以人為本破繭共生2018第四屆中國房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會落幕

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以人為本，破繭共生。這正如眾籌精神一般，打造真正意義上的共享創(chuàng)智平臺。

當(dāng)下，在踐行多主體供給、多渠道保障、租購并舉等國家提倡的房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)之下，房地產(chǎn)行業(yè)以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈各路人馬匯眾智、聚眾力，齊聚一堂共話房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型新模式。本期專題報(bào)道聚焦，業(yè)界大佬以及產(chǎn)業(yè)鏈專家如何看待發(fā)展趨勢、難點(diǎn)，以及拐點(diǎn)應(yīng)該把握的方向。

馮俊

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長

向大城市聚集已成為一種趨勢

城市的形成本質(zhì)上就是產(chǎn)業(yè)向城市聚集或者非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致第一產(chǎn)業(yè)減少，第二產(chǎn)業(yè)增加。實(shí)際上城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，是就業(yè)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果。出現(xiàn)這種變化的原因，是因?yàn)槠浔举|(zhì)就是人群向城市集中。企業(yè)往大城市集中以便更好地提高生產(chǎn)效率，這是一個(gè)必然趨勢。touzi效益高、信息廣、人才吸引的能量大。其次，城市里的公共服務(wù)、教育、醫(yī)療、文化，這些因素導(dǎo)致了大城市人口的發(fā)展是在城鎮(zhèn)化過程中快于整體的城市人口的發(fā)展。

??馮奎

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員、學(xué)術(shù)委員會秘書長

城鎮(zhèn)化發(fā)展的區(qū)域和全國性問題

未來一定要關(guān)注不同的城市群地區(qū)，要關(guān)注都市圈，關(guān)注城市之間軸線，關(guān)注城市群以及城市帶。目前關(guān)于城市群，國家作為未來城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，或者作為城鎮(zhèn)化的主體。現(xiàn)在，城市群人口占到整個(gè)中國人口50%左右，未來城市群人口要占到整個(gè)城鎮(zhèn)人口的70%以上。所以在這種情況下，需要去研究不同的城市群所帶來的機(jī)會，有的城市群有些是較為成熟，有些還在發(fā)展過程當(dāng)中，有的還在起步當(dāng)中，大家需要研究不同城市群來制定發(fā)展方向。

??滕泰

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、

萬博新經(jīng)濟(jì)研究院院長

增加有效供給才是城市發(fā)展之道

土地制度和土地供給一向是制約城市發(fā)展的重要原因，不管是由于土地的供給成本過高，還是房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)不合理，它都嚴(yán)重制約了城市下一步的發(fā)展。如何降低房地產(chǎn)或相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地的土地成本呢？以往的做法是從需求側(cè)著力，想辦法XG、限貸，控制別人的需求；然而在人口城市化的過程中，對房地產(chǎn)的需求是剛性增長的，在這里限制了，在那里會冒出來。所以，控制需求不是解決之道，增加有效供給才是解決之道。

劉紅

北京航空航天大學(xué)教授、

月宮一號總設(shè)計(jì)師

月宮一號的人本共生

月宮一號系統(tǒng)核心是物質(zhì)循環(huán)、系統(tǒng)平衡，這是醉醉核心的技術(shù)。里面涉及一系列關(guān)鍵技術(shù)，如植物培養(yǎng)、動物培養(yǎng)、廢物處理、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、系統(tǒng)運(yùn)行、系統(tǒng)調(diào)控。這些技術(shù)都可以應(yīng)用于生態(tài)農(nóng)業(yè)工廠，土地越來越緊缺，后面會越來越多地把農(nóng)業(yè)工廠化，應(yīng)該使用生態(tài)農(nóng)業(yè)工廠，才能使工廠化的農(nóng)業(yè)很少污染或者沒有污染，采用月宮一號原理和有關(guān)技術(shù)，能很好地解決這樣一個(gè)問題。例如，與植物結(jié)合在一起，就會產(chǎn)生非常好的組合，當(dāng)然需要研究和設(shè)計(jì)，進(jìn)行很好的擬合。

??曲向東

行知探索董事長、總裁

火星計(jì)劃與人本共生

經(jīng)常飛西北往返的人可以多留意，乘坐飛機(jī)時(shí)候，當(dāng)飛越長城之后，再往下看，一直到落地，看不到一片綠色，全是荒蕪的戈壁荒漠。但是，當(dāng)飛往俄羅斯上空、歐洲上空、南美洲上空、北美洲上空等，都看到無盡的綠洲和草原，但飛越在中國上空時(shí)，多是無盡的戈壁和沙漠。如何把西部廣闊的沙漠變成一個(gè)適合人類居住的空間呢？希望在那兒立一個(gè)真正的科研項(xiàng)目，人類在這樣的荒漠地帶，利用生態(tài)系統(tǒng)去創(chuàng)造一個(gè)適合人類生存的空間。

鄧?yán)畈?/strong>

中國科學(xué)院國家天文臺研究員、中國科學(xué)院大學(xué)教授

揭開中國天文研究學(xué)神秘的面紗

中國發(fā)達(dá)地區(qū)都是在東南沿海，但在中國做天文學(xué)這件事兒，一定要去西北，國際上各大天文臺都一樣的，要去這類地方。對于長時(shí)間研究云圖的人而言，因?yàn)楸仨氁匆娞?，能夠觀察到一些東西，冷湖屬于中國醉好的地方之一。但那個(gè)地方太高了，5000米的高度。如果去旅游可以，如果建幾座好房子那是絕對賣不出去的。人們絕對沒法在那長期生活下去，但對于研究天文而言，冷湖是非常好的選擇，很可能成為我們國家未來大型科學(xué)設(shè)備發(fā)展的一個(gè)點(diǎn)。

??劉敏

陸道文創(chuàng)集團(tuán)總裁

“后開發(fā)時(shí)代”企業(yè)的戰(zhàn)略思變

“后開發(fā)時(shí)代”，房地產(chǎn)更加注重生活功能和生活品質(zhì)，第一內(nèi)容為王，讓形式引領(lǐng)內(nèi)容，另一點(diǎn)是以新技術(shù)實(shí)現(xiàn)形式與內(nèi)容的完美合一。在大背景下，住宅+新技術(shù)是大勢所趨。實(shí)際上國際上已經(jīng)有非常成熟的裝配式建筑，更環(huán)保，更節(jié)能；建造的時(shí)間成本更低，人力成本也更低。對于開發(fā)企業(yè)而言，如何在注重高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，又保持低成本的運(yùn)作？一是盤活存量資產(chǎn)，二是風(fēng)險(xiǎn)防范，三是盤活資產(chǎn)，采用資產(chǎn)證券化的方式介入。

??劉春

東渡國際集團(tuán)副總裁

從地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)的東渡經(jīng)驗(yàn)

作為開發(fā)企業(yè)，在二十多年的開發(fā)過程中，東渡國際意識到行業(yè)的巨大變化；立足于自身的企業(yè)特質(zhì)和現(xiàn)有條件，集團(tuán)根據(jù)消費(fèi)升級的大趨勢，逐步從原先以開發(fā)建設(shè)空間和小區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅乜臻g、社區(qū)的經(jīng)營。典型案例是上海嘉庭俱樂部，東渡提供個(gè)性化的服務(wù)，包括兒童、教育、餐飲等。東渡在轉(zhuǎn)型過程中遇到很多挑戰(zhàn)，醉大的挑戰(zhàn)還是來自于自身，如何在保證“經(jīng)濟(jì)”的同時(shí)又保證“性能”，給公司管理層在觀念上帶來很大挑戰(zhàn)。

??莊諾

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟秘書長、中民普惠金融董事長

“后開發(fā)時(shí)代”房地產(chǎn)和金融的主要特征

早期的開發(fā)企業(yè)是資本推動型的，靠的是高杠桿驅(qū)動。進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，在去杠桿的情況下，對于開發(fā)企業(yè)而言，注重的是差異化和質(zhì)量。如何運(yùn)用新的金融思維來開發(fā)、做touzi，是一個(gè)挑戰(zhàn)。特別是現(xiàn)在幾乎所有的銀行、金融機(jī)構(gòu)，包括私募，所有的底層資產(chǎn)是房地產(chǎn)或者投向房地產(chǎn)的，都是被叫停的。在這種情況下，眾籌也是未來一個(gè)很大的機(jī)會。但是怎么合規(guī)去做，怎么迎合住房者的需求，這是需要思考的問題。

馬寧

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟常務(wù)副秘書長

“后開發(fā)時(shí)代”重視擁抱資源，更重視以人為本

中國過去的住房合作或合作建房都是在單打獨(dú)斗、散兵游勇，只有今天的住房合作是成體系、成規(guī)模的。隨著宏觀政策以及市場環(huán)境的不斷變化、收緊，處于“后開發(fā)時(shí)代”的房企一方面需要打破藩籬，充分擁抱各種資源，形成生態(tài)圈；另一方面要以人為本，重視人的根本需求，從客戶的視角出發(fā)，才是未來企業(yè)的發(fā)展方向。

陳望衡

武漢大學(xué)教授

生態(tài)文明時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)任重道遠(yuǎn)

房地產(chǎn)的興起是工業(yè)文明的產(chǎn)物，中國現(xiàn)代化的第一桶金就是房地產(chǎn)創(chuàng)造的。當(dāng)今時(shí)代變化，生態(tài)文明的步伐越來越快、越來越近，在十九大報(bào)告中被提升為千年大計(jì)。在這種情況下，房地產(chǎn)應(yīng)該怎樣做呢？應(yīng)當(dāng)以“生態(tài)樂居”為目的。其中醉重要一條就是尊重自然生態(tài)，堅(jiān)決不傷筋動骨、削山造地、挖池造海。另一方面，就是要尊重人文生態(tài)，打造富有當(dāng)?shù)靥厣奈幕瑘?jiān)持匠心獨(dú)運(yùn)而非憑空捏造。

夏雨清

開始吧副總裁、借宿CEO

民宿眾籌的集群化發(fā)展

民宿是個(gè)性化的住宿體驗(yàn)，把住宿體驗(yàn)和文創(chuàng)、美食、線路結(jié)合在一起，形成一個(gè)產(chǎn)品。由于民宿屬于非標(biāo)準(zhǔn)住宿，在眾籌過程中遇到一定阻力，很難規(guī)?；卣?。但各地政府以及房地產(chǎn)商對民宿集群這一內(nèi)容業(yè)態(tài)有非常多的需求，集群有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。民宿集群去一個(gè)地方，不僅僅只是要給你做一個(gè)度假目的地，更多是要挖掘當(dāng)?shù)氐臐摿?，首先有什么樣的特長，其次有什么樣的線路，這些線路可以把整個(gè)全域旅游打通。

??聶長明

河南省新鄉(xiāng)縣縣長

住房共享合作模式的新鄉(xiāng)樣本

新鄉(xiāng)縣位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，是人民公社的發(fā)源地。多年來，新鄉(xiāng)縣本著共享合作的理念，立足實(shí)際，積極探索、創(chuàng)新不同類型住房建設(shè)模式。2017年，新鄉(xiāng)縣入選中國特色住房合作社研究試點(diǎn)之一，啟動實(shí)施新鄉(xiāng)美好家園項(xiàng)目。該項(xiàng)目以百姓安居樂業(yè)為總要求，運(yùn)用共享理念、市場辦法、集合眾籌模式，切實(shí)降低房價(jià)和居住成本、解決長期困擾中低收入人群的購房難問題，并將相關(guān)配套引入社區(qū)，滿足普通百姓對優(yōu)質(zhì)住房的需求。

秦敦輝

中德住宅儲蓄銀行住房儲蓄與戰(zhàn)略規(guī)劃部總經(jīng)理

解決“新市民”的住房問題

住房制度改革、機(jī)構(gòu)改革，首要目標(biāo)是新市民。在滿足新市民住房需求的時(shí)候，一定要有一個(gè)主動滿足。為了達(dá)到這個(gè)要求，必須要回到金融：在提供差異化的住房和住房金融引導(dǎo)政策的同時(shí)，提供質(zhì)量高、價(jià)格低、長期險(xiǎn)的可租可購房源。只有這兩個(gè)條件達(dá)到了，才有可能做到主動地引導(dǎo)合理化的需求。同時(shí)還需滿足三個(gè)條件：要支持國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、要支持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略及十九大提出要有租購并舉的新住房制度的要求。

鳳曉龍

《中國房地產(chǎn)金融》主編

深刻領(lǐng)悟“租購并舉、多主體供給、多渠道保障”

十九之后的房地產(chǎn)思路從“購租并舉”過度到“租購并舉”，以往商品房開發(fā)為主、租賃為輔，到現(xiàn)在住房租賃為主、商品房開發(fā)為輔。住房供給迎來開發(fā)商、品牌管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)運(yùn)營商、國有企業(yè)等多主體格局。由于租賃用地推出到建成中間出現(xiàn)的時(shí)滯，品牌公寓商面臨擴(kuò)張與生存的實(shí)際問題。也包含：資產(chǎn)價(jià)格高企與擴(kuò)展難的矛盾、輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)運(yùn)營模式誰優(yōu)誰劣、融資領(lǐng)跑能否躋身一線品牌行列等問題。

??徐鋒

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)管理公司常務(wù)副總經(jīng)理

長租公寓是存量的解決方案

未來市場進(jìn)入的是存量時(shí)代，土地供給在一線城市或者強(qiáng)二線城市越來越少。存量當(dāng)中長租公寓就是解決方案，因此前景廣闊。如果能將touzi退出路徑打通，會引來開發(fā)商的競相角逐。除此之外，未來企業(yè)還需要在運(yùn)營能力方面大大提升，自上而下的為更龐人群服務(wù)。而當(dāng)前參與市場有多個(gè)不同性質(zhì)的企業(yè)，主要分為四大類：第一類是原有中介，如鏈家；第二類是獲得融資的，如灣流、魔方；第三類是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商；第四類是私營小老板。

成斌

乾立基金總裁

長租公寓的退出模式

長租公寓的退出路徑不止一條，但是也不會多過兩三條。從回報(bào)率的角度來看，市場上有兩種資本可以接受：一種是長期的，穩(wěn)定回報(bào)率要求比較高的資金，比如境外保險(xiǎn)資金、教師的退休基金等；另一種是資產(chǎn)證券化，或者是 REITs。國內(nèi)資產(chǎn)證券化的方向，不管是從國家政策層面來講，還是從實(shí)質(zhì)推進(jìn)層面來講，都是有長足進(jìn)展的，首先市場上可以提供做資產(chǎn)證券化的長租公寓會越來越多，政策對長租公寓資產(chǎn)證券化的扶持也提在議事日程上。

??劉斌

寓居CEO

長租公寓市場明年是分水嶺

站在運(yùn)營商的角度來看，做長租公寓目前有三大優(yōu)勢：政策、資源、市場。雖然現(xiàn)在品牌運(yùn)營商、有規(guī)模資金經(jīng)營的運(yùn)營商都處在發(fā)展的瓶頸期，未來，把困難看成不同的坑，企業(yè)要不斷地從坑內(nèi)爬上來，繼續(xù)下一步去摸爬滾打，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。但這個(gè)時(shí)期很快就會渡過。未來三年的市場上可能會有幾家運(yùn)營規(guī)模比較大的運(yùn)營商，有開發(fā)商系的、中介系的、酒店系的或者其他。市場會不斷分化，形成分水嶺。

??高劍青

上海多利農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司總裁

田園綜合體的示范運(yùn)營

田園綜合體未來會成為國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一個(gè)重要抓手、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支撐點(diǎn)和新的引擎，同時(shí)也是農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革的突破口。對田園綜合體的理解，一定是一個(gè)中心，堅(jiān)持統(tǒng)籌開發(fā)；同時(shí)“兩進(jìn)一出”，就是資本下鄉(xiāng)、消費(fèi)下鄉(xiāng)、農(nóng)產(chǎn)品出村；側(cè)重三位一體，“田園”、“樂園”、“家園”；培養(yǎng)四個(gè)能力，產(chǎn)業(yè)能力、模式造血能力、技術(shù)支撐能力、團(tuán)隊(duì)培育能力。

??李春浩

上海陌文創(chuàng)董事長

以文創(chuàng)的態(tài)度推動城鄉(xiāng)振興

過去幾年，政府和開發(fā)商在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中起到主導(dǎo)作用。隨著市場的變化，怎么發(fā)展產(chǎn)業(yè)、旅游、文化等，都是非常關(guān)鍵的話題。要用文創(chuàng)的態(tài)度，用新產(chǎn)品價(jià)紙去推動城鄉(xiāng)振興當(dāng)中的新產(chǎn)品、新經(jīng)濟(jì)、新服務(wù)。從供給側(cè)角度來講，可能相應(yīng)的城鄉(xiāng)產(chǎn)品與過去有所不同，包括美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)，也包括文創(chuàng)街區(qū)等。從供給端來講，不再僅限于政府、開發(fā)商，還會有touzi方，還有可能是運(yùn)營方，所產(chǎn)生的服務(wù)也不一樣。

何晟旻

開始吧首席運(yùn)營官

城市更新核心是人的需求

城市更新是以人為出發(fā)點(diǎn)，核心是需求。不管是城鄉(xiāng)建設(shè)，還是城市更新，都是以人的需求來推動所有的變化。城市更新是作為每一個(gè)消費(fèi)者，或是作為每一個(gè)個(gè)體在單位時(shí)間內(nèi)的體驗(yàn)，或者說體驗(yàn)度的豐富性。再總結(jié)兩方面去看待城市更新：首先是城市內(nèi)核發(fā)生的變化，醉典型的特征就是以住宿為出發(fā)點(diǎn)形成的業(yè)態(tài)升級和迭代。其次是除了人類的住房以外，在綜合體當(dāng)中也發(fā)生變化，例如購物中心。目前大家還沒有關(guān)注的是城市近郊。

葛釗含

多彩投首席眾籌官

當(dāng)眾籌遇上空間和地產(chǎn)

城市更新是大規(guī)模的，并不是單純的社會資本或是個(gè)人考慮能做到的，它是一個(gè)綜合服務(wù)，需要產(chǎn)業(yè)鏈的借助。多彩投于去年正式提出了“多美好生活集群”的概念，從眾籌行業(yè)來看，是原有的金融創(chuàng)新平臺向產(chǎn)業(yè)鏈金融平臺的轉(zhuǎn)型，未來既有可能是階段性的，也有可能是不同業(yè)態(tài)的布局，整合物業(yè)、酒店管理公司等相關(guān)服務(wù)行業(yè)，未來大概率地融入一些智能家裝、AI等。利用金融和社會資本的介入，可能會讓城市更新、金融鏈條會更富想象力。

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