打折V信：1808982470
探索房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、金融創(chuàng)新，按照“房子是用來住的”要求，把重點放在“發(fā)展房地產(chǎn)定制服務(wù)，滿足住房有效需求”這個根本宗旨上來。
文/劉志峰中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長
三年多來，中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在馮侖主席帶領(lǐng)下，依靠平安、萬科、綠地、萬通等25家聯(lián)盟成員企業(yè)的共同努力，在旅游休閑、鄉(xiāng)村民宿、養(yǎng)老服務(wù)、長短租公寓、餐飲店鋪、共享空間、停車位建設(shè)等方面，進(jìn)行了有益的探索，從聯(lián)盟成立之初的資金眾籌，發(fā)展到今天對設(shè)計、人才、智力、服務(wù)、商業(yè)模式、生活方式的眾籌，開拓出了一條市場細(xì)分的道路。成長過程中聯(lián)盟雖然也遇到了一些困難，但總體發(fā)展紙得肯定，尤其是一些做法有必要繼續(xù)探索。
2017年，我國房地產(chǎn)眾籌項目5774個，認(rèn)籌總額54.72億元，參與人數(shù)48萬人次。雖然項目不多、規(guī)模不大，與去年商品房銷售額17萬億元相比，金額更是微不足道，但卻體現(xiàn)了以下特點：
一是面向中小房企。當(dāng)前一些中小房企、中小項目在去杠桿背景下融資困難，得不到貸款支持，但通過眾籌找到了志同道合的touzi人，順利進(jìn)行了開發(fā)。二是面向鄉(xiāng)村民宿、餐飲店鋪、短租公寓等項目進(jìn)行設(shè)計改造，既整合了分散的資源，又滿足了創(chuàng)業(yè)人群的需求。三是通過眾籌平臺，讓文創(chuàng)、休閑、娛樂、體育健身等項目，快速形成獨有的品牌營銷，逐步建立起自己的消費社群。四是牽線搭橋，將養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)新工場、工業(yè)地產(chǎn)改造項目介紹給一些城市，加強了與地方政府的合作，提高了項目的議價能力。五是加強信用建設(shè)，建立了眾籌項目的識別、審查、備案、風(fēng)控等制度。例如，“多彩投”等房地產(chǎn)眾籌平臺已經(jīng)開始建立起自己的風(fēng)控管理體系。
但也要看到，由于國家對眾籌還未出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，國際上也很難提供成熟的經(jīng)驗，目前眾籌業(yè)務(wù)主要參照基金、證券、互聯(lián)網(wǎng)金融等做法，因此，存在政策、市場、平臺運作等風(fēng)險，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融被重點整治后，一些處在政策邊緣的平臺和項目，將面臨更大的挑戰(zhàn)甚至被清理。鄉(xiāng)村民宿、餐飲店鋪等需求較大的眾籌項目，也因touzi周期長、不確定因素多，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。同時，對眾籌業(yè)務(wù)的知識普及和從業(yè)人員的教育還不夠，消費者接受程度仍然很低，大部分企業(yè)不愿參與眾籌。
怎么應(yīng)對這些挑戰(zhàn)？關(guān)鍵還是要堅持眾籌聯(lián)盟成立的初心。我曾在聯(lián)盟成立之初談到，聯(lián)盟要生存發(fā)展，必須堅持定向、定制、定投的“三定”原則，以滿足群眾需求為導(dǎo)向，設(shè)計生產(chǎn)長壽命、好性能、綠色低碳、性價比高的好房子。通過眾籌相關(guān)方的各盡所能、各取所需，在“有房住”向“住好房”的轉(zhuǎn)變過程中找到自己的定位。開會之前，聯(lián)盟秘書處的同志問我，房地產(chǎn)眾籌能不能成為多主體供應(yīng)、多渠道保障的一部分，我認(rèn)為，要具有這方面的功能，眾籌業(yè)務(wù)和服務(wù)重心必須向以下三個方面轉(zhuǎn)變：
一、圍繞美好居住生活展開眾籌
我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這一重要的科學(xué)判斷，不僅是制定我國大政方針的依據(jù)，也為各行各業(yè)的發(fā)展指明了方向。
滿足群眾日益增長的住房需求，不僅僅是基本需求，美好生活的內(nèi)涵很豐富，也包括高品質(zhì)、多層次需求。要提供這些不同層次的需求，就有了發(fā)揮眾籌特點的空間。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造美好居住生活的目標(biāo)，就是按照黨的十九大報告的要求，為群眾創(chuàng)造“更舒適的居住條件”。什么是“更舒適的居住條件”？我理解為“四個好”：
1. 安居宜居，群眾反映好；2.經(jīng)濟(jì)適用，配套服務(wù)好；3.性價比高，住房品質(zhì)好；4.綠色健康，人居環(huán)境好。眾籌聯(lián)盟和在座的企業(yè)也有必要以這“四個好”為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計和生產(chǎn)群眾有意愿購買的產(chǎn)品。讓群眾有意愿購買，首先要讓消費者對自己的住房選擇有部分自主權(quán)，讓他們主動參與設(shè)計，這包括對戶型面積、室內(nèi)布局、材料使用的選擇，這也是眾籌能不能健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。下一步，要按照美好居住生活的發(fā)展理念，繼續(xù)堅持定制、定向、定投的“三定”原則，利用先進(jìn)的設(shè)計理念、文化創(chuàng)意及科技智能等技術(shù)，通過互聯(lián)網(wǎng)+，引入一批設(shè)計能力強、服務(wù)水平高、具有一定國內(nèi)外影響力的設(shè)計企業(yè)、制造企業(yè)參與眾籌，目前，中德住房儲蓄銀行已經(jīng)被濟(jì)南等城市納入多層次住房政策體系，為群眾提供一個綠色健康、生態(tài)宜居、科技智能的居住環(huán)境。
二、圍繞分類分層展開眾籌
美好居住生活是豐富多彩的，除了多層次、高品質(zhì)需求之外，隨著時代的變化，住房消費還有一部分差異化、個性化的需求，包括改善型需求，這批消費者有一定的財務(wù)自由，希望房子擁有自己的居住風(fēng)格，這也是消費升級的需要。過去，我們的住宅設(shè)計開發(fā)太單一。要針對不同年齡、不同職業(yè)、不同人群的消費者，設(shè)計出不同產(chǎn)品。眾籌平臺可針對老年人的需求，設(shè)計醫(yī)療設(shè)施完善、能夠提供看護(hù)服務(wù)的老年公寓；可針對新就業(yè)職工的需求，設(shè)計小戶型、方便社交活動的青年公寓、人才公寓；也可針對新市民的需求，多設(shè)計一些中低價位、中小戶型的長租公寓，將消費者的需求分類分層后按需生產(chǎn)，避免盲目開發(fā)，使消費者從建什么，住什么的普通住戶，變成自己的“建筑設(shè)計師”、“內(nèi)裝設(shè)計師”。
以需定產(chǎn)、分類分層，還要考慮建立人與建筑互動的產(chǎn)品體系。當(dāng)前健康住宅、綠色建筑越來越受人關(guān)注，要在空氣、光、水、營養(yǎng)、健身、舒適、精神享受等方面，關(guān)注居住者健康。如今一些慢性病和亞健康問題突出，嚴(yán)重影響了人們的身體健康。但年初，我到山東菏澤丹陽房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的東方夏威夷小區(qū)考察，這個公司開發(fā)了一個樓盤，業(yè)主入住近一年半反映相當(dāng)好，部分住戶的肺氣腫、咽喉炎等慢性病變輕、變好了。什么原因？它做到了“三恒”：一是恒溫，常年23℃左右；二是恒濕，濕度控制在50%左右；三是恒氧，負(fù)氧離子達(dá)2100-3100個/立方厘米，PM2.5不論室外多高，室內(nèi)接近0，老百姓稱之為“會治病能健身”的房子。像這樣的“三恒住宅”，我們在眾籌過程中要大力推廣。在目前限價政策暫不能調(diào)整的情況下，要研究出臺鼓勵開發(fā)企業(yè)采用新技術(shù)、新材料、新工藝建設(shè)健康住宅、百年住宅、“三恒住宅”的政策。提高住房質(zhì)量，滿足群眾對美好生活的向往。
三、圍繞共享融合展開眾籌
新時代的房地產(chǎn)要與人口老齡化社會、兒童健康保護(hù)相互適應(yīng)；與互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能共享融合；與城市更新、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)配套發(fā)展。尤其是屬于跨學(xué)科、跨專業(yè)的復(fù)合型地產(chǎn)，如健康住宅、養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色住區(qū)，以及聯(lián)盟正在積極開展的醫(yī)養(yǎng)旅居、市民農(nóng)莊、田園綜合體、軍民融合產(chǎn)業(yè)園等項目，無論是設(shè)計、建造，還是材料供應(yīng)、配套設(shè)施、使用評價等，既需要空間改造和變換，也需要與多部門、多產(chǎn)業(yè)加強合作。據(jù)我了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠地集團(tuán)、中國建設(shè)科技集團(tuán)，都在與醫(yī)療設(shè)備、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化體育和健身機(jī)構(gòu)共享融合，聯(lián)盟的成員也在與河南新鄉(xiāng)、安陽等政府開展合作，探索建立多主體的住房供應(yīng)。因此要強調(diào)，聯(lián)盟要在共享融合中，繼續(xù)支持中小房企的發(fā)展，如眾籌咖啡館、餐館、民宿、社區(qū)運動場館等項目，雖然標(biāo)的較小，但是國家政策鼓勵和支持的。這些項目單體融資只需幾十萬到一百萬元，金額不高，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)支持有限，但通過股權(quán)或股權(quán)收益權(quán)眾籌，一些優(yōu)質(zhì)項目就能獲得touzi人的直接touzi。為此，眾籌聯(lián)盟要重點在資源整合、信息技術(shù)、智力支持等方面提供服務(wù)。
在第四屆中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟峰會上，房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟將發(fā)布《2017年度中國房地產(chǎn)眾籌白皮書》，對眾籌發(fā)展模式和經(jīng)驗做法進(jìn)行總結(jié)。希望聯(lián)盟成員：首先，要從“信息中介”轉(zhuǎn)向“信用中介”，吸收更多有實力的房地產(chǎn)企業(yè)加入聯(lián)盟，在消費者中建立起可信度。這一點，聯(lián)盟發(fā)起單位都是大企業(yè)，不僅業(yè)務(wù)要帶頭，誠信也要帶頭。其次，要探索房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、金融創(chuàng)新，按照“房子是用來住的”要求，把重點放在“發(fā)展房地產(chǎn)定制服務(wù)，滿足住房有效需求”這個根本宗旨上來，在住房美學(xué)、人文度假、鄉(xiāng)村振興等方面有所作為。第三，要為眾籌提供良好的創(chuàng)新環(huán)境。當(dāng)前房地產(chǎn)不平衡不充分的矛盾還很多。在改革進(jìn)入深水區(qū)的今天，針對眾籌的一些探索實踐，包括中國特色的住房合作社制度等，應(yīng)允許試錯、寬容失敗，這樣才能讓改革不斷前進(jìn)。
買房微信：180
82
8470
關(guān)注公眾號獲取實時房價信息
海南房產(chǎn)咨詢師
