海南秀英區(qū)房產房產百科：一手樓房買賣中常見的法律問題！

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海南秀英區(qū)房產房產百科：一手樓房買賣中常見的法律問題！，秀英區(qū)買房攻略，越來越多內地人來海南秀英區(qū)買房子，其目的無非就是度假、養(yǎng)生、呼吸著清晰的空氣、感受大自然帶來的藍天白云、跟一望無際的大海.

對于很多人來說，購秀英區(qū)買房屋無疑是一件紙得高興的事情，但面對交易過程中因各種原因所產生的法律糾紛帶來的困擾，卻又使得消費者感到極其煩惱。因此，利用法律知識來規(guī)避秀英區(qū)購房風險，對購買者而言顯得非常有必要。在此，小編就來講一下一手樓房買賣中常見的法律問題。

（一）樓盤廣告的法律認定

在房屋交易的過程中，有些秀英區(qū)購房者會提出這樣的疑問：“樓盤銷售時提到引入名校的宣傳，該廣告有法律效力嗎？要是購秀英區(qū)買房屋之后，發(fā)現(xiàn)并有沒有引入名校這一事實的話，該如何維權呢？”

根據(jù)《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：”商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

對于秀英區(qū)購房者來說，醉有效保障自己權益的是秀英區(qū)購房合同，所以醉好在合同里進行約定包括將要引進哪所名校等等。不過，在實際操作中，多數(shù)開發(fā)商不愿意把引進名校的條款寫進合同，那么，秀英區(qū)購房者應該留個心眼，將開發(fā)商的廣告宣傳材料及銷售過程中的資料等保留下來。

（二）認購書的法律效力

在秀英區(qū)房地產銷售過程中，一些秀英區(qū)購房者會跟開發(fā)商簽訂房屋認購書，那么這份認購書的效力等同于買賣合同嗎？如果不是，它的法律效力又如何呢？

根據(jù)《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金 作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

另外，該解釋第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受秀英區(qū)購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

因此，在擬定合同時，秀英區(qū)買房者需注意盡量搞成不可歸責于雙方當事人的事由一般包括：不能就認購書內容以外的商品房買賣合同內容協(xié)商一致等；如果覺得買的樓房不滿意，而不應急于回復說不買從而使自己違反認購書的約定而損失了定金。應與開發(fā)商就該樓房進行協(xié)商，若協(xié)商不成也不會構成違約的，因為該認購書并非買賣合同。

（三）產權登記的約定

一般在商品房買賣合同中，開發(fā)商與秀英區(qū)購房者都有關于產權登記的約定。但是在實務當中，開發(fā)商由于用地手續(xù)、規(guī)劃建設、稅費、企業(yè)轉制或權屬糾紛等因素的影響，逾期辦證的情況時有發(fā)生。那么秀英區(qū)購房者遇到開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同上關于產權登記的約定履行，出現(xiàn)延期辦證的情況，秀英區(qū)購房者應如何處理呢？

根據(jù)《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定：”由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同中沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付秀英區(qū)購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

另外，根據(jù)該解釋的第十九條的規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市秀英區(qū)房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

因此，開發(fā)商延期辦證，沒有履行合同中的有關規(guī)定，秀英區(qū)購房者可以追究其違約責任。還有開發(fā)商辦好證沒有交給秀英區(qū)購房者，在司法實踐還是認為延期辦證的情況，這一點需要注意。因為有時候秀英區(qū)購房者與開發(fā)商產生摩擦的時候，開發(fā)商沒有把辦好的證及時給業(yè)主的時候，這種實際上是可以訴訟的。

結語：

在房屋買賣的過程中，會產生各種各樣的法律問題。在秀英區(qū)購房過程中，秀英區(qū)購房者除了要關注房屋本身之外，還要關注的是《房屋買賣合同》，因為《房屋買賣合同》的條款的有關約定將對日后有關房屋買賣糾紛的解決產生重大的影響。

因此，秀英區(qū)購房者應慎重《房屋買賣合同》的簽訂及相關補充協(xié)議的約定，盡量將問題考慮地更為周全，提高風險防范意識。只有對合同條款背后隱藏的法律關系及對有關問題有正確、全面的認識，才能更好的避免因房屋買賣所帶來的糾紛與困擾。

秀英區(qū)秀英區(qū)買房優(yōu)勢：秀英區(qū)面積511.5萬平方千米。常住人口30.3萬人，戶籍人口24.92萬人。轄6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道辦事處、69個村委會、16個居委會。區(qū)政府駐秀華路。

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