我愛我家董事長謝勇：存量房交易新時代

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原標題：謝勇：存量房交易新時代

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展已有十多年，盡管行業(yè)自身不斷進步與規(guī)范，但整個行業(yè)仍深陷在“叢林法則”下的草莽時代。目前，中國房地產(chǎn)市場正處于從增量向存量市場過渡的重要節(jié)點，存量時代后，眾多市場主體也紛紛加緊布局。

在我愛我家集團董事長兼CEO謝勇看來，我愛我家的發(fā)展歷程與房產(chǎn)中介行業(yè)20年的發(fā)展歷程基本吻合，包括“不吃差價”、“真房源”、“多項服務承諾”等措施也順應行業(yè)不斷發(fā)展規(guī)范的進程。謝勇透露，未來我愛我家將通過產(chǎn)品多元化、區(qū)域多元化來弱化行業(yè)自身的風險。同時，在“租購并舉”時代，大力發(fā)展房屋租賃業(yè)務。

房產(chǎn)第一股這20年

在房地產(chǎn)經(jīng)紀公司行業(yè)里，我愛我家是當之無愧的“老人”，在成為登陸A股的第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司后，我愛我家站在了全新的起跑線上。董事長謝勇也活躍在行業(yè)前沿。曾經(jīng)的touzi人，如今掌管“房產(chǎn)中介第一股”，又將為我愛我家?guī)砟男└淖兡兀?/p>

在接受北京商報記者采訪時，謝勇回憶道：“我接觸房地產(chǎn)行業(yè)還是非常早的，早些年我主要做touzi管理，由于在過往的幾十年中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度很快，房地產(chǎn)行業(yè)一直都是熱門touzi領域，所以作為touzi人，我會關(guān)注、研究并接觸比較多的知名開發(fā)企業(yè)，所以對房地產(chǎn)市場的運行情況和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況還是比較了解的?！?/p>

過往的行業(yè)touzi經(jīng)驗，為謝勇勾勒出了清晰的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展路線圖。謝勇介紹，近20年來，房產(chǎn)中介的發(fā)展主要體現(xiàn)在三個方面，一是行業(yè)發(fā)展脈絡；二是行業(yè)規(guī)范的健全；三是互聯(lián)網(wǎng)線上線下發(fā)展。根據(jù)此，我愛我家通過對市場的判斷不斷作出調(diào)整。

“從行業(yè)發(fā)展來看，上世紀90年代初，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，取消了對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的限制，新房代理業(yè)務開始起步。2000年，中國房地產(chǎn)業(yè)市場化進程快速推進，商品住宅消費觀念全面形成，二手房交易業(yè)務萌芽，”謝勇介紹，我愛我家集團的每次變革都基于對市場發(fā)展趨勢的準確預判和提前布局，從1994年創(chuàng)立偉業(yè)顧問做新房的代理銷售，到1998年推出我愛我家網(wǎng)，再到2000年我愛我家布局線下社區(qū)門店；從2006年創(chuàng)立偉嘉安捷做房產(chǎn)金融服務，到2014年開始做海外業(yè)務，再到2015年把運營了17年的房屋管家業(yè)務全面升級為房屋資產(chǎn)管理業(yè)務，并推出全新品牌相寓，包括2017年我愛我家在A股主板市場成功上市，這些變革都在引領者整個行業(yè)的發(fā)展。

在我愛我家打造線上線下一體化房產(chǎn)經(jīng)紀服務的第二年，也就是2001年，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司成立，現(xiàn)如今北京房產(chǎn)中介行業(yè)里的兩位“老大”彼時也都是初出茅廬的“新人”，或許他們誰也不會想到在近20年后的今天，我愛我家已經(jīng)登陸A股，成為市紙近140億元的公司，而鏈家盤子越做越大，引來了百度、騰訊、萬科、融創(chuàng)等跨越互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的明星touzi人。

在謝勇看來，房地產(chǎn)中介行業(yè)真正的繁榮是從2009年開始的。那一年，一線城市二手房交易首度超越新房，一二手聯(lián)動整合趨勢開始明顯呈現(xiàn)。以北京為例，2009年北京二手房成交量攀上高峰，達到25萬套。同時，2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。自2009年北京二手房交易量首超新房，此后便一直保持領先。同時，伴隨著北京土地和新房供應結(jié)構(gòu)的變化，二手房成交超過新房成交的趨勢不斷加深。

2017年，北京二手房成交量受到調(diào)控政策影響，整年僅成交136237套，而新房市場的成交量僅為52165套。存量房時代的到來，為房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展帶來了機遇。

在謝勇看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整和轉(zhuǎn)向，中介行業(yè)自2015年后迎來了新的發(fā)展階段——政府開始大力推動租賃市場發(fā)展。“中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從‘新增開發(fā)建設’時代轉(zhuǎn)變?yōu)椤赓彶⑴e的存量房交易和運營’時代，我愛我家的未來發(fā)展方向也是順應市場潮流，堅持‘租購并舉’。”謝勇如是介紹。

產(chǎn)品及區(qū)域多元化應對風險

實際上，不論是處于何種行業(yè)發(fā)展階段，我國的房地產(chǎn)中介普遍處在一個初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)中介領域的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場經(jīng)驗都相對缺乏。這必然導致房地產(chǎn)中介會在較長時間處在一個不確定的環(huán)境中，這就是房產(chǎn)中介行業(yè)面臨的政策、法律風險，也直接體現(xiàn)在改變或重新形成房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭格局和經(jīng)營核心。

謝勇介紹，從行業(yè)規(guī)范的角度來看，1998年， 頒發(fā)《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，全面終止福利分房，住房分配貨幣化開始；2000年，規(guī)范房地產(chǎn)市場，統(tǒng)一房屋中介收費標準，醉高不超過3%，行業(yè)規(guī)范逐步建立；2006年，建設部中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知發(fā)布，進一步推進建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場秩序。

為推動行業(yè)規(guī)范化建設，我愛我家早在2003年就正式推出房屋租賃“房源保真，房東保真，不成交不收費”等服務承諾；2005年，我愛我家積極響應政府號召，擁護“不吃差價”的倡議，不開展“現(xiàn)金收房”業(yè)務，并繼續(xù)堅持“陽光操作”、“透明交易”、“買賣雙方與我愛我家三方簽約”等原則；2012年，我愛我家建立“業(yè)主客戶交易保障機制”；2013年，推出“全優(yōu)房源”服務，全部房源真實在租、在售； 2015年，推出二手房買賣、租賃六大服務承諾，如交易未成24小時退還傭金、簽約前產(chǎn)權(quán)被查封，我愛我家先行墊付、因出租權(quán)導致租戶租金損失先行墊付等系列服務承諾。

“靠天吃飯”是以往房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨的又一大困境，以房地產(chǎn)交易為主的房產(chǎn)中介企業(yè)如何提升抗風險能力，是行業(yè)面臨的一個共同問題。謝勇認為，房產(chǎn)中介企業(yè)只有把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律、各階段特點和存在問題，才能有效地預測國家政策的變化時機及程度，預見性地做好相應對策，化被動應對為主動適應，化風險為機遇?！爱a(chǎn)品的多元化、區(qū)域的多元化，加之不斷強化和提升內(nèi)部運營管理效率，都使得我愛我家擁有很強的抗風險能力。”謝勇如是說。

從產(chǎn)品多元化來看，據(jù)悉，我愛我家集團旗下目前擁有我愛我家、相寓、昆百大、偉業(yè)顧問、匯金行、偉嘉安捷、我愛我家海外等多個專業(yè)品牌，服務包括二手房經(jīng)紀、新房開發(fā)與代理、住宅及商業(yè)資產(chǎn)管理、touzi金融、海外業(yè)務等。

從業(yè)務布局來看，我愛我家國內(nèi)業(yè)務覆蓋北京、上海、杭州、天津、南京、蘇州、太原、成都、南寧、武漢、長沙、南昌、鄭州、青島、無錫、常州、昆明國內(nèi)17個大中型城市。國際業(yè)務覆蓋美國、加拿大、澳大利亞、阿聯(lián)酋、馬來西亞、日本等50余個國家和地區(qū)，并在美國芝加哥和阿聯(lián)酋迪拜設立了分公司。

“為提升企業(yè)抗風險能力，我們在樓市調(diào)控政策出臺的后期保持了擴張態(tài)勢，開拓了新的城市和門店。在杭州、南京、武漢等二線城市，我們加大了投入和支持力度。其次，我們改進了我愛我家官網(wǎng)和App，線上運營效率得以大幅提高；醉后，我們實現(xiàn)了上市，品牌影響力大大增加。多種組合拳出擊，使得樓市調(diào)控對我愛我家的影響很小，并取得了不錯的業(yè)績?！敝x勇如是介紹。

做大租賃業(yè)務

此外，謝勇表示，房地產(chǎn)行業(yè)雖然受國家調(diào)控政策影響較大，但隨著國家對租賃業(yè)務的鼓勵，租賃業(yè)務成為了我愛我家整體業(yè)務的有力補充。

據(jù)謝勇介紹，自2000年開始，我愛我家就一直堅持“租購并舉”戰(zhàn)略，二手房交易和房屋租賃兩大核心業(yè)務，在各城市公司保持持續(xù)增長。尤其是房屋租賃業(yè)務，我愛我家從2000年開始至今從未間斷做房屋租賃業(yè)務，租賃業(yè)務市占率在所有業(yè)務落地城市均名列第一。

2001年，我愛我家響應市場需求，推出房屋管家業(yè)務，也就是現(xiàn)在所講的“房屋資產(chǎn)管理業(yè)務”或“長租公寓業(yè)務”，2015年我愛我家把這塊業(yè)務剝離出來成立專業(yè)公司，并起了新的品牌名稱“相寓”，目前該業(yè)務板塊已經(jīng)落地全國15個城市，在管房源達29萬套、60萬間，物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模超過8000億元。

謝勇認為，我愛我家的房屋租賃業(yè)務之所以取得不錯的成績，除了將這塊業(yè)務放在企業(yè)戰(zhàn)略高度長期堅持投入外，更重要的是順應了市場潮流，滿足了市場需求。

從市場需求端來看，2017年全國租房需求較2016年增長近六成，2017年全國住宅租賃市場GMV約1.2萬億元，租房人口約1.94億，占全部人口的13.9%，預計到2025年，租金GMV將首次超過3萬億元，有接近2.52億人通過租房實現(xiàn)“住有所居”，未來的租房市場空間巨大。

而在房屋租賃市場的專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展過程中，經(jīng)紀公司對盤活存量房源、增加租賃房源供給；提高房客匹配效率，穩(wěn)定租賃關(guān)系、穩(wěn)定租金價格；房產(chǎn)的保紙增紙、租后服務保障等諸多方面都起著不可替代的重要作用。

對于業(yè)主來說，長租公寓機構(gòu)提供的省心服務，在很大程度上盤活了大量的存量房源進入到租賃市場，對充實租賃房源供給、緩解供需矛盾、平抑穩(wěn)定租金價格起到了重要作用。

對于租客來說，我愛我家相寓通過多年積淀下來的大數(shù)據(jù)支持，為租客高效精準匹配到滿足其需要的房源，在產(chǎn)品端滿足不同客群的租住需求；同時，根據(jù)客戶需求，我愛我家相寓推出了“信用租房，房租分期”服務，2015年推出相關(guān)服務至今已累計在全國為超過20萬租客提供了信用租房服務、為租客節(jié)約了近10億元的押金。

一定程度上，房屋租賃構(gòu)建了一個以租住生活為核心的線下場景，由此可以衍生出許多配套的生活服務，當客群累積到一定規(guī)模之后，也為其他通過線上平臺實現(xiàn)的社交O2O和增紙服務提供了絕佳的入口，比如說租住生活所對應的裝修、搬家、家居、家電、保潔以及更多的金融服務等，如果房屋租賃經(jīng)營企業(yè)能夠有效轉(zhuǎn)化這些流量，將能夠獲取更多的盈利增長渠道，獲得更大的發(fā)展空間。

謝勇認為，未來長租公寓市場競合態(tài)勢將進一步加劇。從競爭角度來看，伴隨著長租公寓市場規(guī)模的快速增長，各路市場主體紛紛入場，房地產(chǎn)開發(fā)商加速布局長租公寓，金融機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛搶灘長租市場。而與競爭加劇相對應的是，行業(yè)內(nèi)未來的合作也將趨于頻繁和多元化。這一點一方面體現(xiàn)在公寓運營企業(yè)與開發(fā)商、政府等房源持有者之間，一方面體現(xiàn)在公寓運營企業(yè)和金融機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等關(guān)聯(lián)主體之間。競合加劇，大浪淘沙，行業(yè)集中度將進一步提升。

北京商報記者 彭耀廣

房產(chǎn)中介40年

產(chǎn)生（1980-1992年）

1980年10月30日，國家城市建設總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》，開始落實私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機。

1988年12月全國首家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。

初步發(fā)展（1992-2001年）

1992年鄧小平南巡講話，推進了我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的進程。

1993年2月，第一家全國性的房地產(chǎn)中介機構(gòu)——中外合資建銀房地產(chǎn)咨詢有限公司成立。

1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的合法地位得到確立。自此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人成為正當職業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)走上了市場化發(fā)展的道路。

快速發(fā)展（2001-2007年）

2001年之后，房地產(chǎn)供需兩旺，二手房市場興起，商品房價格快速上漲，房地產(chǎn)買賣、租賃市場全面繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入快速發(fā)展時期。 據(jù)國家工商行政管理總局統(tǒng)計，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣的企業(yè)約29954家。

調(diào)整發(fā)展（2007-2015年）

2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入調(diào)整發(fā)展時期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀業(yè)務量下滑，經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)門，經(jīng)紀人員流失。

寡頭出現(xiàn)（2015年至今）

隨著市場的復蘇，經(jīng)紀機構(gòu)集中化越發(fā)明顯，北京鏈家等一批寡頭性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開始誕生。

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