?？诶吓f住宅區(qū)“抗老”法：快抓住政策紅利自主改造

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今年9月，?？谑信飸魠^(qū)(城中村)改造聯(lián)席會議辦公室，制定《?？谑欣吓f住宅區(qū)自主改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，給予改造項(xiàng)目多項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，促進(jìn)城市更新，再次引起人們對老舊住宅區(qū)改造的關(guān)注。

?？诶吓f住宅區(qū)實(shí)際改造情況如何？改造是否順利？新的政策對促進(jìn)改造有何幫助？……南國都市報記者從?？谑凶〗ň肢@悉，截至目前已有12個老舊住宅區(qū)申請自主改造，正在做前期工作。

首個自主招商改造：?？椥^(qū)

從提出想法到實(shí)踐歷時8年

據(jù)悉，?？谑讉€通過自主招商改造的海德路?？椥^(qū)自2011年提出改造想法，至今已過去8年時間，但仍未交付到業(yè)主手中。

?？椥^(qū)當(dāng)初為何要改造？如何改造？改造過程是否順利？為自主改造工作提供了哪些經(jīng)驗(yàn)？通過采訪當(dāng)時有關(guān)人員，南國都市報記者為您梳理回顧?？椥^(qū)改造過程。

為何改造？

安全問題堪憂 房子裂縫嚴(yán)重

據(jù)了解，?？椥^(qū)建設(shè)于上世紀(jì)80年代，前身為國有企業(yè)?？诩徔椨∪緩S職工宿舍，1997年印染廠破產(chǎn)后經(jīng)改造成為下崗職工安置住房小區(qū)(簡稱“?？椥^(qū)”)。

隨著時間的推移，磚混結(jié)構(gòu)建造的?？椥^(qū)樓房開始出現(xiàn)諸多安全問題，業(yè)主紛紛期盼進(jìn)行改造。

公開報道顯示，2008年，?？椥^(qū)19棟整棟樓在暴雨過后地基塌陷、地面開裂，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，雖然對樓房的主體結(jié)構(gòu)并未造成太大影響，但很多業(yè)主當(dāng)時不敢入住。

曾擔(dān)任?？谑旋埲A區(qū)棚改辦副主任張榜偉介紹，?？椥^(qū)曾是一個無物業(yè)管理、無主管部門、無人防物防的“三無小區(qū)”。小區(qū)臟亂差是常態(tài)，部分居民甚至在自家樓下養(yǎng)雞養(yǎng)鴨。

如何改造？

自主招商改造 業(yè)主開發(fā)商政府參與

時間回溯到2015年4月，?？椥^(qū)內(nèi)熱鬧非凡，?？谑旋埲A區(qū)海織小區(qū)改造工程項(xiàng)目指揮部成立，業(yè)主、開發(fā)商、政府共同參與，住戶排隊(duì)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議書。

當(dāng)時媒體紛紛報道，這是?？谑械谝粋€落地的“招商改造模式”棚改項(xiàng)目，?？谑?、龍華區(qū)兩級政府抓住新形勢解決棚戶區(qū)問題的機(jī)遇，把?？椥^(qū)改造作為“招商改造模式”棚改項(xiàng)目的第一塊試驗(yàn)田。

“三無小區(qū)”將變身集居住、商業(yè)、酒店服務(wù)一體化，具有現(xiàn)代建筑景觀的高品質(zhì)綜合社區(qū)。在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，龍華區(qū)政府將在?？椥^(qū)的改造中，通過開立共管賬戶、組建聯(lián)合工作隊(duì)等多種舉措強(qiáng)化對改造工作的監(jiān)督。

據(jù)了解，海織小區(qū)改造范圍為東、西、北三面鄰昌茂花園小區(qū)，南連海德路，占地約40畝，涉及住戶494戶、2500多人、3.2萬平方米危、舊樓房。業(yè)主們介紹，根據(jù)簽訂的合同，改造后房屋面積為67-108平方米左右，有的業(yè)主房屋面積比原來增加20平方米，有的增加25平方米。

改造方案中，業(yè)主還可以選擇房子交付時是裝修或毛坯?！皩τ诮?jīng)濟(jì)條件一般的業(yè)主，選擇了裝修好交付，經(jīng)濟(jì)條件好的可選擇毛坯交付，業(yè)主可獲得300元/ 平米的裝修款?！睒I(yè)主介紹。在改造期間，被拆除房屋的業(yè)主可選擇租房過渡，過渡期每個月可獲得18元/平米的補(bǔ)貼。如果按照合同到期房屋未交付，業(yè)主可獲得雙倍租金補(bǔ)償。

改造是否順利？

從提出改造至今歷時8年

據(jù)了解，在海織小區(qū)改造啟動之前，海口的棚改項(xiàng)目均為政府貸款touzi。?？椥^(qū)改造模式將成為政府touzi改造模式的補(bǔ)充。然而，改造進(jìn)展卻并不順利?！?011年起就有業(yè)主們提出改造的想法，但到現(xiàn)在小區(qū)還沒建好，已過去8年了?！必?fù)責(zé)海織小區(qū)的社區(qū)居委會鄭主任說。

2011年，小區(qū)大部分業(yè)主有了改造的想法。2015年4月，時隔近5年才正式啟動改造。2017年3月，被征收的房屋拆除完畢，當(dāng)年底項(xiàng)目開始動工建設(shè)。

“和我們簽訂的合同是明年初交房，但現(xiàn)在項(xiàng)目還在建設(shè)中，看情況是沒法按時交付。”業(yè)主云先生遺憾地說。

原因

多次更換開發(fā)商 改造方案難一致

歷時8年，自主改造難在哪？

今年初，調(diào)離金宇街道辦書記崗位的杜秀良，經(jīng)歷了?？椥^(qū)改造的整個過程。他認(rèn)為土地、開發(fā)商更換、改造方案難一致等多種原因造成改造進(jìn)展慢。尤其2016年一整年改造幾乎沒有進(jìn)展。

據(jù)介紹，2011年，醉早海口城投公司提出的改造方案被廣大業(yè)主否決，隨后海南京邦置業(yè)有限公司(簡稱“京邦公司”)介入。京邦公司給出的條件非常優(yōu)厚，90%的業(yè)主在2015年正式啟動改造后簽訂了合同。但少部分業(yè)主認(rèn)為京邦公司實(shí)力不足，不同意改造方案。

2016年，實(shí)力更強(qiáng)的星華集團(tuán)收購了京邦公司，之前不同意京邦公司方案的業(yè)主紛紛簽訂合同，至2017年春節(jié)前，494戶業(yè)主全部完成征收。自 2017年底開始建設(shè)，至今已快兩年，記者在項(xiàng)目工地看到，一些地塊仍在地基施工狀態(tài)。至于何時能建成交付?目前開發(fā)商未給予回應(yīng)。

龍華區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，?？椥^(qū)通過自主招商改造出現(xiàn)的問題，為?？诮窈蟠祟惞ぷ魈峁┝私?jīng)驗(yàn)。

“改造前期工作要做好，而且改造政策也要好，簽約前把所有困難充分考慮，這樣才利于自主改造項(xiàng)目進(jìn)行?！倍判懔冀ㄗh。

正在建設(shè)中的?？椥^(qū)

將改造的海云鞋廠宿舍區(qū)

申請改造情況

新政策減免稅費(fèi)降低成本

12個老舊住宅區(qū)申請自主改造

記者從海口市住建局了解到，截至目前，?？谑旋埲A區(qū)海云鞋廠宿舍區(qū)、美蘭區(qū)萬福新村、瓊山區(qū)國興中學(xué)等，已有12個住宅區(qū)申請自主改造。

10月23日，南國都市報記者走訪具有自主改造代表性的龍華區(qū)海墾路海云鞋廠宿舍區(qū)時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)公告欄張貼著改造進(jìn)展和相關(guān)政策，絕大多數(shù)業(yè)主們改造意愿強(qiáng)烈，希望盡快啟動改造。

海云鞋廠宿舍區(qū)

逢雨積水 房屋破舊

記者走訪海云鞋廠小區(qū)看到，相比周邊新建小區(qū)，海云鞋廠小區(qū)房屋十分老舊。小區(qū)300多戶，有59戶住的是上世紀(jì)80年代建設(shè)的樓房，其他大部分住戶住的是瓦房或平房，甚至有的是搭建的房子。

業(yè)主代表黃忠勤介紹，小區(qū)所在位置地面比周邊新建小區(qū)低兩米，一下雨就積水，深的時候積水有一米多深，住在這里非常難受。

“我們小區(qū)位置處于繁華城區(qū)，但我們小區(qū)環(huán)境太差，像個貧民窟，我們既然有這塊地，改造就成了大家期盼的事?！币粯I(yè)主說。

申請改造13年未成功

新政策解決容積率問題

據(jù)了解，海云鞋廠宿舍區(qū)自海云鞋廠上世紀(jì)90年代破產(chǎn)后，這里的住戶們漸漸有了改造小區(qū)的想法。

2006年起，一些熱心業(yè)主向政府部門提出想法，但均因改造涉及容積率的增加無法通過規(guī)劃而被叫停。

“我們小區(qū)占地面積23.8畝，因?yàn)橛幸粭l市政規(guī)劃路穿過，小區(qū)的可使用面積減少為不到20畝，而要滿足343戶回遷住戶的房子，容積率就必須超過規(guī)劃的2.0。”黃忠勤說，“擴(kuò)容從2006年提出至今，經(jīng)過4次集體訴求，都沒有通過審批，無法進(jìn)行改造?！?/p>

2018年，住戶們再次向?？谑泻妄埲A區(qū)政府有關(guān)部門多次提出改造想法，終于在今年9月，海云鞋廠宿舍區(qū)改造被列為自主改造試點(diǎn)單位，解決了容積率的問題。

海墾街道辦彭副主任表示，新的《意見》出臺，為老舊住宅區(qū)自主改造提供了很多優(yōu)惠政策，將利于改造項(xiàng)目推進(jìn)。

一個多月完成改造方案

爭取年底前啟動改造

“列為試點(diǎn)后，我們的工作推進(jìn)非?？欤粋€多月就完成了改造方案三次修改和公示，現(xiàn)在已經(jīng)確定下來了?！秉S忠勤笑著說。

據(jù)了解，作為農(nóng)墾下屬企業(yè)，海云鞋廠破產(chǎn)后，宿舍區(qū)職工的社保繳納等事宜均由海南農(nóng)墾集團(tuán)下屬海南金嶺橡膠工業(yè)有限公司負(fù)責(zé)，該公司也因此成為此次改造主體。

海南金嶺橡膠工業(yè)有限公司經(jīng)理蘇江榮介紹，列為自改試點(diǎn)后，政府部門非常重視，目前龍華區(qū)政府、區(qū)住建局、街道辦、企業(yè)和業(yè)主代表等組成了改造項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，多方共同推動改造進(jìn)行。

“下一步我們要進(jìn)行拆遷安置協(xié)議制作和簽訂的準(zhǔn)備工作，如果簽約順利，爭取今年年底前就啟動改造?！碧K江榮說。

符合條件職工

可回購一套回遷房

據(jù)介紹，海云鞋廠宿舍區(qū)改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償(補(bǔ)助)安置方案提出，按照整體搬遷、整體改造、整體就地回遷安置的原則進(jìn)行。

未享受過政策性住房或未領(lǐng)取過政策性住房補(bǔ)貼的職工，以家庭戶為單位，每戶XG一套政策性住房;對宿舍區(qū)內(nèi)59戶持有產(chǎn)權(quán)證的房屋進(jìn)行置換補(bǔ)償;宿舍區(qū)內(nèi)非自有產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷貨幣補(bǔ)助;符合申購條件安置的職工，可回購一套回遷安置房。

通過資格審查符合申購條件的人員以戶為單位，每戶XG一套安置標(biāo)準(zhǔn)為75平米的住房(置換面積超過75平米的按實(shí)際置換面積計(jì)算)。為滿足住戶不同需求，擬設(shè)計(jì)3種建筑面積戶型(含裝修)。

回遷安置房不僅面積比現(xiàn)在住的面積大，回購的價格對職工也有優(yōu)惠。除房改房外的安置戶，75平米以內(nèi)部分按3900元/平米計(jì)算，超過75平米部分按1.6萬元/平米計(jì)算。

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3大難點(diǎn) 阻礙自主改造

據(jù)了解，截至目前，?？谑兴膫€區(qū)已有12個住宅小區(qū)提出自主改造申請，目前在做前期規(guī)劃方案。記者走訪發(fā)現(xiàn)，老舊住宅區(qū)自主改造從提出設(shè)想到成為現(xiàn)實(shí)，其中的過程均比較艱難和漫長。

老舊住宅區(qū)自主改造工作推進(jìn)的阻礙有哪些？

海口市住建局房屋征收科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，主要有三大難點(diǎn)：

一、業(yè)主意見難統(tǒng)一，改造想法不一；

二、土地、容積率等問題難解決；

三、開發(fā)商改造方案與業(yè)主期盼難一致。

“我覺得新出臺的意見對改造會有幫助，讓開發(fā)企業(yè)和住戶享受優(yōu)惠稅費(fèi)政策，減輕改造成本，將推動改造工作進(jìn)行?！弊〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。

@老舊住宅區(qū)

趕緊抓住政策紅利改造

據(jù)介紹，《海口市老舊住宅區(qū)自主改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見》提出，原則上改造項(xiàng)目住宅容積率原則上≤3.5，涉及商業(yè)配套建設(shè)的可在3.5容積率基礎(chǔ)上按不超過30%上浮。對因改造難度較大，確需突破上述條件的，由轄區(qū)政府報市政府按一事一議處理。

紙得提醒的是，有改造意愿的小區(qū)，可向區(qū)政務(wù)中心住建部門提出申請。對于改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)，街道辦將介入，對改造工作進(jìn)行指導(dǎo)、解釋、協(xié)調(diào)。

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