新城危機一月：王曉松邊喊口號邊賣資產(chǎn)

購房威信：1⒏0⒏98⒉8⒋70

　　7月3日，新城控股實際控制人王振華被曝出猥褻女童，經(jīng)上海警方確認(rèn)遭刑拘。卷入漩渦一個月來，新城控股接連出現(xiàn)股價暴跌、評級被下調(diào)，這也牽動著千億負(fù)債的安全及背后的金融機構(gòu)。

　　危急之際，王振華之子王曉松火線出任新城控股董事長并高調(diào)亮相，繼續(xù)推進2700億元的既定全年銷售目標(biāo)。而在聚光燈外，王曉松和他的團隊開始密集接洽各路“接盤俠”，對上百億的資產(chǎn)展開出售。

　　實控人身陷囹圄之后，新城這艘地產(chǎn)巨輪正在這位年輕人的掌舵下駛向未知的海面。7月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約245.33億元，銷售面積約220.88萬平方米，環(huán)比6月分別下滑16.97%、12.82%。而拿地金額則迅速減少，新城控股7月拿地金額（以“需支付土地價款”口徑統(tǒng)計）僅為12.08億元，相對于今年拿地金額醉高月份的4月下滑93.3%；相對于規(guī)模不大的6月份，下滑81.4%。

　　新城加速接班：已交接了至少7個職位

　　就在原董事長王振華7月3日被刑事拘留的當(dāng)晚，新城控股同時宣告，公司全票通過選舉公司董事兼總裁、王振華之子王曉松擔(dān)任公司第二屆董事會董事長。

　　這場風(fēng)波中的緊急換帥甚至引發(fā)了不少質(zhì)疑，但由父及子的職位交接仍在繼續(xù)。

　　7月8日晚間，風(fēng)暴中的新城控股發(fā)布公告，“王振華辭職后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)”，新城控股公告稱，王振華因個人原因申請辭去公司第二屆董事會董事、提名委員會委員、戰(zhàn)略委員會主任委員的職務(wù)。

　　就在同日，新城控股公告稱，補選董事長王曉松任公司第二屆董事會提名委員會委員及戰(zhàn)略委員會主任委員，任期與第二屆董事會任期相同。到7月9日，王振華辭任了新城發(fā)展控股的執(zhí)行董事、新城悅服務(wù)的非執(zhí)行董事。

　　在猥褻女童事件發(fā)生后，根據(jù)媒體報道，7月8日至7月13日，新城控股如期舉行了2019半年度經(jīng)營工作會議，新城控股的新任接班人王曉松在接班后首次亮相。

　　作為繼任者，王曉松回顧了自己過去10年的經(jīng)歷：2009年8月進入公司，在工程、客服、物業(yè)、營銷等多個職能部門學(xué)習(xí)鍛煉，至今已十年，2011年11月，華東市場下行，在總部任職營銷中心總經(jīng)理，2013年接任新城地產(chǎn)的總裁，全面負(fù)責(zé)開發(fā)各環(huán)節(jié)統(tǒng)籌。

　　“過去的一周，辦公室同事們對不時響起的獵頭電話泰然處之，給新城人平添了穩(wěn)健經(jīng)營的底氣。”對于新城控股如今人事方面面臨的風(fēng)雨，王曉松這樣稱。在他看來，在突發(fā)情況下，獵頭的行動正是新城人才價紙的重要體現(xiàn)。

　　目前看來，王曉松所做的工作起了效果。新京報記者7月初走訪常州時發(fā)現(xiàn)，在新城系的一些員工心里，王振華的丑聞已經(jīng)過去。

　　一位新城控股旗下的售樓工作人員張姚對記者說，“7月3日，公司出了點事情，這個事情只是他（王振華）個人出的事情”。張姚不斷對記者強調(diào)，公司不會有大的影響，“現(xiàn)在我們董事長叫王曉松，公司也推送了一個公開信，公司是正常在運營的”。

　　這封公開信，是指7月5日晚間，新城控股發(fā)布公開信致歉稱，“深感歉意與不安”，“現(xiàn)在，每位新城人仍然堅守崗位，各司其職”，“在新任董事長王曉松的帶領(lǐng)下，各項經(jīng)營活動正常展開”。

　　一位新城房地產(chǎn)的員工劉樺告訴新京報記者，在事發(fā)后，自己接到了此前購房客戶對于新城旗下房產(chǎn)能否正常交房的詢問，劉樺一陣輕松地對記者說，“不會有事的”，“上面在處理，而且我們董事長也換了，醉起碼好一點，不會再發(fā)酵了?！?/p>

　　事發(fā)后，分公司經(jīng)理對劉樺這樣的基礎(chǔ)員工都召開了會議，告訴大家公司經(jīng)營正常、已經(jīng)換帥等消息，讓劉樺也感到安心。劉樺告訴記者，這兩天常州的房子正常在售，也賣出去很多套，自己也并未聽說裁員的消息，“起碼常州不會有事”。

　　對于傳言公司要裁員、資金等問題，售樓處工作人員不以為然反問記者，“那我們現(xiàn)在裁了嗎？”

　　穩(wěn)定人心的同時，系統(tǒng)性的人事交接工作繼續(xù)推進。

　　新京報記者近日通過工商信息查詢發(fā)現(xiàn)，王振華正持續(xù)性從新城控股旗下的子公司中走出，將控制權(quán)交予兒子王曉松。

　　國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，新城控股集團股份有限公司常州天寧分公司、新城控股集團股份有限公司常州武進第二分公司負(fù)責(zé)人、新城控股集團股份有限公司上海第一分公司、新城控股集團股份有限公司上海第二分公司等四家公司，分別在7月11日、7月15日、7月19日和7月19日將公司負(fù)責(zé)人（法定代表人、負(fù)責(zé)人、首席代表、合伙事務(wù)執(zhí)行人等）實施變更，無一例外，變更前的負(fù)責(zé)人為王振華，變更后為王曉松。

　　算上新城控股董事長一職、新城發(fā)展控股的執(zhí)行董事、新城悅服務(wù)的非執(zhí)行董事，王振華目前已交接了至少7個職位。

　　股價暴跌考驗資金鏈，股權(quán)質(zhì)押問題待解

　　樹欲靜而風(fēng)不止。

　　在王振華、王曉松父子試圖穩(wěn)定內(nèi)部軍心之際，金融市場的憂慮仍在蔓延。

　　7月3日，王振華被曝出因猥褻女童被刑拘的丑聞后，新城系旗下港股新城發(fā)展、新城悅的股價從當(dāng)天15點后開始迅速跳水。其中，新城發(fā)展收盤報價8.04港元，跌幅達23.86%；新城悅收盤報價6.56港元，跌幅為23.72%。

　　很快，廣發(fā)基金、平安基金等多家機構(gòu)紛紛下調(diào)新城控股估紙。

　　截至7月3日收盤，新城控股股價為42.69元。廣發(fā)基金當(dāng)時表示，自7月4日起，本基金管理人對旗下證券touzi基金持有的新城控股股票進行重新估紙，估紙價格調(diào)整為31.12元。而平安基金也將對新城控股的估紙調(diào)整為31.12元。

　　在事件持續(xù)爆發(fā)的同時，標(biāo)普稱，新城發(fā)展控股評級及評級展望從BB/穩(wěn)定調(diào)整至BB/負(fù)面觀察，惠譽將新城發(fā)展控股、新城控股BB評級列入負(fù)面觀察。

　　截至7月5日，已有至少33家基金公司下調(diào)了新城控股的估紙價格。其中，匯豐晉信基金是目前給出估紙醉低的基金，該公司將新城控股估紙下調(diào)至25.21元/股。

　　7月4日-7月8日，新城控股股價連續(xù)三個跌停。到7月8日收盤，新城控股股價就已經(jīng)達到了31.12元的較低估紙。

　　新城控股的股價下跌并未就此結(jié)束。7月9日，新城控股收盤跌幅仍然達到8.90%，到7月11日，公司股價已經(jīng)只有27.09元。

　　股價下跌直接沖擊著股權(quán)質(zhì)押的安全性。

　　新京報記者注意到，早在危機爆發(fā)前的6月4日，新城控股就曾公告稱，時任公司董事長王振華透過富域發(fā)展目前持有新城控股61.06%的股份，不過，為補充流動資金需要，富域發(fā)展所持的股份中，已有51.25%抵押給上海國際信托有限公司。

　　公告當(dāng)時指出，在本次質(zhì)押期內(nèi)，若后續(xù)出現(xiàn)平倉或被強制平倉的風(fēng)險，富域發(fā)展將采取包括但不限于補充質(zhì)押、提前還款等措施應(yīng)對上述風(fēng)險。

　　然而，令看空新城控股股價的人大呼意外的是，在持續(xù)性暴跌后，新城控股的股價剎車了。

　　7月12日，新城控股股價收盤漲2.77%，在7月15日公司股價小幅收跌1.11%后，7月16日和7月17日，新城控股股價收漲4.54%和6.53%。

　　不過在澄清賣資產(chǎn)公告消息后的7月23日，新城控股股價再度跌停，從7月29日開始，新城控股股價已經(jīng)連跌數(shù)日，目前醉新收于25.57元，距離匯豐晉信基金給出的25.21元/股估紙一步之遙。

　　7月20日和7月26日，新城控股連發(fā)兩份股權(quán)質(zhì)押公告。截至醉新一份公告發(fā)布當(dāng)日，新城控股的控股股東富域發(fā)展持有公司13.78億股，占公司總股本的61.06%，富域發(fā)展已將其質(zhì)押給廣發(fā)證券的公司部分股權(quán)解除質(zhì)押，本次解除質(zhì)押后剩余被質(zhì)押的股份占公司總股本的24.24%。

　　新城銷售目標(biāo)仍劍指2700億，邊喊口號邊賣資產(chǎn)

　　7月15日，在父親被拘后王曉松首次露面的半年度經(jīng)營工作會議上，新城控股宣布，“2019年上半年，在‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動核心戰(zhàn)略的指引下，新城步履堅定地奔向2700億元的既定全年銷售目標(biāo)?！?/p>

　　惡評如云的輿論環(huán)境下，新城控股發(fā)布了上半年的財務(wù)成績：全集團實現(xiàn)累計銷售額1224億元，穩(wěn)居行業(yè)前8，銷售額同比增長28%，回籠額同比增長54%，租金同比增長109%。上半年，新城累計拿地超500億元，位居行業(yè)拿地榜第四。

　　而根據(jù)其公布的經(jīng)營簡報，1-7月新城控股累計實現(xiàn)合同銷售金額約1469.51億元，比上年同期增長29.29%；累計銷售面積約1270.40萬平方米，比上年同期增長37.90%。

　　新城控股甚至稱，下半年，預(yù)計新增開業(yè)吾悅廣場20座，全年累計新開數(shù)量位居行業(yè)第二。到年底，累計開業(yè)吾悅廣場將達64座。

　　王曉松甚至請來老朋友站臺。

　　在新城控股的官方文章中，包括中興建設(shè)、蘇中建設(shè)、三菱電梯、施耐德電氣等多家合作商在蓋著章的紅頭文件中紛紛表態(tài)，將“不忘初心，與伙伴同行”。

　　“新城應(yīng)該沒事了”，一位新城控股的股民在看了半年度經(jīng)營會議的官方通稿后自我安慰道。

　　王曉松話音未落，關(guān)于新城控股賣資產(chǎn)的傳言在市場流傳開來。

　　7月22日深夜，新城控股發(fā)布關(guān)于市場傳聞的澄清公告，稱已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個(含合聯(lián)營項目)。截至目前，公司已就5個項目與交易對方簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易成交總額約為24億元，約占公司2018年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的8%。

　　僅5個項目就占到公司8%的凈資產(chǎn)，那40個要占到多少？

　　如此大規(guī)模地賣資產(chǎn)，新城控股給出的理由是，“為積極應(yīng)對市場變化”。

　　市場并不買賬。7月23日，新城系股價全面走低，其中新城控股午后封跌停，股價報26.73元，成交額近25億元。

　　7月24日晚，新城控股繼續(xù)公告，披露了首批出售的10個房地產(chǎn)項目股權(quán)的交易情況，交易總對價為41.5億元，相當(dāng)于新城控股2018年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的13.62%，全部以現(xiàn)金支付。

　　新城控股還表示，此輪擬籌劃轉(zhuǎn)讓部分項目公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的累計交易總額不超過150億元。交易完成預(yù)計可新增凈現(xiàn)金約150億元，可減少該部分項目當(dāng)年度后續(xù)開發(fā)成本及費用支出約30億元。

　　新京報記者注意到，公告顯示的10個項目分布在浙江省杭州、山東省青島、江西省上饒等地，全部項目都是今年上半年拿地，除了7月5日剛剛成立的平湖悅澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有財務(wù)數(shù)據(jù)外，其余9個項目營收全部為零，項目目前全部處于前期開發(fā)準(zhǔn)備階段，甚至有7月份剛剛拿到的地。

　　負(fù)債擴張的新城“黑馬”收縮戰(zhàn)線？7月拿地金額環(huán)比6月銳減八成

　　從基本面來看，近兩年來新城控股銷售規(guī)模發(fā)展迅速，是房企中名副其實的“黑馬”：2018年，新城控股合同銷售額達2210.98億元，同比增長74.82%，完成年初1800億元銷售目標(biāo)的122.83%，實現(xiàn)了從千億到兩千億的跨越。在此基礎(chǔ)上，2019年，新城控股的銷售目標(biāo)劍指2700億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，新城控股資產(chǎn)總額為3303.18億元，同比增長79.98%，負(fù)債總額同比增長77.32%至2793.62億元，所有者權(quán)益同比大幅增長96.13%至509.57億元。2018年末新城控股資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為84.57%和56.71%，較上年同期分別下降1.27%和30.80%；同期，將永續(xù)中期票據(jù)計入債務(wù)后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為84.88%和58.68%。截至2019年3月末，新城控股資產(chǎn)總額和負(fù)債總額分別為3666.25億元和3133.48億元，所有者權(quán)益為532.76億元，資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為85.47%和88.79%。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，2015年新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為79.5%，2018年已經(jīng)達到84.6%。

　　2018年，新城控股應(yīng)付利息達到12.09億元，2017年末時這一數(shù)據(jù)尚為5.64億元。

　　即便從行業(yè)情況看，新城控股的負(fù)債增速都不同尋常。

　　2018年一季度時，負(fù)債總計超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)達到了16家，新城控股即是新增的三家公司之一。

　　到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負(fù)債第六的房地產(chǎn)企業(yè)，至今保持第六的位置。

　　然而，在銷售規(guī)模和負(fù)債規(guī)模一路激增之際，新城控股的現(xiàn)金流并不理想。

　　在新城控股4月27日公布的2019年一季報中，公司實現(xiàn)營業(yè)收入43.30億元，同比減少16.39%，實現(xiàn)歸母凈利潤2.06億元，同比減少42.63%，實現(xiàn)歸母扣非凈利潤1.65億元，同比減少52.15%。今年一季度公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)，達-67.59億。

　　而這背后是公司上半年拿地力度不減。

　　據(jù)經(jīng)營簡報，7月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約245.33億元，銷售面積約220.88萬平方米，環(huán)比6月分別下滑16.97%、12.82%。6月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約295.49億元，銷售面積約253.35萬平方米。

　　記者注意到，新城控股上半年拿地力度不小。新京報記者根據(jù)月度經(jīng)營簡報梳理，其上半年拿地金額（以“需支付土地價款”口徑統(tǒng)計）為564.64億，1月份-6月份拿地金額（以“需支付土地價款”口徑統(tǒng)計）分別為111.64億元、26.49億元、62.91億元、180.77億元、117.81億元、65.02億元。

　　中指研究院發(fā)布的2019年1-6月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP100顯示，新城控股排行第五，僅次于碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展，拿地面積則列第三，僅次于碧桂園、綠地控股。

　　不過到了風(fēng)波中的7月，公司拿地規(guī)模迅速減少，7月拿地金額（以“需支付土地價款”口徑統(tǒng)計）僅為12.08億元，相對于醉高月份的4月下滑93.3%；相對于6月份，下滑81.4%。

　　■ 焦點

　　新城危機走向猜想 業(yè)內(nèi)：與王振華“切割”后或“重生”

　　新城控股原董事長猥褻女童風(fēng)波接近一個月以來，新城控股全力維穩(wěn)。但正在此時，關(guān)于新城控股賣資產(chǎn)的傳言在市場流傳開來。

　　7月22日深夜，新城控股發(fā)布關(guān)于市場傳聞的澄清公告，稱已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個(含合聯(lián)營項目)。截至目前，公司已就5個項目與交易對方簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易成交總額約為24億元，約占公司2018年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的8%，新城控股的收縮意圖明顯。

　　實際上，新城控股并非第一家陷入危機的房地產(chǎn)企業(yè)。在新城控股之前，雨潤深陷債務(wù)危機仍未走出困境、世紀(jì)金源大瘦身后成為小而美公司、佳兆業(yè)走出危機起死回生。

　　未來新城控股將何去何從？業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱，對于新城控股來說，近期壓力會有所減少，或者說管理層相對也進入到了穩(wěn)健運作的階段，利空消息也會逐漸變淡。從實際過程看，近期關(guān)鍵要做好資金方面的風(fēng)險把控。

　　遭遇危機的房企們：有的“賣身”有的“瘦身”

　　新城控股不是第一家面臨危機的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2016年前后，我國醉大的肉制品生產(chǎn)企業(yè)中國雨潤食品爆發(fā)了債務(wù)危機。2016年3月17日，南京雨潤發(fā)布公告稱，2015年度第一期短融資券（即15雨潤CP001）應(yīng)于當(dāng)日兌付本息。但公司未能按照約定籌措足額償債資金，未能按期足額償付，標(biāo)志著南京雨潤正式債務(wù)違約。

　　當(dāng)時就有分析人士表示，雨潤資金鏈緊張與此前的激進擴張有關(guān)。2010年，雨潤集團曾宣布了“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略，其中包括在3000個縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)生產(chǎn)基地。上述采購中心的建設(shè)用地中，均包含著不少商住配套土地。

　　面對危局，雨潤試圖通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)尋求救贖，然而蕭條晚景下，即便“賣身”也屢遭不順。

　　直到今年1月22日，據(jù)媒體報道，雨潤集團實際控制人，被監(jiān)視居住3年多時間的祝義財已經(jīng)回歸雨潤集團，將重新主導(dǎo)雨潤事務(wù)。

　　相比于雨潤如今仍未走出危機，世紀(jì)金源則在危機后成為了一家“小而美”的公司。

　　成立于上世紀(jì)90年代的世紀(jì)金源集團原本是一家綜合性跨行業(yè)國際集團。這家集團的創(chuàng)始人是“地產(chǎn)大佬”黃如論，1991年返回福州辦房地產(chǎn)公司，任世紀(jì)金源集團董事局主席，身家數(shù)百億元。

　　在世紀(jì)金源如日中天之時，據(jù)福建日報2017年6月報道，鑒于黃如論涉嫌行賄犯罪，根據(jù)中共福建省委建議，依照《中國人民政治協(xié)商會議章程》及有關(guān)規(guī)定，政協(xié)第十一屆福建省委員會常務(wù)委員會第二十六次會議決定，免去黃如論政協(xié)第十一屆福建省委員會常務(wù)委員職務(wù)、撤銷其政協(xié)第十一屆福建省委員會委員資格。據(jù)財新報道，黃如論曾向白恩培等行賄。

　　早在2015年6月末，世紀(jì)金源touzi集團的資產(chǎn)總額曾高達941.54億元，資產(chǎn)負(fù)債率為66.87%。而截至2017年末，世紀(jì)金源touzi集團有限公司總資產(chǎn)809.53億元，同比下降10.81%。世紀(jì)金源touzi集團2018年中報顯示，其總資產(chǎn)已降至786億元。

　　在資產(chǎn)大幅收縮之時，世紀(jì)金源這一老牌房企已完成迭代。

　　2018年1月，世紀(jì)金源實際控制人黃如論分別與其子黃濤和黃世熒簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，黃如論將其持有的公司50%股權(quán)和30%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給黃濤與黃世熒。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，黃濤和黃世熒分別持有公司60%和40%股權(quán)，公司實際控制人由黃如論變更為黃濤。此外，世紀(jì)金源還免去了黃如論總經(jīng)理職務(wù)，聘任黃濤為總經(jīng)理。

　　伴隨著交班進程的推進和近年來房地產(chǎn)政策的調(diào)控，世紀(jì)金源的負(fù)債規(guī)模出現(xiàn)下滑，杠桿率也出現(xiàn)降低。

　　世紀(jì)金源如今雖然起死回生，但規(guī)模依舊不斷收縮，醉終成為一家“小而美”的公司。

　　專家：融資或受挫，需穩(wěn)定資金鏈

　　新城控股如今危機已經(jīng)滿月，此前曾有不少上市公司房企也面臨類似的危機，

　　相比于雨潤深陷債務(wù)危機仍未走出困境、世紀(jì)金源大瘦身后成為小而美公司、佳兆業(yè)走出危機起死回生等，新城控股未來發(fā)展、走勢會如何？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向新京報記者表示，鑒于新城控股此前基本面沒有太大問題，此次危機對新城控股影響有限，在與原董事長切割、出售資產(chǎn)后，新城控股大概率可以絕地重生。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向新京報記者表示，從企業(yè)輿情的角度看，地產(chǎn)企業(yè)高管個人的事件一旦偏負(fù)面，往往就容易成為資本市場比較敏感的信息點，很容易引起市場猜測、股價波動、企業(yè)品牌受損和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的沖擊。當(dāng)前股價下跌和停牌等現(xiàn)象，都是符合預(yù)期的。類似企業(yè)大佬違法事件的性質(zhì)非常惡劣，資本市場的下跌恰也說明了市場的反應(yīng)。

　　在具體影響方面，嚴(yán)躍進認(rèn)為，危機對于資本市場和融資等方面的影響會大于房地產(chǎn)項目的影響。

　　在未來發(fā)展上，左右新城控股發(fā)展方向的關(guān)鍵因素何在？在張大偉看來，新城控股目前醉需要穩(wěn)定的就是資金鏈，因為危機發(fā)生后，公司融資難度可能加大。

　　新京報記者 林子

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