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記者從西安市住建局獲悉，為保障購房人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，該局?jǐn)M對商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，明確購房款必需交存監(jiān)管專戶。
向市民公開征求監(jiān)管意見
12月13日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于公開征求《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》意見的通知，通知稱，為進一步完善西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，保障購房人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，該局和西安住房公積金管理中心共同擬訂了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》、《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(征求意見稿)》，現(xiàn)公開征求社會各界意見建議。
此次公開征求意見建議的時間為2019年12月14日至2019年12月31日，有關(guān)單位和社會各界人士可通過以下方式將書面意見和建議反饋至西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
內(nèi)容是啥?
商品房預(yù)售資金的使用等
根據(jù)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)介紹，西安市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)預(yù)售許可的商品房開發(fā)項目，預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。
《辦法》所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)銷售商品房時，購房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購房款(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府部門指導(dǎo)監(jiān)督、銀行監(jiān)管，?？顚?、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項目所需的建設(shè)施工進度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關(guān)的費用。
誰來監(jiān)督?
政府指定專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督機構(gòu)
《辦法》中明確，西安市住建局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督，研發(fā)建設(shè)商品房預(yù)售資金交存指引平臺，制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本;具體組織實施新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管工作。
該局委托國有企業(yè)西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司作為專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)上述區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的設(shè)立;《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》的變更、撤銷;預(yù)售資金交存、使用情況監(jiān)控等日常工作。
長安、臨潼、閻良、高陵、鄠邑區(qū)，航空基地，周至、藍田縣住建部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作。
西安住房公積金管理中心負(fù)責(zé)對受委托銀行公積金貸款發(fā)放及結(jié)算情況的監(jiān)督管理。
承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金支出、使用等活動的監(jiān)管。具體負(fù)責(zé)監(jiān)管賬戶的開設(shè)、撤銷;預(yù)售資金的收存及撥付;每日報送預(yù)售資金收支情況;及時報告發(fā)現(xiàn)的違規(guī)收取、支出、使用預(yù)售資金等行為。
??如何使用?
對預(yù)售資金實施重點監(jiān)管
《辦法》中明確，商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，并對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實施重點監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶由西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司統(tǒng)一設(shè)立，并在監(jiān)管銀行分行指定的支行分別開設(shè)唯一的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，專項用于歸集購房人支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的購房款。
購房者的商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，開發(fā)商不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至開發(fā)項目監(jiān)管樓幢辦理不動產(chǎn)首次登記后止。
??如何收存?
購房者通過銀行直接交存至監(jiān)管賬戶
《辦法》中明確，商品房預(yù)售資金由購房人按照商品房認(rèn)購協(xié)議及商品房買賣合同約定，憑商品房預(yù)售資金交存指引平臺打印的預(yù)售資金交存單，通過監(jiān)管銀行營業(yè)網(wǎng)點柜面等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。
購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發(fā)放后直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。
退房如何退費?
由開發(fā)商先行結(jié)算退款
《辦法》中明確，商品房預(yù)售資金使用計劃應(yīng)根據(jù)工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，并按照主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點設(shè)定。商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥。
監(jiān)管銀行受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金申請后，應(yīng)現(xiàn)場復(fù)核開發(fā)項目建設(shè)進度，結(jié)合工程施工等實際情況嚴(yán)格審核。符合要求的，自申請之日起2個工作日內(nèi)予以撥付。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到重點監(jiān)管資金額度，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行結(jié)算退款，再由監(jiān)管銀行審核后從監(jiān)管賬戶中退回相應(yīng)購房款至開發(fā)企業(yè)賬戶;若監(jiān)管賬戶累計進賬金額超過重點監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。
如何管理?
開發(fā)商未按規(guī)定收取的將取消網(wǎng)簽資格
《辦法》中明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、使用商品房預(yù)售資金的，由住建部門嚴(yán)肅查處，責(zé)令限期整改，暫停網(wǎng)簽銷售及監(jiān)管資金撥付，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案。
監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，測算工程造價過低，擅自撥付資金，或存在其它違規(guī)行為的，撤銷其監(jiān)管資格;造成監(jiān)管項目不能順利交付的，依照監(jiān)管協(xié)議依法承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
購房貸款發(fā)放銀行、住房公積金委托貸款銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的，撤銷監(jiān)管資格;未開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的，三年內(nèi)不得開展。
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