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“30年前我回國(guó)之后，寫的第一篇比較有份量的學(xué)術(shù)文章，就是分析走后門的現(xiàn)象，遞條子、批條子、尋租、倒掛等……醉近，好像走后門的事情又回來(lái)了，買房子要批條子，這樣的事情又來(lái)了?！苯眨?1世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)在海南三亞隆重舉行，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱在演講中表示。
樊綱是在談及當(dāng)下調(diào)控政策時(shí)做出這一表態(tài)的。他贊同對(duì)樓市采取短期的調(diào)控政策，但不贊同采用限價(jià)的辦法來(lái)調(diào)整，因?yàn)檫@意味著徹底否定市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制。
通過(guò)在土地出讓、商品房預(yù)售等環(huán)節(jié)的限制，很多城市對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行限定，并造成新房和二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。
樊綱還認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素不只是貨幣發(fā)行量，根源在于供需關(guān)系。
供給不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
有關(guān)貨幣發(fā)行量影響房?jī)r(jià)的論調(diào)，一直很有市場(chǎng)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，貨幣超量發(fā)行是房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿ΑＴ?009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房?jī)r(jià)上行期中，M2發(fā)行量增加是主要原因。
樊綱指出，貨幣是一般等價(jià)物，任何價(jià)格的上漲都跟貨幣有關(guān)。但需要研究的是，為什么貨幣會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域？
樊綱認(rèn)為，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的供給不足?！胺?jī)r(jià)高的問(wèn)題，可以從需求的角度解釋，但很多時(shí)候要從供給的角度考慮，這是供給側(cè)的問(wèn)題，因?yàn)楣┙o不足導(dǎo)致價(jià)格上漲。”
按照樊綱的觀點(diǎn)，在需求結(jié)構(gòu)中，人口增長(zhǎng)、家庭迭代帶來(lái)的剛性需求占比并不大。財(cái)富增長(zhǎng)引發(fā)的改善型需求，構(gòu)成了需求增長(zhǎng)的主要部分。
此外，還有被忽略的部分——遷移性需求。這是由城市化進(jìn)程推動(dòng)的人口流動(dòng)，并進(jìn)而帶來(lái)的住房需求。由于當(dāng)前我國(guó)的城市化率僅為55%，遷移性需求還有大量釋放的空間。
對(duì)于touzi性需求，樊綱指出，如果touzi房產(chǎn)是用于出租，便是合理部分，“不要一概否定”。而不用于出租，只是為了資產(chǎn)生紙的投機(jī)性需求，是真正需要打壓的部分。
按照他的觀點(diǎn)，投機(jī)需求之所以旺盛，就是因?yàn)閷?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較高。之所以預(yù)期較高，則是因?yàn)楣┙o不足。
因此，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，仍是現(xiàn)階段醉大的矛盾?！狈V說(shuō)。
房地產(chǎn)稅改革并非“萬(wàn)能”
在增加供應(yīng)方面，我國(guó)已啟動(dòng)雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等城市群建設(shè)，并啟動(dòng)集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。樊綱認(rèn)為，這些措施需要三至五年時(shí)間才能充分顯示作用。
因此，為避免出現(xiàn)美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的現(xiàn)象，短期的調(diào)控是有必要的。其中，XG、限貸等政策都能夠起到相應(yīng)的作用。但限價(jià)政策由于否定了市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，而被樊綱認(rèn)為不可行。
對(duì)于土地供應(yīng)中的“限地價(jià)”現(xiàn)象，樊綱同樣認(rèn)為不可行。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這意味著政府讓利，只會(huì)增加尋租空間，而不能真正解決供需問(wèn)題。
他還表示，在短期調(diào)控的同時(shí)，真正的解決之道，是在供給側(cè)進(jìn)行長(zhǎng)效機(jī)制的改革，比如租售并舉，多渠道保障等。他提出兩個(gè)建議，第一，土地供給要以人口遷移作為參考?！叭丝谶w入多的地方要增加供給，人口遷出多的地方，就要減少供給?！?/p>
第二，提高容積率。“中國(guó)人口眾多，可居住面積是世界平均水平的1/3?！?/p>
樊綱在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)還指出，房地產(chǎn)稅改革，也是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要部分。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅改革會(huì)增加房屋的保有成本，增加“只炒不住”的成本，對(duì)于房?jī)r(jià)能起到“自動(dòng)穩(wěn)定器”的作用。
但對(duì)于房地產(chǎn)稅的作用，樊綱認(rèn)為不能過(guò)于高估。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅在邏輯上能對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良藥。
“征收房地產(chǎn)稅的地方，房?jī)r(jià)未必就沒(méi)有泡沫，就像美國(guó)；但不征收房地產(chǎn)稅的地方，房?jī)r(jià)一定會(huì)出泡沫，就像中國(guó)?！狈V說(shuō)。
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