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中房網(wǎng)訊 近年來，“房住不炒”堅(jiān)如磐石，作為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，“房租不炒”也正浮出水面。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。
租賃住房是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題的重要途徑。近年來,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，為解決新市民住房問題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等違法違規(guī)問題突出，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。
按照統(tǒng)一部署，2019年6月以來，在全國(guó)范圍內(nèi)開展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作，并取得了初步成效。經(jīng)過半年時(shí)間在全國(guó)范圍內(nèi)開展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作后，此次出臺(tái)《意見》突出問題導(dǎo)向，強(qiáng)化有效監(jiān)管，將整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的成果制度化、常態(tài)化。具體表現(xiàn)在：
一是，加強(qiáng)從業(yè)主體管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)在經(jīng)營(yíng)范圍中注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”或“住房租賃”，轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，依法辦理市場(chǎng)主體登記。住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門推送開業(yè)信息。
二是，加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理。房源信息應(yīng)當(dāng)滿足真實(shí)委托、真實(shí)狀況、真實(shí)價(jià)格的要求。網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息。
三是，規(guī)范租賃住房改造行為。各地制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、環(huán)保等方面的要求。
四是，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管。
五是，建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。平臺(tái)應(yīng)當(dāng)具備機(jī)構(gòu)備案和開業(yè)報(bào)告、房源核驗(yàn)、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案等功能。
六是，建立住房租賃常態(tài)化管理機(jī)制。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、銀保監(jiān)、網(wǎng)信等部門建立協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立多層次住房租賃糾紛調(diào)處機(jī)制。
《意見》還同時(shí)對(duì)推行住房租賃合同示范文本、規(guī)范機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)、加強(qiáng)行業(yè)自律等內(nèi)容作了要求。
非住宅改造更依法依規(guī)
與往年的規(guī)范相比，規(guī)范租賃住房改造成為此次《意見》的亮點(diǎn)。
《意見》指出，住建部門應(yīng)當(dāng)制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的要求。住房租賃企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行改造或者裝修的，應(yīng)當(dāng)取得產(chǎn)權(quán)人書面同意，使用的材料和設(shè)備符合國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)，裝修后空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人安全和健康。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去是從鼓勵(lì)的角度進(jìn)行的，而這次政策其實(shí)更強(qiáng)調(diào)了規(guī)范的概念，這是一些房源收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)需要關(guān)注的內(nèi)容，也是一些機(jī)構(gòu)經(jīng)常困惑的地方。此次政策明確了各地對(duì)閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造方面的依法依規(guī)導(dǎo)向，也提到了必須符合建筑、消防和環(huán)保方面的要求，從這一點(diǎn)看，后續(xù)改造的方向不變，但細(xì)節(jié)需要做到位。同時(shí)預(yù)計(jì)2020年各地類似商改租、工改租的配套政策會(huì)比較多。
中介不得賺取出租差價(jià)
《意見》還強(qiáng)調(diào)規(guī)范租賃服務(wù)收費(fèi)。比如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)。收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)出具收費(fèi)清單，列明全部服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額等內(nèi)容，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金；住房租賃合同期限屆滿時(shí)，除沖抵合同約定的費(fèi)用外，剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。
同時(shí)，由于交易主體魚龍混雜，完善租賃主體登記備案、平臺(tái)核驗(yàn)等工作成為從源頭規(guī)范租房市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)此，《意見》提出，要嚴(yán)格備案登記管理，從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。
紙得注意的是，此次《意見》對(duì)于機(jī)構(gòu)外的租房主體也作出備案規(guī)定。其中，轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，也應(yīng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。“這對(duì)于一些個(gè)人房東出租房源等行為有較好的規(guī)范作用，同時(shí)也使各類房源后續(xù)能夠得到更全面的監(jiān)管?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
嚴(yán)管“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式
此次《意見》明確，將加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。
正常邏輯下，租賃企業(yè)會(huì)低價(jià)收房、高價(jià)轉(zhuǎn)出，運(yùn)營(yíng)調(diào)整難免也會(huì)出現(xiàn)極少的“高進(jìn)低出”。但大規(guī)模的“高進(jìn)低出”暗藏隱憂。某長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人解釋，大規(guī)?！案哌M(jìn)低出”其實(shí)是高于市場(chǎng)價(jià)地收房、搶占房源，“租戶不傻，不會(huì)高價(jià)租，于是企業(yè)為了回籠資金就不得不低價(jià)出租。這里面再配合著‘長(zhǎng)收短付’‘資金池’‘租金貸’等操作，堪稱玩火自焚。”他說。
由于相對(duì)隱匿，這類風(fēng)險(xiǎn)難被及時(shí)發(fā)現(xiàn)、有力監(jiān)管。但這次的《意見》中明確，相關(guān)部門將指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
《意見》也在監(jiān)管層面明確，對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)；依法查處違規(guī)違法行為及無照經(jīng)營(yíng)、價(jià)格違法行為及壟斷協(xié)議等行為。
不得誘導(dǎo)承租人使用租金貸
長(zhǎng)租公寓近年來問題不斷，被業(yè)內(nèi)視為新興行業(yè)狂奔的“后遺癥”。據(jù)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
而此次《意見》專就“租金貸”亂象作出整頓要求。比如，開展住房租金貸款業(yè)務(wù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款；不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款等。
“應(yīng)該說，租賃領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)是這兩年才出現(xiàn)的問題?！眹?yán)躍進(jìn)說，租金貸產(chǎn)生，很大原因是從事長(zhǎng)租工作的機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張所致?！安簧贆C(jī)構(gòu)高價(jià)從房東這里收租房源，然后以押一付一等優(yōu)惠條件低價(jià)租出，以此來增加待租房源吸引力。然后中介方利用貸款機(jī)構(gòu)提供的一次性大額貸款作為資金源，收租房源，繼續(xù)擴(kuò)張。但公司資金鏈一旦斷裂，租客權(quán)益勢(shì)必受損。”
卓緯律師事務(wù)所律師孫志峰建議，作為承租人，首先要注意合同跟誰(shuí)簽，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租賃合同外，是否有諸如借款合同、代償協(xié)議等；同時(shí)，明確中介服務(wù)費(fèi)收取辦法，是明確繳納服務(wù)費(fèi)，還是以貸款償還抵扣中介服務(wù)費(fèi)等。
此外，六部門強(qiáng)調(diào)，各地要以《意見》出臺(tái)為契機(jī)，把“當(dāng)下改”和“長(zhǎng)久立”結(jié)合起來，堅(jiān)持住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、銀保監(jiān)、網(wǎng)信等部門聯(lián)合監(jiān)管工作機(jī)制，加大監(jiān)管力度，持續(xù)整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，不斷優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，讓群眾租房更安心。
在業(yè)內(nèi)看來，此次《意見》內(nèi)容涉及廣泛，進(jìn)一步規(guī)范了租賃市場(chǎng)，維護(hù)租戶的合法權(quán)益。對(duì)鞏固既有的租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策效果、促進(jìn)2020年租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有較積極的意義，同時(shí)也使租賃企業(yè)可更規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)模式。
來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站、北京商報(bào)、北京日?qǐng)?bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞，中房網(wǎng)綜合整理
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