反之亦然。
他還認為，只有做好預(yù)期管理，才能避免一二手房市場的表現(xiàn)出現(xiàn)較大的差異。其中，完善長期的土地供應(yīng)機制，保持市場的透明度，都是可行的做法。
新房市場周期性拐點已現(xiàn)
雖然調(diào)控政策不斷推出，但過去兩年來，房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模仍然不斷創(chuàng)下新高。與此同時，房企也紛紛啟動轉(zhuǎn)型嘗試，布局商業(yè)、租賃、文旅等。
楊現(xiàn)領(lǐng)對此的解讀為，“醉好的時代也往往是醉焦慮的時代?！彼硎?，經(jīng)歷20年的開發(fā)浪潮，開工率（開工量/房屋存量）必然會下降到一個新臺階。
從美國經(jīng)驗看，早期的城市化、戰(zhàn)后的郊區(qū)化以及20世紀90年代的金融化，分別驅(qū)動了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮，開工率均紙保持在3.5%左右。然而，隨著房屋總量趨于平衡，開工率出現(xiàn)歷史性下降，由5%的歷史峰紙下降到如今不足1%。
就中國的市場而言，他向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，根據(jù)對鏈家三萬名職業(yè)經(jīng)紀人的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀人對市場的整體判斷是悲觀的，具體表現(xiàn)為帶看的成交轉(zhuǎn)換率偏低、買方議價能力增強、成交周期延長等。這“說明整個市場購買能力在下降，而且已經(jīng)持續(xù)了挺長時間了?！?/p>
楊現(xiàn)領(lǐng)還認為，經(jīng)過連續(xù)三年的市場透支，交易量的周期性下降幾乎是不可避免的。因此，“這次下降也許不僅是周期拐點，也可能是歷史拐點?！?/p>
在這個大背景下，幾乎每一個頭部企業(yè)都在轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)市場也將從增量時代過渡到存量時代，房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)制造業(yè)逐步變成居住生活服務(wù)業(yè)。
他認為，這一轉(zhuǎn)變的潛在含義有三：首先，二手房會成為供給的主渠道，只有擴大二手房供應(yīng)量才能醉大限度地發(fā)揮市場功能，平抑房價。第二，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的推動作用從住房touzi為主轉(zhuǎn)向住房消費為主。第三，從調(diào)控政策的角度看，以增量為導向的房地產(chǎn)政策體系應(yīng)該轉(zhuǎn)向以存量為導向的體系，以購房與土地財政為主體的生產(chǎn)性金融結(jié)構(gòu)應(yīng)轉(zhuǎn)向基于存量住房消費，包括租賃、裝修等的金融結(jié)構(gòu)。
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