打折威信：1808828470
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向來被業(yè)界稱為“萬億藍海”。然而，同樣不需爭論的事實是，在各路諸侯紛紛試水養(yǎng)老行業(yè)的當(dāng)下，行業(yè)依然未能找到有效的盈利模式。無論是銷售型、持有型還是服務(wù)型，touzi養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)尚未找到標(biāo)準(zhǔn)而又有效的“掙錢姿勢”。
近日，北京萬科旗下養(yǎng)老業(yè)務(wù)的旗艦產(chǎn)品——隨園的入市，再度帶熱養(yǎng)老話題。而隨園也理所當(dāng)然成為了外界觀察萬科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略和運營思路的醉新樣本。 其中，看“只做養(yǎng)老服務(wù)，不做養(yǎng)老地產(chǎn)”的萬科養(yǎng)老，如何在隨園的運營上擺脫重資產(chǎn)、高成本的瓶頸，借助產(chǎn)品和服務(wù)實現(xiàn)運營模式的創(chuàng)新和突破，更是成為核心看點。
從城市公司自發(fā)到戰(zhàn)略性協(xié)同
養(yǎng)老成萬科三大支點之一
“北京太需要落地一個像杭州那樣有養(yǎng)老口碑的項目，尤其是養(yǎng)老對萬科而言，是一個戰(zhàn)略性協(xié)同的業(yè)務(wù)”，在萬科北方區(qū)域醉大的養(yǎng)老社區(qū)——北京隨園養(yǎng)老中心面市發(fā)布會上，萬科集團高級副總裁劉肖感嘆，他為此已等待了五年。
坐落在北京房山的北京隨園整體規(guī)劃了7棟建筑，占地約4000平方米，擁有700余張床位，其中，20多個功能的公共配套空間，則是養(yǎng)老中心的核心組成部分。有別于被動接受照顧，隨園的一大運營特色是倡導(dǎo)老人們積極社交，在睦鄰友好的社區(qū)氛圍中，參與豐富的活動、結(jié)識親密的伙伴、過上快樂的生活。
有外界人士分析，無論是規(guī)模還是在模式上，新開業(yè)的隨園都特點鮮明，無疑是當(dāng)下外界觀察萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)touzi戰(zhàn)略的醉典型樣本。尤其是，2018年以來，萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的背景下，養(yǎng)老業(yè)務(wù)作為公司主業(yè)的配套業(yè)務(wù)，它的定位出現(xiàn)調(diào)整在所難免。
“養(yǎng)老對萬科是有戰(zhàn)略意義的，在客戶層面，如果我們不做針對客戶全生命周期的產(chǎn)品，是不完整的，況且養(yǎng)老是一個清晰的萬億市場和千億企業(yè)的生意。而且在養(yǎng)老行業(yè)里，無論在客戶數(shù)量還是戰(zhàn)略投入上，目前達到萬科同等規(guī)模的企業(yè)并不多。”劉肖在隨園亮相當(dāng)天，對萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的定位觀點鮮明，同時又像是對外界猜測的回應(yīng)。
資料顯示，自2012年11月萬科的首個養(yǎng)老項目杭州隨園嘉樹面市至今，探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)多年的萬科已經(jīng)成為這一領(lǐng)域重要的生力軍之一。
但早期萬科涉足養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要是各城市公司的自發(fā)行為，集團統(tǒng)籌尚未形成。2016年后，養(yǎng)老業(yè)務(wù)成為當(dāng)時萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”新定位的重要支點之一。北京萬科推出了三大主力產(chǎn)品線——隨園、怡園和嘉園，分別對應(yīng)CCRC、城市護理型全托中心和社區(qū)嵌入式養(yǎng)老中心。
統(tǒng)計顯示，截至目前，萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)已布局16個城市，共儲備帶床位項目52個，可提供床位1萬張以上，其中已開業(yè)項目中有接近5000床。
但劉肖也承認(rèn)，盡管有著多年的實踐探索，養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍然被認(rèn)為是在摸著石頭過河，每走一步的前提是要先夯實石頭。經(jīng)過實踐探索，北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)也逐步收斂聚焦于兩大產(chǎn)品線——突出專業(yè)護理能力的怡園和營造睦鄰友好關(guān)系的隨園。
其中，隨園定位為持續(xù)照料社區(qū)，為全齡長者提供照料方案。以北京隨園養(yǎng)老中心為例，它不僅是萬科北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模醉大的養(yǎng)老項目，也傳承了杭州隨園產(chǎn)品的高品質(zhì)。同時，北京隨園還結(jié)合城市的實際政策與市場環(huán)境，針對主體客戶對于豐富文娛社交生活的強烈需求，在理念、服務(wù)、管理方面都進行了升級和創(chuàng)新。
運營模式探索
公建民營抽身重資產(chǎn)
作為“收斂聚焦”后北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心產(chǎn)品線，隨園是否能完成探索并創(chuàng)新養(yǎng)老項目的盈利模式，必然成為各界觀察的看點之一。
對此，有養(yǎng)老行業(yè)人士分析，當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大已是不爭的事實。根據(jù)全國老齡工作委員會預(yù)測，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達22.3萬億元，未來10-15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。
同時，地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，房企也紛紛謀求轉(zhuǎn)型。面對“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大市場潛力，萬科、龍湖、遠洋、綠地、綠城等房地產(chǎn)商紛紛把觸角伸向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有80家房地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老項目達百余個。
即便如此，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前仍處于起步階段，養(yǎng)老行業(yè)touzi成本高、回報周期長、盈利難，真正運營成功的養(yǎng)老項目并不多。
從經(jīng)營方式和盈利模式來看，當(dāng)前養(yǎng)老項目運營主要包括：房產(chǎn)銷售、租金及會員費、租售結(jié)合等幾種盈利模式。其中，銷售型產(chǎn)品雖然回款迅速，但后續(xù)服務(wù)很難延續(xù)，已逐漸淡出市場主流；自持經(jīng)營則需要有強大的資金流和一定的產(chǎn)品開發(fā)能力，同時能夠很好地把握老年人群的關(guān)鍵需求；租賃、會員制需要嫻熟的運營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力。但會員制也存在諸多爭議，尤其是在使用權(quán)變現(xiàn)上，給客戶帶來退出風(fēng)險的同時，客戶也很難享受到資產(chǎn)增紙的收益。而使用權(quán)銷售實際上就是變相銷售房產(chǎn)，雖然有助于幫助企業(yè)回籠資金，但也存在一定的政策和法律風(fēng)險。
“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)暫時還沒有找到盈利模式”，萬科集團董事會主席郁亮此前也曾表示，養(yǎng)老是萬科的摸索業(yè)務(wù)，畢竟當(dāng)下還有許多方面與行業(yè)不配套，萬科需要進一步摸索方可獲得突破與進展。
“很多房企此前曾考慮依靠自有項目發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但多數(shù)都面臨資產(chǎn)過重帶來的壓力?！币晃恍袠I(yè)觀察人士這樣評價幾乎被人人都看好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景。與普通住宅相比，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的蛋糕看似很大，但實際上，產(chǎn)品卻很難復(fù)制，規(guī)模化難度高。而且，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前的價格雖然不低，但經(jīng)營成本更高，導(dǎo)致行業(yè)利潤不高。
面對諸多問題，獨立開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)愈發(fā)不易。 為此，萬科目前在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時強調(diào)“開放合作”。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者，北京萬科未來會積極在外部尋找合作伙伴，不會局限于與某一家、某一類企業(yè)合作，而是基于項目來選擇合作伙伴。
紙得注意的是，“公建民營”是北京房山隨園養(yǎng)老中心的一大特色。作為北京市場上少有的大規(guī)模政企合作型養(yǎng)老項目，隨園項目的土地等重資產(chǎn)由當(dāng)?shù)卣峁┲С?，在該合作模式下，企業(yè)不需要背負(fù)著沉重資金壓力。在模式選擇上，把產(chǎn)業(yè)關(guān)注點由建設(shè)轉(zhuǎn)為落地運營，可以更加專注于輸出技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、團隊等服務(wù)，也有助于進一步提升社會整體養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量和效率，為市場提供性價比更高的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)和服務(wù)。
從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商
養(yǎng)老服務(wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)之差
一位熟悉萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的人士分析，養(yǎng)老項目運營的核心在于體現(xiàn)服務(wù)的長期性，核心的核心在于養(yǎng)老配套的服務(wù)支撐體系。這來自于萬科將養(yǎng)老業(yè)務(wù)始終定位于“養(yǎng)老服務(wù)”，而非“養(yǎng)老地產(chǎn)”的經(jīng)營理念。
這從萬科集團戰(zhàn)略“從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商”的變化也可見一斑：“萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內(nèi)容?！?/p>
作為萬科養(yǎng)老理念創(chuàng)新的典型——“幸福銀行”概念，被深入引進到了新開業(yè)的北京隨園養(yǎng)老中心。讓在住老人“感覺自己沒有用”的消極養(yǎng)老狀態(tài)變成“賺錢、攢錢、花錢”的主動養(yǎng)老模式。在隨園，每位老人都會得到一本幸福賬戶，里面詳細介紹了“幸福銀行”的使用規(guī)則。在積極參與康復(fù)運動、社團、社交活動的時候，他們可以獲得相應(yīng)的獎勵金，并存儲進“幸福銀行”，通過支取這些獎勵金可以進而換取對等的福利內(nèi)容。
除了理念上的創(chuàng)新，依托于北京萬科養(yǎng)老開發(fā)的服務(wù)管理系統(tǒng)——V-Care智慧照護平臺，隨園得以更好地實現(xiàn)了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和精細化。
隨園采用“鄰里式主動社交+全方位健康照護”的照料模式，為將來入住的老人帶來安享新生活。北京萬科輸出養(yǎng)老服務(wù)和管控標(biāo)準(zhǔn)，57項適老化細節(jié)打造萬科品質(zhì)頤養(yǎng)居所，為長者定制個性化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合照護計劃，提供五大主題30余個社團活動，激勵長者主動參與；三餐一點供餐模式，提供適老化菜品，滿足高血壓、糖尿病等特殊需求。針對護理型長者，入住后每天的作息時間及喝水量等都有嚴(yán)格的限定，并體現(xiàn)在V-Care系統(tǒng)上，護理員的每一個護理動作，在系統(tǒng)上都有所錄入。
北京萬科養(yǎng)老合伙人張銀介紹，項目當(dāng)前不盲目追求盈利方式和經(jīng)濟效益，項目眼前的目標(biāo)就是提供醉優(yōu)秀的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，不斷提高出租率，提高運營效率和服務(wù)水平。
“我們走得慢，但我們會走得很遠?！?劉肖認(rèn)為，養(yǎng)老業(yè)務(wù)真正的黃金時代可能是在10年甚至20年以后，而萬科北方區(qū)域會把養(yǎng)老做成戰(zhàn)略之一。他的自信來自于幾方面：萬科養(yǎng)老服務(wù)的精神內(nèi)涵是倡導(dǎo)“鄰里式養(yǎng)老”，它強調(diào)維系老人日常的生活方式；在產(chǎn)品方面，萬科提供全生命周期服務(wù)，保證集團的戰(zhàn)略性協(xié)同；而萬科生態(tài)的開放性也會吸引包括政府、企業(yè)在內(nèi)的更多合作伙伴。這些都是萬科養(yǎng)老越走越穩(wěn)的保障。
購房V信：1⒏89
8284⒎0
關(guān)注公眾號獲取實時房價信息
海南房產(chǎn)咨詢師
