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簽合同時雙方均明知沒有預(yù)售許可證
>>購房者
開發(fā)商“惡意訴訟”，目的是因房價上漲不愿賣房
>>律師說法
1 判合同無效雖符合法律規(guī)定 但讓購房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險
2 該結(jié)果不利于維護(hù)市場誠信 更應(yīng)關(guān)注過錯責(zé)任劃分
3 重要的是要給購房者彌補(bǔ)房屋上漲差價損失
4 單純看判決沒有問題 但又明顯喪失公平正義
法律依據(jù)
《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”
事實(shí)依據(jù)
2016年8月3日，西安市長安區(qū)房管局發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退。
2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬余元通過內(nèi)部認(rèn)購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年后，在房價飛漲的背景下，開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱聞天公司）以當(dāng)時沒有預(yù)售許可證為由，將12名業(yè)主分別起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。
華商報記者了解到，今年4月，另一位被訴業(yè)主李女士與開發(fā)商確認(rèn)合同無效糾紛一案已在長安區(qū)法院開庭審理，法院6月8日下達(dá)一審判決書，判決雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效。
簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同
購房者當(dāng)天支付120萬全款
紫杉莊園項(xiàng)目又名瀾香山項(xiàng)目，由聞天公司開發(fā)建設(shè)。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》一份，認(rèn)購聞天公司開發(fā)建設(shè)的位于長安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項(xiàng)目商品房。
雙方在認(rèn)購合同中約定的內(nèi)容包括：認(rèn)購房源銷售面積約200平方米，認(rèn)購房源銷售總價172萬元；乙方李女士選擇總房價款100%付款比例，根據(jù)付款比例，開發(fā)商給予總房價款7折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總價120.4萬元；李女士應(yīng)于2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認(rèn)購房源100%房價款。
合同還約定，合同簽訂后，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內(nèi)部認(rèn)購合同》或《商品房買賣合同》，并承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
合同簽訂當(dāng)天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據(jù)。
兩年后購房者被訴
開發(fā)商稱未取得預(yù)售證
與李女士一樣的購房者有12人，買的都是聯(lián)排別墅。在此前的采訪中，一位購房者說，按規(guī)定，他們等待開發(fā)商通知，在約定的時間內(nèi)辦理購房相關(guān)手續(xù)，并正式簽訂《商品房買賣合同》。但此后，購房者多次前往售樓部，“詢問正式購房合同簽訂事宜，他們都一拖再拖。”
據(jù)購房者說，今年2月初，他們不僅沒等來辦理購房手續(xù)的通知，反而相繼收到了開發(fā)商發(fā)來的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同的告知函》，稱雙方當(dāng)初所簽認(rèn)購合同依法應(yīng)為無效，要求購房者在收到函件三日內(nèi)到公司處理相關(guān)事宜。隨函而來的還有一份民事起訴狀。
聞天公司的訴訟請求是確認(rèn)雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效，訴訟費(fèi)用全部由被告即購房者承擔(dān)。理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發(fā)生法律效力。
涉案房產(chǎn)已上漲數(shù)倍
購房者認(rèn)為開發(fā)商惡意訴訟
聞天公司選擇在購房者所在地起訴，包括閻良、長安、蓮湖等法院均有訴訟。
今年4月，李女士的案件在西安市長安區(qū)法院開庭審理。針對開發(fā)商的訴訟請求，李女士請求法院駁回，她認(rèn)為聞天公司系惡意訴訟，其以所售商品房項(xiàng)目未辦理預(yù)售許可證為由訴請確認(rèn)合同無效，該訴求不能成立，應(yīng)依法駁回；聞天公司與她所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務(wù)。
此外，李女士提出，聞天公司在收取全部購房款后遲遲不辦理《商品房預(yù)售許可證》，又以其欠缺預(yù)售證為由起訴確認(rèn)合同無效，其目的顯然是因房價上漲而不愿賣房，“對于如此喪失誠實(shí)，惡意追求不正當(dāng)利益的毀約行為，必須予以禁止”。
根據(jù)其中幾位業(yè)主的合同計算，簽合同時每平方米折后價格多為六七千元，而目前該房產(chǎn)售價已漲到2萬多元，是原價格的3倍多。
長安區(qū)房管局
曾處罰開發(fā)商無證銷售
長安區(qū)法院認(rèn)定，2016年8月3日，長安區(qū)房管局對涉案項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對違規(guī)銷售的房屋逐一清退；盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后聞天公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證。2018年3月1日，長安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責(zé)令停止銷售活動，補(bǔ)辦許可證，并處罰款72萬余元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
庭審中，被告李女士認(rèn)可雙方當(dāng)事人所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》系事實(shí)上的房屋買賣合同。庭審后，法院向被告方釋明合同無效之后果，被告方堅持合同有效，堅持要求原告交房。法院另査明，涉案項(xiàng)目現(xiàn)已取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》。
爭議焦點(diǎn)為認(rèn)購合同性質(zhì)
一審判決合同無效
長安區(qū)法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)?！蹲砀呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！钡谖鍡l規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”
法院認(rèn)為本案爭議焦點(diǎn)應(yīng)為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》的性質(zhì)，如涉案合同系商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定確認(rèn)該合同為無效合同。法院認(rèn)為涉案合同應(yīng)為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應(yīng)為無效合同。另外，判決中還稱，法院已向被告李女士釋明合同無效的后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且李女士仍堅持其答辯意見，“故其可另案起訴，本案不予受理?！?/p>
6月8日，長安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。
購房者已上訴
并起訴開發(fā)商要求辦理網(wǎng)簽
據(jù)了解，李女士對一審判決不服，已提出上訴，二審將在近期開庭。
在一審判決書中，華商報記者注意到，被告李女士曾在答辯中提出，針對聞天公司惡意訴訟，被告理應(yīng)提起反訴，但因原告并未明確本案所涉合同的性質(zhì)，故請求法庭對此予以釋明，被告將在法庭釋明的基礎(chǔ)上提出反訴請求。
那么，她是否提出了反訴呢？該案代理律師胡春梅告訴華商報記者，答辯的時候有反訴的想法，但因當(dāng)時合同性質(zhì)不明確，導(dǎo)致反訴請求也不明確。合同如果是預(yù)約合同（當(dāng)事人之間約定將來訂立一定合同的合同），反訴請求只能是要求簽訂本約（又稱本合同，指為通過履行預(yù)約而訂立的合同）；合同是本約，就可以要求網(wǎng)簽、交房、辦證等。后來已經(jīng)明確了合同為本約，但本訴是確認(rèn)之訴，法庭不接受給付之訴的請求，因此無法反訴。不過，李女士已在雁塔法院上訴，要求開發(fā)商辦理網(wǎng)簽手續(xù)。
此前華商報報道的另一起案件中，購房者陳女士與聞天公司的糾紛已于7月27日在蓮湖區(qū)法院開庭，目前尚未宣判。
律師說法
這份判決不利于維護(hù)市場誠信
陜西稼軒律師事務(wù)所律師謝靜認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在明知自身沒有取得房屋預(yù)售許可證明的情況下，與購房人簽訂合同，后又以該條款為由請求法院確認(rèn)合同無效，會在結(jié)果上造成違約者會因其違約行為獲利，而購房人卻需要承擔(dān)支付更多價款重新購房，甚至面臨因現(xiàn)行購房政策無法購買房屋的不利后果，該結(jié)果無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間利益的平衡，不利于維護(hù)市場誠信。
依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則行使權(quán)力、履行義務(wù)?！睹穹倓t》、《合同法》、《民事訴訟法》均規(guī)定了民法中一項(xiàng)重要的基本原則即“誠實(shí)信用原則”，其目的在于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)性公平，其作用機(jī)制就是利益平衡機(jī)制，給予法官在利益平衡上的自由裁量權(quán)。
謝靜認(rèn)為，對于類似案件，在判斷合同是否有效之外，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同無效后當(dāng)事人之間的過錯責(zé)任劃分，如開發(fā)商存在惡意違約情形，則應(yīng)對購房人因合同無效造成的損失如房屋上漲差價損失或資金占用損失等實(shí)際損失予以賠償。購房人如遇到房地產(chǎn)開發(fā)商惡意違約的情況，可以要求開發(fā)商承擔(dān)因其原因致使合同無效所造成的實(shí)際損失，維護(hù)自身權(quán)益。
房價上漲購房者受損，開發(fā)商應(yīng)賠償
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善認(rèn)為，更為重要的是，因合同無效給購房者造成了預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失（即房屋上漲的差價）怎么彌補(bǔ)？因開發(fā)商當(dāng)時未取得預(yù)售證，購房者也知曉，故雙方均有過錯。但開發(fā)商作為具有辦理預(yù)售證義務(wù)的主體資格，負(fù)有大部分責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)因房屋上漲給購房者帶來的損失。
另一方面，如果購房者購房時并不知曉開發(fā)商未取得預(yù)售證，那么開發(fā)商則存在欺詐，但是，法律后果不同。這一法律后果是，商品房由購房者歸還于開發(fā)商，房子歸開發(fā)商所有；而開發(fā)商需向購房者返還已付購房款及利息、并可承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法律依據(jù)是《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
合同無效讓購房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險
長期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的上海秦兵律師事務(wù)所律師徐斌分析，在商品房買賣的法律體系里有兩種合同，一個是認(rèn)購書，稱為預(yù)合同，另外一個是正式的商品房買賣合同。
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有三個規(guī)定：一是沒有預(yù)售許可證的買賣合同無效；二是如果認(rèn)購合同內(nèi)容詳細(xì)可以認(rèn)定為買賣合同；三是如果開發(fā)商隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實(shí)需要懲罰性賠償。
徐斌認(rèn)為，判決認(rèn)購合同無效，雖然符合法律規(guī)定，但是違背了保護(hù)購房人利益的立法本意，讓購房人承擔(dān)了開發(fā)商的商業(yè)風(fēng)險。
判決沒問題，但又明顯喪失公平正義
西安市律協(xié)建筑工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、北京市盈科（西安）律師事務(wù)所合伙人律師薛鵬認(rèn)為，單純地看，判決沒有問題，但是這樣的判決又明顯喪失公平與正義，而且是對開發(fā)商惡意違約的縱容和鼓勵，一份缺乏公信力的判決就是一份糟糕的判決，更何況還有一個非常惡劣的社會影響。本案中，法院實(shí)際上也是知道對方在惡意違約，只是認(rèn)為沒有既能符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，又能夠保護(hù)購房者利益的解決方案而已。
薛鵬說：“我認(rèn)為法院完全可以根據(jù)合同無效時，要求過錯一方賠償對方因此所受到的損失來判，這樣即使認(rèn)定雙方都有過錯，也可以保護(hù)購房者的一部分利益，而且，如果從過錯責(zé)任來說的話，購房者在這方面舉證得當(dāng)?shù)?，是完全可以證明開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要過錯，這也完全符合《民法通則》、《民法總則》、《合同法》中關(guān)于合同無效的一貫規(guī)定。而購房者所受到的損失在本案中就是房屋差價損失。” 本版稿件由華商報記者 寧軍 實(shí)習(xí)記者 王娜 實(shí)習(xí)生 張鵬康采寫 （相關(guān)報道見A03版）
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