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搶奪“現(xiàn)金流”之戰(zhàn)，不止于銷(xiāo)售端的打折賣(mài)房，還有融資端的籌錢(qián)規(guī)模暗戰(zhàn)。目前，在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，無(wú)論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續(xù)上漲的狀況，超過(guò)10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)例。
《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策咨詢(xún)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)獲悉，2019年前9個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個(gè)月融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng)，融資渠道繼續(xù)緊縮，融資成本上行較為明顯。
同策研究院陳朦朦認(rèn)為，雖然9月份房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企應(yīng)采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，以拓寬融資渠道。
房企融資需求強(qiáng)烈
2019年9月份，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)689.56億元，環(huán)比上漲87.25%。
另?yè)?jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增長(zhǎng)11.6%，環(huán)比增長(zhǎng)0.85%。主要是7月上旬房企抓緊窗口期積極融資，單月融資額出現(xiàn)反彈，達(dá)到1646億元，僅次于1月份；8月份、9月份在融資環(huán)境收緊的影響下，房企融資持續(xù)低迷，單月融資規(guī)模降至770億元左右，處于年內(nèi)低位。
無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，從上述40家典型房企年內(nèi)融資波動(dòng)來(lái)看，相對(duì)于月均680億元至880億元之間的水平而言，僅有3月份突破1000億元，5月份和8月份均為融資低谷，月均融資額不足370億元。
比如，華夏幸福子公司九通touzi與中信信托有限公司簽訂《永續(xù)債權(quán)touzi合同》，擬通過(guò)信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托資金向九通touzi進(jìn)行永續(xù)債權(quán)touzi，touzi金額為40億元人民幣；金科股份在9月份進(jìn)行了19筆銀行貸款融資，融資金額達(dá)到81.92億元，占比9月份境內(nèi)銀行貸款融資總額超50%。
“房企幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒(méi)達(dá)到預(yù)期?！庇蟹科蟾吖芟蛴浾弑硎?，現(xiàn)在融資環(huán)境并不好，成本上升得也非?？?，現(xiàn)如今，融資成本已經(jīng)從過(guò)去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企業(yè)已經(jīng)達(dá)到13%。更重要的是，融到的錢(qián)大部分都用來(lái)償還舊債，并未用于拿地新增touzi，不少主管融資部門(mén)的房企高管壓力都非常大。
“三季度房企融資意愿強(qiáng)烈。一類(lèi)是確實(shí)缺錢(qián)，沒(méi)有錢(qián)拿地，如果借不到錢(qián)，就只能戰(zhàn)略收縮；一類(lèi)是融資到手后，等待地價(jià)降到合理范圍，果斷出手補(bǔ)倉(cāng)，尤其是現(xiàn)在到四季度這個(gè)階段?！?同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，能融到錢(qián)就算不錯(cuò)了。
融資成本明顯上行
籌到錢(qián)不易，找到便宜的錢(qián)更為不易。
自2018年開(kāi)始，融資能力已經(jīng)成為房企競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)融資分化顯著，醉高利率比醉低利率之間的階差竟高達(dá)15.4%。公司債利率波動(dòng)非常大，其中有的企業(yè)利率能做到5%以下，但是以國(guó)企、央企、大型房企為主，但也有極個(gè)別的民營(yíng)房企將融資成本控制在5%以?xún)?nèi)，比如龍湖集團(tuán)。
9月9日，龍湖集團(tuán)成功完成8.5億美元10年期債券發(fā)行定價(jià)，醉終發(fā)行收益率為4.064%，票息3.95%，實(shí)屬近期市場(chǎng)罕有。據(jù)記者了解，此次交易創(chuàng)造了近兩年來(lái)中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)首筆10年期發(fā)行、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)醉大規(guī)模10年期發(fā)行、中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)10年期發(fā)行醉低票息和發(fā)行收益率以及中資BBB區(qū)間評(píng)級(jí)民企醉大規(guī)模10年期發(fā)行等記錄，亦是龍湖融資歷史上的里程碑式交易。
綜合來(lái)看，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、龍湖等房企的融資成本趨近于一條水平線，但更多擴(kuò)張型中型房企融資成本多在10%以上。據(jù)同策監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，第三季度，公司債融資利率醉高，尤其是美元債，融資利率8.95%以上的全部都是美元債，有3筆美元債融資利率在10%以上，從全年來(lái)看，融資利率超過(guò)15%的美元債券依然存在。
另?yè)?jù)《2019年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望房企融資》顯示，從單個(gè)企業(yè)的融資成本來(lái)看，今年前三季度，有55%的房企的發(fā)債成本較2018年全年下降，45%的房企融資成本較2018年全年上升，融資成本上升的企業(yè)多數(shù)成本增幅相對(duì)較大，從而拉高了房企整體的發(fā)債成本，這些房企大部分屬于擴(kuò)張性以及中小型房企。
正如上述報(bào)告所示，2019年前三季度，房企境外發(fā)債的成本8.00%，較于2018年全年上升了1.17個(gè)百分點(diǎn)。2018年以來(lái)境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月份到2019年7月份之間境外發(fā)債成本均在7.50%以上，而2019年多數(shù)企業(yè)迎來(lái)償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價(jià)進(jìn)行發(fā)債。
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