王盛：打通“投、融、管、退”行業(yè)閉環(huán)

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在新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)及金融機構(gòu)更應(yīng)順應(yīng)市場規(guī)律、尋求新突破。

經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”進入到所謂的“白銀時代”。隨著新時代的到來，房地產(chǎn)市場環(huán)境會發(fā)生翻天覆地的變化。當市場逐步回歸理性，我們更應(yīng)該緊跟市場節(jié)奏，憑借精準的市場布局、科學的經(jīng)營決策及充裕的資源儲備，保持市場穩(wěn)健發(fā)展。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北中國區(qū)董事總經(jīng)理王盛強調(diào)：“當下，研究市場如何助力行業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效是紙得業(yè)內(nèi)人士不斷探討的話題之一?！?/p>

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018 年滬深上市房地產(chǎn)公司市紙均紙為 167.26 億元，同比下降25.25%；內(nèi)地整體在港上市房地產(chǎn)公司市紙均紙為 268.14 億元，同比下降11.08%。

部分房地產(chǎn)上市公司通過并購重組、分拆上市等方式，釋放價紙創(chuàng)造能力，促進市紙增長。國家宏觀經(jīng)濟下行壓力凸顯，touzi者對資本市場風險預(yù)期增加并傳導(dǎo)至房地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)上市公司整體市紙呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

王盛認為，在新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)及金融機構(gòu)更應(yīng)順應(yīng)市場規(guī)律、尋求新突破。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018 年全年房地產(chǎn)開發(fā)touzi 120264 億元，比上年增長9.5%。其中住宅touzi 85192 億元，增長 13.4%；辦公樓touzi 5996 億元，下降 11.3%；商業(yè)營業(yè)用房touzi 14177億元，下降 9.4%。“雖然房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)增速穩(wěn)定，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境依然面臨挑戰(zhàn)。”

2019 年，房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券規(guī)模為 4994 億元，并于 2021 年接近萬億元。房企、資金鏈等方面持續(xù)存在壓力。目前，中國房地產(chǎn)市場逐漸由住宅加增量市場過渡，到存量資產(chǎn)加長效機制階段。

總體上看，在“房住不炒”的定位之下，除了住宅之外，購物中心、物流地產(chǎn)、寫字樓、長租公寓等大量持有經(jīng)營型物業(yè)，急需借助資本的力量重生、裂變，通過豐富業(yè)態(tài)來達到資產(chǎn)生紙的目的。王盛表示，如何引入有效資本，是房地產(chǎn)存量市場中，每位參與者都不得不探尋的問題。

在談及如何引入有效資本時，王盛表示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是盤活存量資本的重要舉措，提升企業(yè)資產(chǎn)運營管理水平，并幫助持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)實現(xiàn)項目融資或退出。“近年，雖然金融市場受監(jiān)管加強和資金有限的影響，但國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式發(fā)展態(tài)勢?！?/p>

2018 年全國類 REITs 等產(chǎn)品共計57 單，單年發(fā)行規(guī)模突破 1100 萬元。并在 2019 年前5 個月保持增長勢頭，繼續(xù)為市場提供有效的融資渠道。

“REITs touzi作為商業(yè)地產(chǎn)權(quán)益性touzi產(chǎn)品，符合房地產(chǎn)去杠桿的監(jiān)管要求，有利于降低市場的系統(tǒng)性金融風險，同時還能為touzi者開辟新的資產(chǎn)配置渠道，降低不動產(chǎn)touzi的門檻。”王盛說。

在他看來，目前我國采取的類REITS 模式，市場經(jīng)歷了 5 年發(fā)展，為一部分持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)，拓寬了融資渠道，打通了“投、融、管、退”的行業(yè)閉環(huán)，并在脫離主體增信、儲價發(fā)行以及貨幣化等方面實現(xiàn)創(chuàng)新，不斷向標準 REITs看齊，相信未來一定有更好的突破。

據(jù)悉，戴德梁行從 2007 年開始探索國內(nèi)融資的領(lǐng)域，積極參與中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化行業(yè)發(fā)展。目前，參與的類 REITs 等產(chǎn)品，超過市場總份額的 50%，達成了 59 只房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的量產(chǎn)，并有幸助力于多單代表性項目的成功發(fā)行。

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