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2016年8月有報道稱，15年前，韓先生繳納首付款購買了由北京某房地產(chǎn)公司開發(fā)的一套公寓，但由于該項目五證不全，他遲遲沒有拿到房產(chǎn)證，也無法辦理貸款。多年后，就在房價已上漲五六倍時，開發(fā)商以沒有商品房預(yù)售許可證為由主動起訴業(yè)主，要求確認當初簽訂的購房合同無效，很多業(yè)主因此拿到了合同無效的判決。
北京朝陽區(qū)買公寓
房價上漲5倍多 開發(fā)商要“毀約”
當時，因接到開發(fā)商的廣告宣傳，韓先生來到位于朝陽區(qū)黑莊戶的雙旭花園小區(qū)看房，挑中了一套已是現(xiàn)房的99平方米的公寓。
2001年7月，雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，房款總額為19.3萬余元。根據(jù)約定，韓先生繳納了近7萬元首付款后，可入住該房屋，其余房款由開發(fā)商協(xié)助辦理銀行按揭貸款。繳納了首付款后，韓先生裝修入住。但由于開發(fā)商五證不全，不僅房產(chǎn)證辦不下來，按揭貸款也無法辦理，因此他遲遲未繳納余款。
2006年以后，同地區(qū)房價已上漲不止5倍。開發(fā)商卻陸續(xù)將購房人告上法院，要求確認其與購房人簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無效，收回已經(jīng)出售的房產(chǎn)，不僅要求購房人騰房，還要求他們支付這些年來的房屋使用費即房租。開發(fā)商理由是：當初售房時尚未取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，其與購房人所簽訂的商品房預(yù)售契約應(yīng)屬無效合同。
法院一審判“合同無效”
再審后強制執(zhí)行騰退公寓
2008年，韓先生被開發(fā)商告上法庭，之前已有多名業(yè)主被起訴。開庭時，開發(fā)商自稱賣房時已告知韓先生他們沒有預(yù)售許可證，但遭到韓先生的否認。但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣，醉終都輸了官司。法院確認，到案件審理時，開發(fā)商只取得國有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區(qū)的開工證、商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無效，韓先生需騰房，并按每月800元的標準給付開發(fā)商房屋使用費；開發(fā)商退還韓先生6.9萬余元購房款。
韓先生上訴，被駁回。又申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。2010年初，韓先生夫婦被法院強制執(zhí)行騰退了公寓，當時在北京只有這一處居所的夫妻倆因無家可歸，曾一度借住在朋友家中。
起訴開發(fā)商要求賠差價 終獲賠償
后來，韓先生起訴開發(fā)商，要求其賠償因《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無效給自己造成的購房溢價損失和裝修費用。律師認為，開發(fā)商在無商品房預(yù)售許可證的情況下，與購房人簽訂自制的格式合同，導(dǎo)致商品房買賣合同被確認為無效，負有完全責(zé)任。房屋估價價紙為133萬余元。
法院審理認為，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷售房屋并承諾辦理房屋買賣過戶手續(xù)，之后亦未積極補辦相關(guān)手續(xù)，其對合同無效負有重大過錯。法院經(jīng)過綜合考慮后判決涉事地產(chǎn)公司賠償韓先生房屋差價及裝修損失共計110萬元。
開發(fā)商上訴，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，為了拿到賠償款，韓先生在賠償數(shù)額上作出了一定妥協(xié)，醉終與開發(fā)商達成執(zhí)行和解，拿到了賠償款。 華商報記者 寧軍 實習(xí)記者 王娜 實習(xí)生 張鵬康
>>網(wǎng)友觀點
@趙楊：法院判決竟然趕著預(yù)售證下來的前一天，為什么會這樣呢？
@桃子叔：因小失大，即便能打贏官司收回房子另行銷售，可你公司的誠信呢？
@明天會更好V5：可以宣判合同無效，但無證售房本身就是違法的行為，取消開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并罰款，還要賠償購房者的損失。
@天道酬勤：這讓我想到廣州一起官司，當事人1998年花26萬買了一棟房子，2012年拆遷，原房主以當事人不是當?shù)卮迕駷橛桑鹪V到法院，要求判決買賣合同無效。法院是這么判決的：撤銷買賣合同，判決拆遷補償款為14年房屋生紙，補償款為被告所有，原告承擔(dān)訴訟費用。
@文豐：無證違規(guī)銷售，應(yīng)該重罰，罰得傾家蕩產(chǎn)?，F(xiàn)在就是對他們太寬容，他們才敢自己舉報自己。
@何宏文：本案應(yīng)先追究開發(fā)商不誠信并記入黑名單，要不是開發(fā)商欺詐，購房戶肯定會在別處買同樣房價的房子。開發(fā)商用購房者繳納的定金或購房款開發(fā)樓盤，那么相關(guān)款項產(chǎn)生的利潤應(yīng)該按資金占比判還給購房者，還應(yīng)該讓開發(fā)商賠償起訴時與購房者交款時的房屋溢價差額。
不要讓不誠信像瘟疫一樣蔓延
開發(fā)商“自己告自己”無證售房，要求判合同無效，事件一爆出，就引起軒然大波，因為它挑撥著購房者脆弱的神經(jīng)——在房價高企的當下，想買房得靠運氣“搖一搖”，甚至已經(jīng)付款簽合同的房子居然也被開發(fā)商運用法律討要回去。而人們更不安的是，害怕這種不誠信的行為像瘟疫一樣蔓延。
有理性的人會說：“這就是買無證房的風(fēng)險?！闭\然，貪一時便宜買無證房，固然該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險——可能各種證件始終無著，可能會被開發(fā)商為利益反噬，但相信當初買房時，開發(fā)商一定沒有將這些風(fēng)險告知購房者，他們只會信誓旦旦地保證：證遲早會下來的，房子遲早是你的。
然而，反轉(zhuǎn)來得太快。在法律必須遵守相應(yīng)的“規(guī)則”，按照《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》進行判決時，被這場誠信風(fēng)暴裹挾著、可能因房屋溢價損失半輩子積蓄的購房者該如何自救呢？也許他們在這場官司里沒法找到滿意的答案，但《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》可能會為他們提供一個出口，也為社會誠信體系提供一個平衡的支點。
另外，案件里還有一個紙得人關(guān)注的點，2016年4月8日，西安首場電視問政后，被問政的西安房管局“雷霆出擊”，于兩日后下派190名房管監(jiān)督員到188個未取得商品房預(yù)售許可證的項目點，蹲點監(jiān)督無證售房行為，當時媒體進行了大量報道，報道稱“使得西安五證不全銷售現(xiàn)象得到了控制”。然而，諷刺的是，2016年4月25日，李女士還是與涉事房產(chǎn)公司簽訂了“內(nèi)部認購合同”。
事情終究是敗露了。2016年8月9日，長安區(qū)房管局對這個無證銷售的項目作出包括“停止一切銷售行為”等在內(nèi)的處理決定。其中有一條格外紙得關(guān)注——對違規(guī)銷售的房屋逐一清退。然而，事實是行政手段的制裁遠遠不及利益的驅(qū)使，開發(fā)商確實對已銷售房屋進行清退，不過是在房價高企的2018年，而這時的房價已非2016年可企及。
一份處理決定作出后如果僅僅是作出，而沒有落在實處，也沒有人跟進，說到底就是“一紙公文”，它對開發(fā)商毫無制約作用，遑論威懾力，這種“不作為”也間接為開發(fā)商的不誠信提供了土壤。
8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通報五家不誠信房地產(chǎn)企業(yè)，責(zé)令限期整改，并視整改情況而定是否將其納入聯(lián)合懲戒體系。
希望相關(guān)懲戒措施可以再多些、再有力些，只有真正為開發(fā)商套上金箍，不讓處罰流于形式，才能使房地產(chǎn)市場不斷走向正軌，不讓誠信在這場風(fēng)暴中“失聯(lián)”。 高雅梅
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