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前期物業(yè)合同年限、成立業(yè)主大會(huì)、車位不得只售不租……眾多與居民息息相關(guān)的問題將得到法律回應(yīng)。10月22日，新版《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《草案》）正式出爐，并面向社會(huì)公開征求意見。盡管《草案》公示只是第一步，并未進(jìn)入執(zhí)行階段，但對(duì)當(dāng)下諸多問題的解決方式提供了參照，規(guī)范物業(yè)管理的主基調(diào)已經(jīng)定下。

??舊物業(yè)拒退出日罰1萬(wàn)

《草案》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限醉長(zhǎng)不超過(guò)兩年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。

北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員李松介紹稱，我國(guó)法律對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同訂立時(shí)是否應(yīng)當(dāng)確定合同期限沒有具體的要求，即可以約定期限，也可以不約定期限。但并不只是說(shuō)只要約定了期限，物業(yè)合同就應(yīng)該到合同期限屆滿時(shí)才能終止。而國(guó)家層面的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在約定的期限未滿前，如果業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效，則原物業(yè)管理服務(wù)合同自行終止。

據(jù)媒體報(bào)道，去年8月，朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)成立業(yè)委會(huì)過(guò)程中，票箱在居委會(huì)公然遭砸搶；去年10月，芳群公寓成立了新的業(yè)委會(huì)，同時(shí)業(yè)委會(huì)決定辭退小區(qū)物業(yè)康家興業(yè)物業(yè)管理有限公司，直至今年8月，新老物業(yè)依然未能交接完畢……

在物業(yè)交接方面，《草案》規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)務(wù)的，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日1萬(wàn)元的罰款。

此外，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)，《草案》明確建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商。物業(yè)服務(wù)費(fèi)納入政府定價(jià)目錄的，規(guī)定由市發(fā)改委會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。

破解業(yè)委會(huì)成立難

目前，本市不少住宅小區(qū)都出現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立難，其中難題之一就是要有足夠的業(yè)主人數(shù)?！恫莅浮芬?guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居（村）民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

業(yè)主大會(huì)采取會(huì)議方式，可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金等。

實(shí)際上，北京市已經(jīng)有不少小區(qū)建立了業(yè)委會(huì)。位于回龍觀東大街南側(cè)、黃平路東側(cè)的華龍?jiān)繁崩锷鐓^(qū)就是其中一個(gè)，在第三屆業(yè)委會(huì)的幫助下，小區(qū)解決了新老物業(yè)更換、市政水置換等“老大難”問題。

不過(guò)業(yè)委會(huì)的建設(shè)也需要相應(yīng)的專業(yè)人士參與，否則可能會(huì)適得其反。據(jù)華龍?jiān)繁崩锷鐓^(qū)黨支部書記王翠娟介紹，2008年業(yè)主曾自發(fā)成立了第一屆業(yè)委會(huì)，不過(guò)當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)法律法規(guī)意識(shí)淡薄，在任期當(dāng)中，沒有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決就將社區(qū)1號(hào)樓地下室一層的設(shè)備層出租給第三方，并且隔成60余間群租房，還簽訂了十年的超期不收費(fèi)合同。

對(duì)于業(yè)委會(huì)成立難的原因，北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)分析稱，不少小區(qū)組織成立業(yè)委會(huì)的成本太高，小區(qū)人口多、規(guī)模大，業(yè)主組織能力弱。此外，政府治理層面也存在一定的缺陷，例如，對(duì)業(yè)委會(huì)的管理不夠重視不夠?qū)I(yè)，這主要體現(xiàn)在部門建制、人員安排上不重視，被動(dòng)不作為或主動(dòng)亂作為。

停車位優(yōu)先出租業(yè)主

面對(duì)住戶多、停車位少的現(xiàn)狀，小區(qū)內(nèi)的停車位如何用備受關(guān)注?！恫莅浮访鞔_提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

據(jù)北京京云律師事務(wù)所律師張曉黎介紹，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

也就是說(shuō)，小區(qū)的車位是建筑規(guī)劃內(nèi)的，在出售、附贈(zèng)或出租前，一般屬于開發(fā)商所有，由開發(fā)商與業(yè)主分別協(xié)商約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式或使用權(quán)歸屬，但應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。因此，如果開發(fā)商把規(guī)劃內(nèi)的車位出售給本小區(qū)業(yè)主以外的其他個(gè)人、組織，損害業(yè)主權(quán)利的，或者是開發(fā)商擅自處分業(yè)主共有車位，損害業(yè)主權(quán)利的，業(yè)主都可以追究開發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任。

若將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，根據(jù)《草案》的規(guī)定，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，按每個(gè)違法出租車位處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月2000元的罰款。

而國(guó)家層面《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)車庫(kù)、車位應(yīng)該優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主，不能“只售不租”；若違反規(guī)定逾期不改正的，醉高將罰款10萬(wàn)元。而目前一線城市的小區(qū)車位價(jià)格約在20萬(wàn)元左右或以上，因此一位不愿透露姓名的律師表示，這個(gè)罰款金額對(duì)于開發(fā)商只是皮毛。

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