恒大業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄：堅(jiān)持民生地產(chǎn)戰(zhàn)略當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控“模范生”

買房威信：18089828⒋70

　　上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)披露逐漸拉開帷幕，8月28日，中國(guó)恒大（HK.3333）發(fā)布2019年度半年業(yè)績(jī)：營(yíng)業(yè)收入2269.8億，核心利潤(rùn)303.5億，凈利潤(rùn)270.6億，現(xiàn)金余額2880億，各項(xiàng)核心指標(biāo)均保持行業(yè)第一。

　　今年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控加碼，市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，恒大業(yè)績(jī)?yōu)楹文軐?shí)現(xiàn)逆市穩(wěn)健增長(zhǎng)？恒大總裁夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行深入解答。

　　提問：怎么看今年的調(diào)控政策？恒大怎么應(yīng)對(duì)？

　　夏海鈞：首先，房地產(chǎn)調(diào)控有幾個(gè)定位——房住不炒；穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。調(diào)控政策是一個(gè)組合拳。很多地產(chǎn)商在調(diào)控中遇到了困難。恒大這兩年，我們認(rèn)為發(fā)展很好。我認(rèn)為一個(gè)原因是，恒大堅(jiān)定執(zhí)行了中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，把“民生地產(chǎn)”作為恒大做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，恒大面向剛需市場(chǎng)，我們不做豪宅，所有產(chǎn)品中140平米以下的住房占比高達(dá)96%，都是面向剛需。恒大產(chǎn)品賣得好就是因?yàn)槲覀儾蛔龃髴粜?、不做豪宅，也不拿地王?/p>

　　業(yè)主的自住需求占了85%，大部分買了恒大房子的都是用來(lái)住的。這是我們成立之初到現(xiàn)在一直貫徹的，民生地產(chǎn)，房住不炒。近三年，恒大的拿地樓面價(jià)維持在1600-1700元/平方米左右，沒有拿一個(gè)地王，堅(jiān)決貫徹國(guó)家穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。三年的銷售均價(jià)都在10000元/平方米左右，保持穩(wěn)定，沒有大起大落。

　　恒大房?jī)r(jià)穩(wěn)定原因，一是因?yàn)楹愦笥械蛢r(jià)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，二是恒大建筑、裝修管理費(fèi)用低。即便銷售一萬(wàn)多一平，也能保證毛利率。恒大三年來(lái)堅(jiān)決了貫徹國(guó)家調(diào)控政策，這也給公司帶來(lái)可喜的成果。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要堅(jiān)持房住不炒，滿足剛性需求。要堅(jiān)持三個(gè)穩(wěn)定——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，不要把自己作為房地產(chǎn)調(diào)控的壞典型。天天拿地王，肯定要調(diào)整。像恒大一樣，做房地產(chǎn)調(diào)控的模范生，行業(yè)就會(huì)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

　　提問：上半年完成6000億目標(biāo)的47%，有信心完成全年目標(biāo)嗎？

　　夏海鈞：上半年恒大實(shí)現(xiàn)銷售2818億，完成6000億目標(biāo)的47%。下半年恒大的可售貨紙約8000億，按保守的40%去化率計(jì)算，下半年銷售額在3200億以上，我們認(rèn)為完成目標(biāo)是沒有問題的。

　　提問：上半年三四線城市明顯降溫，會(huì)否對(duì)公司銷售造成影響？

　　夏海鈞：公司于2006年開始全國(guó)布局，率先進(jìn)入二線省會(huì)城市，2009年超前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，2016年成為全國(guó)第一房企后，我們大舉回歸一線城市，通過差異化戰(zhàn)略完成土地儲(chǔ)備布局。公司土地儲(chǔ)備3.19億平方米，66%在一二線城市，34%在三線城市，且是GDP在1000億以上、人口100萬(wàn)以上、有產(chǎn)業(yè)支撐、有高鐵高速公路通達(dá)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三線城市，因此不會(huì)對(duì)公司銷售造成影響。舉個(gè)例子，恒大在上海附近的三線城市啟東拿地9000多畝，受上海城市圈輻射，項(xiàng)目90%都是上海的客戶群體。

　　此外，公司第二個(gè)拿地策略是以并購(gòu)為主，盤活經(jīng)營(yíng)困難的二手項(xiàng)目，幫助化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，恒大在全國(guó)范圍內(nèi)大概有200多個(gè)項(xiàng)目是通過并購(gòu)拿到的，占新拿項(xiàng)目的54%。未來(lái)恒大拿地還將以并購(gòu)為主。選擇以并購(gòu)取代在一手市場(chǎng)招拍掛是因?yàn)?，恒大?jiān)決執(zhí)行國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不通過大地產(chǎn)商資金密集型的舉牌推高樓價(jià)。此外，恒大通過并購(gòu)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金不能支撐的項(xiàng)目，既能以便宜的價(jià)格對(duì)土地進(jìn)行充分的補(bǔ)充，又能有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　提問：當(dāng)下樓市正在降溫，是否已經(jīng)觸碰到行業(yè)的天花板？

　　夏海鈞：我此前也提過房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大餅理論”，15萬(wàn)億就是天花板了，醉大的機(jī)遇是大餅里市場(chǎng)份額的變化。五年后，1萬(wàn)億左右的銷售規(guī)模才能躋身TOP3房企。

　　目前三大龍頭房企市場(chǎng)占比12.6%，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到2023年市場(chǎng)占比超20%。按全國(guó)年銷售15萬(wàn)億計(jì)算，2023年前三房企銷售額將達(dá)3萬(wàn)億，前三甲每家銷售達(dá)1萬(wàn)億。龍頭房企將持續(xù)搶占市場(chǎng)份額，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局仍將延續(xù)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)健康發(fā)展，有三個(gè)關(guān)鍵因素：

　　一、中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅50%多，歐美達(dá)到80%，我們還有20%的增長(zhǎng)空間，每年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)就是1400萬(wàn)人口進(jìn)城。

　　二、人均居住面積，中國(guó)39平方米，歐美80平方米，這個(gè)增長(zhǎng)空間就是我們的需求。

　　三、舊城改造，20%的老房子要拆掉，每一個(gè)地產(chǎn)商將來(lái)都不能回避這個(gè)問題。

　　提問：今年恒大仍然是“利潤(rùn)王”，為什么能取得這么高的利潤(rùn)？

　　夏海鈞：超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略、獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式和集約化采購(gòu)模式、不斷提升產(chǎn)品附加紙是恒大盈利能力持續(xù)提升的主要原因。

　　恒大于2006年開始全國(guó)布局，率先進(jìn)入二線省會(huì)城市，2009年大力布局三線城市。2016年成為全國(guó)第一房企后大舉回歸一線城市，通過差異化戰(zhàn)略完成土地儲(chǔ)備布局。

　　超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略使恒大獲得大量低價(jià)土地。別人拿地價(jià)五六千元/平，恒大是1600元/平。

　　同時(shí)，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式和集約化采購(gòu)模式，有效控制成本，實(shí)現(xiàn)向管理要效益，并大力打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加紙。

　　標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)讓恒大成為地產(chǎn)界的麥當(dāng)勞。恒大有三條生產(chǎn)線，一是高端有恒大華府，二是面向普通老百姓的剛需產(chǎn)品如恒大雅苑、恒大城，占比70%，還有一部分的旅游產(chǎn)品。按照這個(gè)模式去拿地，產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是在總部拿到的，每年年頭進(jìn)行一次材料采購(gòu)，建筑材料、裝修材料只有市場(chǎng)價(jià)格的20-30%，流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用全部擠掉，有人開玩笑說恒大的成本控制是“干毛巾也能擰出水”。

　　此外，恒大堅(jiān)持民生地產(chǎn)戰(zhàn)略，產(chǎn)品定位剛需、性價(jià)比高，贏得了主流市場(chǎng)的青睞。目前恒大140平以下的產(chǎn)品占比96%，上半年精裝房售價(jià)10756元/平，扣除精裝修約10000元/平。一套100平恒大住房，首付三成、貸款70萬(wàn)、30年期，按基準(zhǔn)利率月供僅3700元左右，滿足了老百姓的住房需求。

　　在擁有3.19億平方米土地儲(chǔ)備之外，恒大未納入土地儲(chǔ)備的舊改等項(xiàng)目的建面高達(dá)7012萬(wàn)平米，合計(jì)可提供約5萬(wàn)億的可售貨紙。龐大的低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將為恒大利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力保證。

　　提問：深圳建設(shè)先行示范區(qū)，能不能介紹一下恒大在深圳的布局？

　　夏海鈞：恒大很幸運(yùn)，2016年決定回歸一線的時(shí)候重點(diǎn)布局的就是深圳。2016-2019年我們?cè)谏钲诖笠?guī)模進(jìn)行了舊城改造的土地儲(chǔ)備，目前在深圳有48個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃的建筑面積3124萬(wàn)平方米，在深圳的各個(gè)區(qū)星羅棋布，總貨紙是1.24萬(wàn)億，這也印證了我們超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。

　　未來(lái)，恒大一定會(huì)把深圳的項(xiàng)目開發(fā)好、運(yùn)營(yíng)好，為社會(huì)主義先行示范區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市面貌更新作貢獻(xiàn)。此外，我們的新能源汽車、文化旅游、健康產(chǎn)業(yè)也會(huì)在深圳布局落地，恒大將成為深圳建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)的重要支持力量。

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