買(mǎi)房熱線：1
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“全國(guó)來(lái)講，還不能武斷地說(shuō)房?jī)r(jià)見(jiàn)頂了。”7月23日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)上表示。
2018年以來(lái)，XG限價(jià)限售等政策持續(xù)收緊，但鐘偉認(rèn)為，這并不足以構(gòu)成有效的長(zhǎng)效機(jī)制，也不足以抑制房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)。
鐘偉認(rèn)為，“愛(ài)情會(huì)失之交臂，永遠(yuǎn)不會(huì)再來(lái)。但房子不會(huì)?！痹谶^(guò)去的20年中任何時(shí)點(diǎn)，都可以買(mǎi)入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益?，F(xiàn)在買(mǎi)房耐心拿6年，可能會(huì)有翻倍的收益。
限制性政策的反思
2018年樓市引人注目的現(xiàn)象之一是，限價(jià)帶來(lái)的新房二手房倒掛，各地爆發(fā)“搖號(hào)”搶房。
鐘偉認(rèn)為，限制性政策與經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場(chǎng)的自身運(yùn)作機(jī)制不一致，“其中限價(jià)可能是影響后果醉嚴(yán)重的一種。”
限價(jià)令將價(jià)格強(qiáng)行壓住，形式上降低了房?jī)r(jià)，而普通居民并未因此獲利，真正受惠的反而是高收入人群，因?yàn)橹挥兴麄兡苤Ц陡甙旱摹罢\(chéng)意金”以及較高的首付。
比如在深圳華潤(rùn)城三期的預(yù)售中，參與搖號(hào)的買(mǎi)房人被要求支付200萬(wàn)的“誠(chéng)意金”；招商雙璽的“誠(chéng)意金”則為500萬(wàn)。
此外，限價(jià)必然導(dǎo)致短缺，而民眾的需求有增無(wú)減，供給難以跟上的情況下，“走后門(mén)”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)?？此乒降摹皳u號(hào)”購(gòu)房也變得有機(jī)可乘。
盡管人為的限價(jià)政策已經(jīng)帶來(lái)很多副作用，但鐘偉判斷限價(jià)短期內(nèi)并不會(huì)取消。那么，是否會(huì)出現(xiàn)因?yàn)樾路拷祪r(jià)，二手房成交低迷，二手房也會(huì)降價(jià)慢慢接近新房?jī)r(jià)格？對(duì)此鐘偉認(rèn)為，二手房市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)形成，且需求持續(xù)增長(zhǎng)，很難降價(jià)。
如果二手房?jī)r(jià)格跟新房越來(lái)越接近，到時(shí)候新房市場(chǎng)會(huì)消失。原因在于，住宅永遠(yuǎn)是新比舊好，新房總要比二手房貴才符合常理。倘若做新房的利潤(rùn)與二手房無(wú)異，新房供應(yīng)商自然選擇退出市場(chǎng)。
政策如若不放松，未來(lái)商品房市場(chǎng)將面臨萎縮、倒退的窘境；如果商品房市場(chǎng)卻逆轉(zhuǎn)回去了，就成為鐘偉眼中的“危險(xiǎn)”所在。
在他看來(lái)，限制性政策不可能真正抑制房?jī)r(jià)，只是短期內(nèi)改變了供求關(guān)系。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅也不足以構(gòu)成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的全部。房地產(chǎn)稅僅可作為一種居民收入調(diào)節(jié)的方法，提高財(cái)政的汲取能力和公眾持有房產(chǎn)的持有成本，但希望通過(guò)這個(gè)政策來(lái)平抑、收斂各個(gè)區(qū)域之間分化的房?jī)r(jià)，效果有待商榷。
究竟什么決定房?jī)r(jià)？
拋開(kāi)短期的調(diào)控政策，鐘偉認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看仍然是上漲的，他對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上流行的判斷房?jī)r(jià)的指標(biāo)如房?jī)r(jià)收入比、月供租金比、租售比等進(jìn)行了批駁。
他還表示，“日本房地產(chǎn)泡沫”是一個(gè)孤例。目前全球主要城市的房?jī)r(jià)，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1994年，也就是25年前。
不過(guò)，鐘偉也否認(rèn)了“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的簡(jiǎn)單推定。在他看來(lái)，不同區(qū)域、不同消費(fèi)水準(zhǔn)、不同收入增長(zhǎng)的人群難以一概而論。住宅作為商品，本身的漲跌也是呈有高峰、有波谷的曲線化態(tài)勢(shì)。
鐘偉從儲(chǔ)蓄和收入指標(biāo)來(lái)判斷未來(lái)房?jī)r(jià)。從儲(chǔ)蓄角度來(lái)看，日本儲(chǔ)蓄率為零，美國(guó)儲(chǔ)蓄率是7%到8%，中國(guó)是40%多，國(guó)民仍有財(cái)富能力去touzi房產(chǎn)。
鐘偉表示，中國(guó)從收入水平來(lái)講并不算富，但從財(cái)務(wù)的角度來(lái)說(shuō)仍算富有，如今中國(guó)城鄉(xiāng)居民可touzi金融動(dòng)產(chǎn)為120萬(wàn)億。
收入也是決定商品房?jī)r(jià)格彈性的重要指標(biāo)。鐘偉表示，根據(jù)動(dòng)態(tài)計(jì)算的結(jié)果，假定年收入增長(zhǎng)年均8%，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)至少有50%的漲幅。
“工資跟不上房?jī)r(jià)”是民眾醉關(guān)心的話(huà)題之一。對(duì)此鐘偉回應(yīng)，80%的年輕人工資收入可能漲得較慢，而20%的優(yōu)秀年輕人工資漲幅較快。
1999年之前中國(guó)城鎮(zhèn)職工工資的平均漲幅年均是8.6%，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)到現(xiàn)在的19年間，城鎮(zhèn)職工工資的平均漲幅年均9.4%，但仍然沒(méi)有趕上12.2%的房?jī)r(jià)上漲速度。
但這并不意味著購(gòu)房能力越來(lái)越弱?！爱?dāng)你決定買(mǎi)一套500萬(wàn)的房子，在今后十年、二十年是不會(huì)漲的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)榈诙攴孔幼兂?50萬(wàn)而向你要550萬(wàn)”，鐘偉以“買(mǎi)入時(shí)房?jī)r(jià)鎖定，而工資動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)”的對(duì)比解答了這一疑問(wèn)。
他進(jìn)一步闡釋了自己的計(jì)算結(jié)果：即使在未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、收入增長(zhǎng)亦放緩的情況下，年均8%的增長(zhǎng)率，也意味著人們?cè)诮窈蟮亩昕偸杖氡痊F(xiàn)在的總收入平均要高2.5倍，這是為什么他們能買(mǎi)得起房的一個(gè)重要原因。
需要注意的是，從全球來(lái)看，房?jī)r(jià)的分化儼然已成未來(lái)的趨勢(shì)。鐘偉認(rèn)為，正如西雅圖、舊金山、波士頓、紐約等城市，消費(fèi)者在中國(guó)的發(fā)達(dá)城市買(mǎi)房，價(jià)格漲幅依然可觀。北京、上海、深圳等地的樓市仍具有touzi價(jià)紙。
鐘偉篤定，當(dāng)中國(guó)進(jìn)入一個(gè)成熟的高收入社會(huì)之后，即使全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，充滿(mǎn)活力的一些城市房?jī)r(jià)依然會(huì)漲。所以長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)是上漲的，但上漲的幅度分化會(huì)日趨嚴(yán)重。
鐘偉表示，三四五線的房?jī)r(jià)在未來(lái)兩三年走勢(shì)不錯(cuò)，他傾向認(rèn)為“未來(lái)三年中國(guó)三四五線城市低于1.4萬(wàn)/平米的房屋會(huì)消失”，原因在于。
住宅供應(yīng)成本6800元/平方米，開(kāi)發(fā)商逐利而行，1.4萬(wàn)元—1.5萬(wàn)元/平方米才是未來(lái)的主流。
但長(zhǎng)期來(lái)看，支持三四五線房?jī)r(jià)的真實(shí)需求仍然較弱。
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