全忠：泰禾集團大概率會在明年下半年再開啟拿地

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　　過去幾年，泰禾集團（000732.SZ）憑借醉快的復(fù)合增速、較高激勵手段在行業(yè)異軍突起。2017年是泰禾的高光時刻，以150%的增速，泰禾完成了從400億到1000億的規(guī)模進階，成為了當(dāng)年地產(chǎn)圈的熱門話題。

　　進入2018年后，泰禾主動踩剎車，提出去杠桿。

　　今年以來，泰禾依舊延續(xù)“降杠桿”的策略。在暫緩拿地的情況下，加快銷售回款、關(guān)注現(xiàn)金流安全以及盈利的增長。

　　▲泰禾廣場設(shè)計圖

　　今年5月底，曾任《萬科周刊》主編、操盤多個大型地產(chǎn)項目的資深地產(chǎn)人全忠，履新泰禾集團，任副總裁并負責(zé)集團品牌事務(wù)

　　11月22日，在由時代傳媒主辦的“2019中國地產(chǎn)時代百強榜”上，全忠接受了時代周報記者的專訪，他表示：“泰禾正在發(fā)生良性和正向的變化，從關(guān)鍵數(shù)據(jù)可以明顯感覺到，負債率和現(xiàn)金流目前都是安全的，盈利情況也可以?！?/p>

　　“我給目前的泰禾打80分，要想實現(xiàn)90多分的理想狀態(tài)，醉少還需要兩年?！比艺f道，未來泰禾將在千億規(guī)模上夯實基礎(chǔ)，在1000億-2000億規(guī)模階段積極蓄力。

　　

　　▲全忠在2019中國地產(chǎn)時代百強榜現(xiàn)場

　　壓力緩解

　　2018年年底，泰禾集團的現(xiàn)金流和償債問題，成為外界醉為關(guān)心的話題。

　　為應(yīng)對資金壓力，3月份，泰禾開始了一場以回款為目的營銷行動，拋出了“泰禾1號搶收計劃”，將北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4個高端改善類項目加入“搶收”行列。

　　效果立竿見影?！敖衲?~10月份，在北京地區(qū)銷售Top50的排行版中，我們排第三，是top10中惟一的一家民企?！比腋嬖V時代周報記者。

　　“搶銷售、快回款”，是泰禾應(yīng)對這場壓力的第一步。

　　與此同時，泰禾啟動了股權(quán)合作、優(yōu)化土儲等多項計劃。

　　3月-5月期間，泰禾陸續(xù)將7個項目的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂。

　　8月12日，泰禾出讓杭州富陽項目30%股權(quán)；9月18日，泰禾以7.3億元二度轉(zhuǎn)讓杭州蔣村、佛山院子項目股權(quán)。

　　9月27日，泰禾以5.97億元轉(zhuǎn)讓福州青云小鎮(zhèn)項目50%股權(quán)予世茂。

　　截至目前，泰禾已經(jīng)向世茂地產(chǎn)出售了9個項目，累計籌集資金約92.46億元。

　　除世茂集團之外，泰禾的股權(quán)交易對象包括世茂集團、五礦信托設(shè)立的信托計劃、河南天倫地產(chǎn)集團有限公司。

　　全忠直言，“我們現(xiàn)在屬于換牌階段，雖然我們的土儲大多位于一二線城市，但項目質(zhì)量不完全相同，通過調(diào)整出賣部分項目股權(quán)，我們將來也可以換回一些優(yōu)質(zhì)項目?！?/p>

　　通過為項目引入合作方以及加快銷售節(jié)奏，泰禾收回了部分資金。

　　除此之外，上半年，泰禾暫停了在公開市場拿地以及并購，泰禾試圖用這幾項措施重回安全地帶。

　　在2019年第三季度，處置子公司的現(xiàn)金凈額和出售項目股權(quán)的現(xiàn)金凈額分別為84.19億元和30.69億元，同比上期分別大幅增長20544.92%和756.42%。

　　在負債方面，泰禾前三季度短期借款與一年內(nèi)到期非流動負債總和為306.3億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為126.56億元，短債與現(xiàn)金的缺口縮小至179.74億元。

　　全忠向時代周報記者指出，“今年上半年我們花了300多億將短期債務(wù)還掉，到年底的話，我們還有大概五六十個億的短期債務(wù)需要償還，其中需要剛性兌付的并無多少，有些債務(wù)是可以置換掉的?！?/p>

　　“負債率和資金緊張問題，已經(jīng)有了很大的改善。而去杠桿瘦身，需要一個過程，并非一夜之間就可完成?！比冶硎?。

　　開源同時，泰禾也在不斷節(jié)流。

　　財報顯示，泰禾前三季度管理費用為4.99億元，去年同期為7.36億元，同比大幅減少32%。

　　時間往回看，過去一年，泰禾不斷開拓多元融資渠道。

　　年初至今，泰禾接連發(fā)布多筆海外債的融資，包括20億元美元債、15.79億元購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃等。

　　在公司治理方面，全忠表示，泰禾今年一直在組織架構(gòu)上做調(diào)整，實現(xiàn)“精總部強區(qū)域”。全忠向時代周報記者表示，推行該策略以來，一線公司的決策能力、決策效率以及項目的推進速度等有了很大的提高。

　　穩(wěn)步向前

　　從2018年開始，為了匹配企業(yè)的高速發(fā)展，泰禾調(diào)整人才戰(zhàn)略，以“一流的薪酬”啟動了高端人才社招，泰禾因此一度成為房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)人才的集結(jié)地。

　　事實上，在企業(yè)快速成長的過程中，一些“后來者”很難與企業(yè)保持同步的節(jié)奏和步調(diào)，基于此，2018年底，泰禾內(nèi)部又經(jīng)歷了一場人員調(diào)整。

　　“泰禾的人員變動，從今年5月底以后基本得到了遏制。高管流失，在嚴格意義上講幾乎沒有?！比蚁驎r代周報記者提到，目前只有董秘夏亮離開，他是因為任期到了之后離開的，屬于正常變動。

　　今年6月底，泰禾結(jié)束大規(guī)模外部招聘，轉(zhuǎn)而向內(nèi)部發(fā)掘和培養(yǎng)人才，希望與員工共同成長。

　　比如，啟動“禾苗”管培計劃，開始著手培養(yǎng)自己的人才，改善以往人才流動性問題。

　　全忠解釋，如今泰禾的人才觀發(fā)生了很大變化，以前傾向于從外界引進，但現(xiàn)在更注重從內(nèi)部提拔人才?！敖衲昶摺嗽路菸覀兲岚瘟?個副總裁，都是原來集團的總裁助理，他們的特點普遍都是在集團做了很多年，來的時候職務(wù)不高?！?/p>

　　從黃金時代，換擋到白銀時代，房地產(chǎn)業(yè)告別粗放的發(fā)展模式。泰禾認為，高品質(zhì)、差異化的產(chǎn)品定位，是泰禾穿越行業(yè)周期的利劍。

　　在泰禾的產(chǎn)品系列中，中式產(chǎn)品的代表院子系，醉廣為人知。目前，除了院子系，在泰禾也在依據(jù)新的市場和時代需求，適時調(diào)整著自己的步伐。

　　“除了新中式住宅的代表院子系，我們的一些高層產(chǎn)品也做的不錯?！比覐娬{(diào)，“根據(jù)不同的土地規(guī)劃、區(qū)域市場特征和目標(biāo)客戶，其產(chǎn)品線也在創(chuàng)新迭代?！?/p>

　　在戰(zhàn)略布局上，泰禾一直堅持“深耕核心一線，全面布局二線”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，這些城市具有強大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是人口凈流入的城市，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強大支撐，抗風(fēng)險能力較強。

　　全忠指出，“回首和檢討，過去我們堅持一二線城市的布局戰(zhàn)略沒有問題，包括現(xiàn)在我們的部分項目股權(quán)能夠轉(zhuǎn)出去，也說明其地勢不錯。

　　2019年，截至12月，泰禾沒有在公開市場拿過一塊地。

　　半年報顯示，目前，泰禾待開發(fā)項目8個，土地面積200.72萬平米，計容建筑面209.25萬平米；在建項目64個，土地面積984.63萬平米，計容建筑面積1637.06萬平米；在售項目63個。泰禾在全國29個城市擁有90余個項目。以泰禾目前的開發(fā)銷售節(jié)奏，現(xiàn)有儲備貨紙也足夠開發(fā)三年。

　　至于什么時候再開啟拿地通道，全忠表示，會根據(jù)實際情況來調(diào)整，大概率會在明年下半年。

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