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國(guó)際縱橫
德國(guó)房市的熱絡(luò)，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的疲弱形成了鮮明對(duì)比。
近期，德國(guó)央行發(fā)布金融穩(wěn)定報(bào)告，指出德國(guó)當(dāng)前房市正處于過熱狀態(tài)，2018年德國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)房?jī)r(jià)被高估了近15%-30%。德國(guó)央行副行長(zhǎng)克勞迪婭·布赫指出，房市資產(chǎn)溢價(jià)是潛在風(fēng)險(xiǎn)，德國(guó)如果面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，很可能刺破泡沫，進(jìn)而對(duì)德國(guó)的金融穩(wěn)定造成嚴(yán)重打擊。
目前，德國(guó)房市的火熱和其低迷的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景形成了“冰火兩重天”，也讓一向在經(jīng)濟(jì)與金融領(lǐng)域十分穩(wěn)健的德國(guó)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。
自二戰(zhàn)以來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間，由于德國(guó)城市居民習(xí)慣于租房解決自住問題，以及政府對(duì)房市投機(jī)的有效控制，德國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度一直較為平穩(wěn)。然而，近10年來(lái)，德國(guó)的房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)陡增趨勢(shì)。德國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)從2009年5月的95.5，一路上漲至2019年10月到達(dá)167.5的高位。
英國(guó)脫歐帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動(dòng)德國(guó)房市火熱
德國(guó)房市背后有理性因素支持其上漲。
其一，歐元區(qū)貨幣政策催生資金涌入房市。自歐債危機(jī)以來(lái)，歐元區(qū)各國(guó)緊緊約束財(cái)政政策的同時(shí)，歐洲央行卻以前所未有的力度向金融市場(chǎng)注入海量流動(dòng)性。
2015年初歐洲央行啟動(dòng)的“量化寬松”政策，在2018年底剛告一段落，卻又在今年9月重新啟動(dòng)。歐元區(qū)銀行貸款利率也多次下調(diào)，至今已低至-0.5%，歐洲央行的資產(chǎn)負(fù)債表也高達(dá)2.6萬(wàn)億歐元。
當(dāng)海量資金注入德國(guó)和歐元區(qū)金融市場(chǎng)時(shí)，這些資本就必須尋求“價(jià)紙洼地”，在歐元區(qū)國(guó)債收益率因“量寬”而普遍不斷走低，touzi實(shí)體經(jīng)濟(jì)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)慢的背景下，過去數(shù)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁、居民購(gòu)買力較強(qiáng)的德國(guó)，其房市的生紙空間被迅速發(fā)現(xiàn)。且與英、法、美等國(guó)房市相比，德國(guó)飽和度與溢價(jià)程度相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)前景和住房需求也較大。
同時(shí)，德國(guó)城市居民的理財(cái)習(xí)慣通常是銀行儲(chǔ)蓄，同時(shí)，自有住房比例偏低。隨著歐洲央行的負(fù)利率政策不斷侵蝕德國(guó)儲(chǔ)戶的存款，而租房成本隨消費(fèi)價(jià)格水漲船高，德國(guó)城市居民的購(gòu)房意愿也因而不斷上升。
其次，英國(guó)“脫歐”帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移效應(yīng)，也推動(dòng)德國(guó)大城市不動(dòng)產(chǎn)的繁榮。
英國(guó)“脫歐”及其巨大的不確定性，影響了倫敦作為歐洲金融中心以及歐元外匯結(jié)算中心的潛在地位。同時(shí)，英國(guó)的制造業(yè)和科技創(chuàng)新企業(yè)為回避無(wú)協(xié)議“脫歐”可能給商業(yè)帶來(lái)的額外成本，也積極尋求向歐洲大陸轉(zhuǎn)移。
而法蘭克福作為歐洲央行總部所在地及歐洲區(qū)域性金融城市，被大銀行以及金融企業(yè)看做轉(zhuǎn)移英國(guó)總部的首選目的地。同時(shí)，科技創(chuàng)新企業(yè)也看中柏林、慕尼黑等城市的政策環(huán)境和城市服務(wù)，使得德國(guó)大城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)租售兩旺的態(tài)勢(shì)。
法國(guó)巴黎銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年法蘭克福房產(chǎn)交易額達(dá)到104億歐元的歷史高位，增長(zhǎng)率高達(dá)36%，其中2/3的交易量屬于價(jià)紙1億歐元以上的辦公寫字樓交易。
房市熱絡(luò)背后暗藏泡沫
然而，德國(guó)房市的熱絡(luò)，卻與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的疲弱形成了鮮明對(duì)比。
德國(guó)在2018年第三、四季度增長(zhǎng)率為-0.2%和0，出現(xiàn)了罕見的“技術(shù)性衰退”，2019年第二季度再次出現(xiàn)0.1%的萎縮。
2018年全年，德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率僅1.5%，為2014年以來(lái)醉低紙。歐盟委員會(huì)預(yù)測(cè)，2019年德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將進(jìn)一步下滑至0.4%，與歐債危機(jī)期間的增長(zhǎng)率相當(dāng)。
隨著經(jīng)濟(jì)壓力的增加，德國(guó)房地產(chǎn)在失去實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求支持的同時(shí)，其價(jià)紙很可能從超高溢價(jià)向真實(shí)市場(chǎng)價(jià)紙回歸。
而如果德國(guó)購(gòu)房者在就業(yè)和收入壓力增大的情況下，其按揭貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)恐怕也將大幅上升，這更有可能延伸成為銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，由房貸衍生出的銀行壞賬，正是2008年全球金融危機(jī)的導(dǎo)火索。雖說，當(dāng)前德國(guó)房貸按揭問題嚴(yán)重程度有限，居民和touzi者總體較為理性，按揭打包金融產(chǎn)品問題也未曾蔓延，但是，德國(guó)房市過熱的根本原因仍是歐元區(qū)超寬松貨幣政策催生的資產(chǎn)泡沫。
在歐元區(qū)仍未徹底解決銀行不良貸款過大和公共債務(wù)率過高兩大結(jié)構(gòu)性問題的背景下，歐元區(qū)第一大經(jīng)濟(jì)體德國(guó)若出現(xiàn)房市泡沫擠破，很可能與歐元區(qū)其他經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)形成聯(lián)動(dòng)，令下行壓力不斷增大的歐洲經(jīng)濟(jì)面臨新的負(fù)擔(dān)。
□董一凡（中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究院歐洲所）
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