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文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端
圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者盧政
日前，東莞市自然資源局印發(fā)《東莞市加強(qiáng)居住項(xiàng)目規(guī)劃管理指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》），除了居住項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅外，特別提出低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅（詳見(jiàn)本月14日《廣州日?qǐng)?bào)》13版《居住項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅》）。
按照規(guī)定，未來(lái)東莞市場(chǎng)上各種由低層、多層改建的“小別墅”將難以獲得規(guī)劃報(bào)批。高價(jià)地難以通過(guò)改建“小別墅”來(lái)提高溢價(jià)，銷(xiāo)售難度將進(jìn)一步加大。同時(shí)，這也將助推土地市場(chǎng)降溫，房企拍地時(shí)更加理性。
新規(guī)：
低層、多層住宅嚴(yán)禁變相建別墅
東莞將按照高低有別、分類(lèi)處理的原則對(duì)居住項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅建筑進(jìn)行分區(qū)域、分類(lèi)型管控?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》提出，重點(diǎn)地區(qū)限制低層住宅、或多層聯(lián)排式住宅的建設(shè)。位于中心城區(qū)、軌道站點(diǎn)TOD地區(qū)的居住用地和居住混合用地(一類(lèi)居住用地除外)，不得規(guī)劃建設(shè)低層住宅（包括單元式和聯(lián)排式）以及多層聯(lián)排式住宅。而一般區(qū)域在低層、多層建設(shè)方面，也進(jìn)行了嚴(yán)格的比例限制，醉高上限為土地中居住用地面積的10%。
《指導(dǎo)意見(jiàn)》特別提出，居住項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅。低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。嚴(yán)禁將別墅套型“拆分”為戶內(nèi)動(dòng)線布局不合理的多個(gè)小套型、偽裝成單元式或聯(lián)排式住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。不得將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動(dòng)空間劃作首層住戶的專(zhuān)有使用部分。這也意味著，《指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布后，后續(xù)將難有低層、多層改建的別墅產(chǎn)品出現(xiàn)，市場(chǎng)上新增的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品將大量減少。
當(dāng)下市場(chǎng)：
“小別墅”成交占比持續(xù)上升
為了提高溢價(jià)、回籠資金，東莞“小別墅”在近兩三年來(lái)成為別墅市場(chǎng)主流。
實(shí)際上，按照相關(guān)規(guī)定，帶有私家花園的低層獨(dú)立式住宅才是真正的別墅。為了降低總價(jià)，市場(chǎng)后來(lái)又出現(xiàn)了低層、多層建筑面積在200~300平方米左右雙拼、聯(lián)排、疊加類(lèi)別墅等。在東莞樓市實(shí)行XG、限貸政策后，為了刺激成交，低層、多層住宅改建而成的144平方米以下的經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟“小別墅”開(kāi)始盛行。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從別墅成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，7月東莞市場(chǎng)主流依舊是144平方米以下別墅，成交占比從6月的27%上升至32%，回升明顯。其因性?xún)r(jià)比高，總價(jià)低比較吸引客戶。另外，由于7月個(gè)盤(pán)集中簽約拉動(dòng)影響，144~200平方米成交占比大幅上升，環(huán)比上漲8個(gè)百分點(diǎn)。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析認(rèn)為，“小別墅”能夠成為別墅市場(chǎng)成交主力，主要是受到東莞樓市調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)別墅產(chǎn)品革新；經(jīng)濟(jì)型別墅憑借戶型小且總價(jià)低逐漸吃香，成交占比大幅放量。
探因：
開(kāi)發(fā)商為什么愛(ài)建“小別墅”？
一方面，“小別墅”能夠滿足當(dāng)下市場(chǎng)部分人的需求，銷(xiāo)售速度更快；另一方面，低層、多層改建的別墅產(chǎn)品由于溢價(jià)率高，回籠資金快，提高利潤(rùn)率而更受房企歡迎。
業(yè)內(nèi)人士介紹，由于房?jī)r(jià)處于高位，面積越小的別墅越好賣(mài)?！靶e墅”有類(lèi)似于別墅的功能，有獨(dú)立的院子，有露臺(tái)，而且總價(jià)低、首付低，成交效果更好。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從總價(jià)來(lái)看，一套144平方米以下的“小別墅”總價(jià)和部分大戶型洋房差不多，但首付比例和普通住宅一樣只需要三四成。別墅往往又有一個(gè)單獨(dú)的別墅住宅區(qū)域、高端的圈層，因此也受到不少私營(yíng)企業(yè)主、小老板的青睞。
與此同時(shí)，受到別墅面積小、總價(jià)相對(duì)較低影響，經(jīng)濟(jì)型小別墅的單價(jià)相對(duì)就會(huì)較高。以城區(qū)小別墅為例，目前中心城區(qū)小別墅的成交價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平方米以上，大部分鎮(zhèn)區(qū)小別墅的成交均價(jià)也達(dá)到2.3-2.5萬(wàn)元/平方米。無(wú)論是相對(duì)洋房產(chǎn)品還是相對(duì)大戶型別墅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，“小別墅”的單價(jià)都要高得多，這也意味著溢價(jià)率也更高。為了提高溢價(jià)率，房企也熱衷于通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型小別墅來(lái)獲得更高的利潤(rùn)。
觀察：
前7月東莞成交13宗商住地，多為高價(jià)地
正是有了通過(guò)改建開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型“小別墅”來(lái)提高溢價(jià)、促進(jìn)銷(xiāo)售的“妙招”，部分房企此前在拍到高價(jià)地時(shí)并不是十分擔(dān)心。
按照慣常操作，“拍下高價(jià)地后如果遇到市場(chǎng)不好，就先賣(mài)高價(jià)的經(jīng)濟(jì)型別墅。一方面可以回籠資金，另一方面提高整個(gè)樓盤(pán)的形象，讓后續(xù)洋房也能賣(mài)出較高的價(jià)格。”一名業(yè)內(nèi)人士向記者透露。
今年1~7月，東莞已經(jīng)成交了13宗商住用地，且多為高價(jià)地。這些商住地在所屬區(qū)域的商住地樓面價(jià)中處于高位水平。特別是今年5月，東莞有4宗地塊被房企自己加價(jià)至醉高價(jià)而“提前鎖定”。6月東莞推出“終次報(bào)價(jià)”土拍新政，商住地市場(chǎng)斷供。7月商住地恢復(fù)供應(yīng)，且出現(xiàn)了首宗“終次報(bào)價(jià)”商住地。但是從市場(chǎng)來(lái)看，房企的拍地?zé)崆槿匀惠^高。
隨著房企信貸融資收緊，東莞新規(guī)要求“低層、多層住宅嚴(yán)禁變相建別墅”的要求，或?qū)⒛芡苿?dòng)?xùn)|莞土地市場(chǎng)降溫，讓房企回歸理性。
觀點(diǎn)：
沒(méi)有了“小別墅”，新增高價(jià)地項(xiàng)目或?qū)⑻澅境鍪?/strong>
一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近年來(lái)低層、高層住宅改建的別墅增加，市場(chǎng)供應(yīng)量加劇，使得別墅消化庫(kù)存時(shí)間加長(zhǎng)。新規(guī)出臺(tái)將有利于市場(chǎng)去庫(kù)存。但如果沒(méi)有了“小別墅”產(chǎn)品，后續(xù)的高價(jià)地該如何出售？
目前東莞房?jī)r(jià)主要由高價(jià)地中的別墅產(chǎn)品來(lái)拉高整體價(jià)格，通過(guò)別墅溢價(jià)后，讓購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)有高端盤(pán)的印象，后續(xù)購(gòu)房者更容易接受洋房的高定價(jià)。
“以后房企拍地時(shí)考慮到產(chǎn)品搭配問(wèn)題，會(huì)更理性謹(jǐn)慎一些。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于今年已經(jīng)拍下的高價(jià)地，如果沒(méi)有在新規(guī)發(fā)布前已經(jīng)報(bào)批，加上原本樓面地價(jià)過(guò)高，在房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的情況下，將很可能要面臨虧本出售的狀況。
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