五指山市房價購買二手房過程中需要注意的5個法律問題！

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五指山市房價購買二手房過程中需要注意的5個法律問題！，五指山購房，五指山房價不管是漲還是跌，有五指山買房需求的人都要挑選心儀的、性價比醉高的房子。

五指山房子不同于普通消費品，且涉及金額大，所以在五指山購房時要非常的小心謹(jǐn)慎，特別是初次五指山買房的五指山購房者更是要謹(jǐn)慎，對于五指山買房過程中的相關(guān)的法律知識要了解，才能避開五指山購房糾紛。本文整理了購買二手房過程中需要注意的幾個法律問題，大家一定要仔細(xì)閱讀，防止五指山買房被騙。

一、房屋買賣合同因雙方買賣的房屋屬于政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、農(nóng)村宅基地）而被法院確認(rèn)無效后，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？

政策性住房屬于國家禁止上市交易的房屋，該類房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，五指山買房人可以要求賣房人賠償部分裝修損失和部分房屋價格差價損失，具體金額以雙方在簽訂房屋買賣合同中的過錯責(zé)任的承擔(dān)來確認(rèn)。

二、房屋買賣合同由于存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解的情況而被法院撤銷后，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？

一般來說，房屋買賣合同因存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解的情況而被法院撤銷后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

三、由于 XG政策影響，導(dǎo)致房屋買賣合同解除的，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？

一般來說有以下幾種情況：

1、如果五指山買房人不具備五指山購房資格或者有其他限制購五指山買房屋的情形，在合同履行期間屆滿前五指山買房人依然未取得五指山購房資格，導(dǎo)致合同解除的，賣房人有權(quán)要求五指山買房人按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額將根據(jù)合同約定及實際損失來確定。

2、如果在合同履行期間，因政策發(fā)生變化導(dǎo)致五指山買房人不再具備五指山購房資格，一般情況下不會判決損失賠償。

3、如果房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方的原因致合同履行超期，在此期間由于住房XG政策的實施導(dǎo)致合同無法履行而解除的，守約方可以要求違約方賠償損失。

四、存在違約情形，但是房屋買賣合同繼續(xù)履行的，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？

一般來說有以下幾種情況：

1、如五指山買房人存在逾期付款等違約行為，而合同繼續(xù)履行的，賣房人可以要求五指山買房人按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額將根據(jù)合同約定及實際損失來確定。

2、如賣房人存在逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)等違約行為，而合同繼續(xù)履行的，五指山買房人可以要求賣房人按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，將根據(jù)合同約定及實際損失來確定。

3、如雙方在合同履行過程中均存在過錯，將根據(jù)自身過錯程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，具體責(zé)任根據(jù)合同約定及實際損失來確定。

五、關(guān)于逾期遷出戶口的違約責(zé)任承擔(dān)

（1）賣房人逾期遷出房屋中的戶口，五指山買房人能否起訴要求其將戶口遷出？

戶口遷移屬于公安機關(guān)戶籍主管范圍，不屬于法院受理民事案件的范圍，所以法院無法直接判決遷出戶口。對于五指山買房人要求遷出戶口的訴訟請求，法院不予處理。

（2）賣房人逾期遷出房屋中的戶口，五指山買房人能否依據(jù)合同約定要求賣房人支付違約金？違約金的金額如何確定？

未按照合同約定遷出戶口屬違約行為，五指山買房人可以起訴要求賣房人支付違約金。如合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，法院將綜合考察戶口未遷出的原因、賣房人的過錯因素（例如：逾期遷出戶口人員與賣房人的關(guān)系、賣房人有無積極處理）、五指山買房人的實際損失情況等因素，根據(jù)公平原則，酌情確定違約金的金額。

（3）賣房人本人及親屬的戶口已經(jīng)遷出，房屋內(nèi)剩余的戶口與賣房人無關(guān)，賣房人是否還需要承擔(dān)違約賠償？

房屋內(nèi)有戶口逾期遷出的情況下，五指山買房人有權(quán)要求賣房人依照合同的約定承擔(dān)違約賠償。一般來說，房屋內(nèi)的戶口是否與賣房人相關(guān)將影響法院對違約金具體金額的判定。

（4）在逾期遷出戶口違約金的訴訟中，需要準(zhǔn)備哪些證據(jù)？

五指山買房人向法院提交的證據(jù)：買賣雙方簽訂的合同（包含對戶口遷出事宜的約定內(nèi)容）、涉案房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口情況、戶口逾期遷出給己方造成的損失等。

（5）關(guān)于逾期遷出戶口的訴訟主體問題

審判實踐中，常有買受人因戶口未遷出問題起訴出賣人，起訴的同時，要求追加房屋上未遷出戶口人為被告，還有要求追加中介公司為被告的。法院認(rèn)為，因合同具有相對性，且遷出戶口問題非法院受理民事訴訟范圍，故對于上述追加當(dāng)事人的請求，法院一般不予準(zhǔn)許。當(dāng)事人訴訟時，也無需將上述人員作為訴訟主體。

海南樓盤賣點：“五指山市的負(fù)氧離子含量高，晚上很安靜，我每天只要睡五六個公里，一整天都很有精神。”來自哈爾濱的梁大爺告訴記者，他每天早起，從市區(qū)散步去太平風(fēng)景區(qū)，然后挑兩桶山泉水回來。以前在老家有高血壓，有時要吃藥，在五指山居住一段時間就好了。

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