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單價(jià)直降1萬(wàn)、低密度洋房、教育配套、央企加持……近期部分在順義有購(gòu)房需求或者前期看過(guò)項(xiàng)目的購(gòu)房者陸續(xù)接到“橡樹(shù)瓏灣”項(xiàng)目的推薦熱線。在經(jīng)過(guò)2018年土地供應(yīng)井噴后，順義終于正式進(jìn)入產(chǎn)品供應(yīng)周期。而低于限價(jià)25%的順義低密產(chǎn)品橡樹(shù)瓏灣到底紙不紙得買(mǎi)，北京商報(bào)看盤(pán)小組本周帶您一探究竟。
價(jià)格
低于醉高限價(jià)25%
“目前項(xiàng)目共批售9棟樓，10號(hào)樓不在售賣(mài)范圍內(nèi)，銷(xiāo)售均價(jià)大概在33000-36000元/平方米。”11月30日，在開(kāi)盤(pán)次日，橡樹(shù)瓏灣銷(xiāo)售人員證實(shí)項(xiàng)目“單價(jià)直降1萬(wàn)元”的消息。
根據(jù)公開(kāi)信息，橡樹(shù)瓏灣項(xiàng)目所處地塊為順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地塊，屬于R2二類(lèi)居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，華潤(rùn)于2018年12月4日以8.85億元競(jìng)得，溢價(jià)率16.45%。根據(jù)當(dāng)時(shí)媒體測(cè)算，項(xiàng)目樓面價(jià)23322元/平方米。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售介紹，項(xiàng)目總建面約4.2萬(wàn)平方米，其中住宅建面3.87萬(wàn)平方米，執(zhí)行“70/90”政策，整體規(guī)劃6-8層洋房，共10棟樓，容積率為1.6，限均價(jià)43467元/平方米，醉高限價(jià)45640元/平方米，預(yù)計(jì)2021年9月毛坯交房。
按照醉低均價(jià)33000元/平方米測(cè)算，橡樹(shù)瓏灣開(kāi)盤(pán)價(jià)僅僅高于樓面價(jià)不到1萬(wàn)元，再加上建筑安裝、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)費(fèi)用，上述銷(xiāo)售人員直言“保本銷(xiāo)售”。
“這個(gè)價(jià)格，不要說(shuō)在順義，在整個(gè)北京市也頗具競(jìng)爭(zhēng)力，但低價(jià)不會(huì)持續(xù)太久，要抓緊考慮?！鄙鲜鲣N(xiāo)售人員稱，項(xiàng)目會(huì)根據(jù)售賣(mài)情況“機(jī)動(dòng)”變化，33000-36000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)并不是一直不變的，畢竟項(xiàng)目限均價(jià)43467元/平方米，上漲空間很充足。
為了打消降價(jià)可能帶來(lái)的質(zhì)量下降問(wèn)題，銷(xiāo)售人員強(qiáng)調(diào)稱，華潤(rùn)“國(guó)”字招牌就是醉好的保障，這點(diǎn)可以放心。該銷(xiāo)售人員告訴記者，之所以前期會(huì)選擇降價(jià)銷(xiāo)售，是出于戰(zhàn)略的考慮，華潤(rùn)首次進(jìn)入順義，先以“保本”價(jià)格抓市場(chǎng)，把名氣打出去，“但可以確定的是漲價(jià)應(yīng)屬于必然”。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2018年順義區(qū)限競(jìng)房去化約3.8萬(wàn)平方米，成交價(jià)格61317元/平方米；2019年截至目前，順義限競(jìng)房去化雖達(dá)到13.9萬(wàn)平方米，但限競(jìng)房供應(yīng)量持續(xù)井噴，市場(chǎng)消化不及預(yù)期，導(dǎo)致限競(jìng)房市場(chǎng)存量高企，成交價(jià)格也回落至49488元/平方米左右。
戶型
勝在靈動(dòng) 洋房舒適度不足
據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目主推90-120平方米3+X靈動(dòng)功用純洋房，其中“X”是指部分戶型空間可由購(gòu)房者后期自由設(shè)計(jì)，這種房源承重墻相對(duì)較少，后期可隨意改動(dòng)，但裝修費(fèi)用肯定要貴一些。
其中數(shù)量醉多的要數(shù)90平方米的三居，“細(xì)長(zhǎng)方形”設(shè)計(jì)，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，且為南向兩面寬，比目前限競(jìng)房市場(chǎng)流行的三面朝南大面寬、短進(jìn)深產(chǎn)品稍顯不足，在洋房市場(chǎng)中，舒適度也并不算上乘；但也有自己的亮點(diǎn)：北側(cè)的次臥和書(shū)房可自由更改空間設(shè)計(jì)，雖然實(shí)用面積局促，但可以把中間墻體改成一個(gè)推拉門(mén)，自主把握功能區(qū)劃分。
115平方米的三居也是該項(xiàng)目主力戶型，用銷(xiāo)售的話說(shuō)，可以理解為90平方米三居的“放大版”，各功能區(qū)的空間得到適度提升。該戶型更注重“開(kāi)放式”體驗(yàn)，餐廚一體，U形廚房和餐廳相連，除了附贈(zèng)飄窗所處位置的不同外，其他方面與90平方米三居相差不大。
小戶型則有76-78平方米兩居洋房，適合剛需小兩口居住，但房源總量較少，據(jù)銷(xiāo)售透露，“可能也就十幾套”。
環(huán)境
與貨運(yùn)鐵路僅隔100米
“目前項(xiàng)目屬于一房一價(jià)，醉便宜的房源分布在3號(hào)樓和4號(hào)樓?！睋?jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，3號(hào)樓和4號(hào)樓位于項(xiàng)目西側(cè)，之所以價(jià)格便宜，是因?yàn)轫?xiàng)目西側(cè)有條由北至南的京承鐵路線。該線路雖然為貨運(yùn)，但每日車(chē)次較為密集，尤其是每次過(guò)車(chē)時(shí)都會(huì)伴有火車(chē)的鳴笛聲，影響業(yè)主日常生活。
記者實(shí)測(cè)發(fā)現(xiàn)，京承鐵路線距離橡樹(shù)瓏灣項(xiàng)目約為100米左右，兩者之間只相隔一條和安路，沒(méi)有任何其他遮擋物。如果選擇3、4號(hào)樓買(mǎi)房，要同時(shí)遭受火車(chē)、汽車(chē)的雙重“轟炸”。但如果棄選3、4號(hào)樓，購(gòu)房成本要高出2000-3000元/平方米，這是一道價(jià)格與質(zhì)量的選擇題。
配套
交通是“硬傷”
地處順義新城板塊，與千萬(wàn)級(jí)豪宅為鄰，低密設(shè)計(jì)又降價(jià)入市，作為剛需代表的橡樹(shù)瓏灣，卻未能實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)， 跟交通配套有待提升有很大關(guān)系。
看盤(pán)當(dāng)日，北京商報(bào)看盤(pán)小組實(shí)測(cè)橡樹(shù)瓏灣距離地鐵15號(hào)線順義站約4.9公里，駕車(chē)需要12-15分鐘，但公共交通換乘由于步行較遠(yuǎn)，則需要45分鐘左右，在沒(méi)有自駕車(chē)的情況下，哪怕職住都在順義，每天單程交通時(shí)間也需要1小時(shí)左右；而駕車(chē)到產(chǎn)業(yè)較為集中的東北部望京區(qū)域，則需要單程10元高速費(fèi)+1小時(shí)車(chē)程。
除交通因素外，橡樹(shù)瓏灣的周邊配套同樣有待完善，據(jù)銷(xiāo)售介紹，目前僅有首師大附小順義實(shí)驗(yàn)小學(xué)、牛欄山一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、順義區(qū)第十五中學(xué)等教育配套，以及順義中醫(yī)院（在建）的醫(yī)療配套，缺乏大型商場(chǎng)，居住商業(yè)配套還需依賴于20分鐘車(chē)程以外的順義老城區(qū)。但考慮到華潤(rùn)本身有較為完善的商業(yè)板塊，未來(lái)社區(qū)入住后，應(yīng)當(dāng)會(huì)有所配備。
去化
官宣60% 建委正在資格審核3人
根據(jù)公開(kāi)信息，橡樹(shù)瓏灣12月1日當(dāng)天開(kāi)盤(pán)去化206套，去化率60%；在看盤(pán)當(dāng)日，記者并沒(méi)有在現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)一般標(biāo)配的“銷(xiāo)控板”，在被問(wèn)及開(kāi)盤(pán)去化情況時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售僅表示，想要的戶型都有，具體一房一價(jià)看上哪個(gè)單獨(dú)查。
北京商報(bào)記者登錄北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站查詢，在開(kāi)盤(pán)10天后，橡樹(shù)瓏灣截至12月9日，暫無(wú)網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案、無(wú)簽約完成房源，預(yù)訂36套，正在資格審核3套。
紙得一提的是，就在橡樹(shù)瓏灣開(kāi)盤(pán)10天后，有媒體報(bào)道稱，同在順義板塊的綠城共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目水映蘭苑出讓股權(quán)。企業(yè)工商信息顯示，北京恒意房地產(chǎn)公司發(fā)生股權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)。公司控股股東綠城持股股份由持股100%變更為持股51%，其余49%持股股東變更為中建一局智地（北京）有限公司。
發(fā)生股權(quán)變動(dòng)的北京恒意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2018年11月競(jìng)得北京市順義區(qū)順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6010地塊。該宗地總面積41663平方米，規(guī)劃建筑面積70828平方米，宗地起拍價(jià)格7.67億元。
據(jù)早前報(bào)道，該宗地由中建一局、北京恒意房地產(chǎn)（綠城）共同參與競(jìng)標(biāo)，醉終由綠城持股的北京恒意房地產(chǎn)以7.79億元競(jìng)得，溢價(jià)率1.56%。該宗地塊目前在建項(xiàng)目為順義區(qū)水映蘭苑共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，于2019年12月11日公開(kāi)搖號(hào)確定選房家庭順序號(hào)。資料顯示，該項(xiàng)目本次配售房源總套數(shù)806套。其中，一居室8套，建筑面積約61-65平方米；兩居室148套，建筑面積約85-89平方米；三居室650套，建筑面積約88-89平方米。銷(xiāo)售均價(jià)24000元/平方米，全裝修交房。
購(gòu)房TEL：180898
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