住建部等6部門整治租房市場 遏制平臺(tái)“高進(jìn)低出、長收短付”

買房威信：1808⒐8284⒎0

近日，住建部、國家發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》），規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為、保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。

近年來，住房租賃市場各類問題頻發(fā)，租房平臺(tái)“高進(jìn)低出、長收短付”，中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源、惡意克扣押金、違規(guī)使用貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等等，對此，《意見》明確提出了6個(gè)方面的工作任務(wù)，其中包括嚴(yán)格登記備案管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、落實(shí)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)責(zé)任、動(dòng)態(tài)監(jiān)測房源等。

重拳已出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)會(huì)否迎來陣痛？為數(shù)眾多的出租人和承租人，又將作出怎樣的改變？

強(qiáng)化高進(jìn)低出、長收短付監(jiān)管

長租公寓企業(yè)接連“爆雷”，讓這個(gè)本就不盡合理的租賃模式暴露在眾人面前：租戶全額支付房費(fèi)卻莫名“被貸款”、房東簽署長租協(xié)議、卻因企業(yè)資金鏈斷裂而收不到租金，類似現(xiàn)象將受到遏制。

《意見》要求，住建等部門加強(qiáng)對采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴(kuò)張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責(zé)，加強(qiáng)日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處；涉及無照經(jīng)營、實(shí)施價(jià)格違法行為、實(shí)施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為：“長租公寓接連爆雷引起市場重視。他們中一些行為包括高價(jià)收購房源，低于成本出租，本身即是擾亂正常租賃持續(xù)同時(shí)又給后續(xù)市場帶來不確定風(fēng)險(xiǎn)。因此加強(qiáng)對這些機(jī)構(gòu)的管理工作，為維護(hù)廣大租客和房東合法權(quán)益提供了保障?！?/p>

記者注意到，《意見》對于金融監(jiān)管部門加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管也提出了要求。其中對住房租金貸款業(yè)務(wù)，要求以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，按照合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。

同時(shí)要求做好貸前調(diào)查，認(rèn)真評(píng)估借款人的還款能力，確定融資額度。加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

“為支持租房，當(dāng)前諸多金融機(jī)構(gòu)提供租房金融服務(wù)，但其中也暴露出一些問題，對市場的好處是，租賃市場是重要組成部分，對形成梯度消費(fèi)有積極作用。但是鼓勵(lì)新鮮事物的同時(shí)要有包容性，對于出現(xiàn)的大、新問題也要及時(shí)管控和完善?！北R文曦表示。

非住宅改造更依法依規(guī)

與往年的規(guī)范相比，規(guī)范租賃住房改造成為此次《意見》的亮點(diǎn)。

《意見》指出，住建部門應(yīng)當(dāng)制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的要求。住房租賃企業(yè)對出租房屋進(jìn)行改造或者裝修的，應(yīng)當(dāng)取得產(chǎn)權(quán)人書面同意，使用的材料和設(shè)備符合國家和地方標(biāo)準(zhǔn)，裝修后空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人安全和健康。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“過去是從鼓勵(lì)的角度進(jìn)行的，而這次政策其實(shí)更強(qiáng)調(diào)了規(guī)范的概念，這是一些房源收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)需要關(guān)注的內(nèi)容，也是一些機(jī)構(gòu)經(jīng)常困惑的地方。此次政策明確了各地對閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改造方面的依法依規(guī)導(dǎo)向，也提到了必須符合建筑、消防和環(huán)保方面的要求，從這一點(diǎn)看，后續(xù)改造的方向不變，但細(xì)節(jié)需要做到位。同時(shí)預(yù)計(jì)2020年各地類似商改租、工改租的配套政策會(huì)比較多?！?/p>

規(guī)范“一房多掛”現(xiàn)象

對于各種虛假房源、違規(guī)發(fā)布的亂象，《意見》詳細(xì)規(guī)定，加強(qiáng)從業(yè)主體管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)在經(jīng)營范圍中注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”或“住房租賃”，轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，依法辦理市場主體登記。住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門推送開業(yè)信息。

同時(shí)要求同一機(jī)構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，已成交或撤銷委托的房源信息應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷。

對于習(xí)慣了一房多掛的部分房產(chǎn)中介而言，新規(guī)能否順暢執(zhí)行？盧文曦認(rèn)為：“沒有太大難度，關(guān)鍵是企業(yè)重視程度?！?/p>

此次整治對個(gè)人發(fā)布房源數(shù)量也提出了新要求：對房屋權(quán)利人自行發(fā)布房源信息的，應(yīng)對發(fā)布者身份和房源真實(shí)性進(jìn)行核驗(yàn)。對發(fā)布10套（間）以上轉(zhuǎn)租房源信息的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)核實(shí)發(fā)布主體經(jīng)營資格。

貝殼研究院分析師黃卉對此表示，虛假房源是租賃市場長期以來的痛點(diǎn)，干擾了市場運(yùn)行秩序。真實(shí)發(fā)布房源信息，有助于保障租戶權(quán)益，提高解決租房問題的效率，在行業(yè)內(nèi)打造規(guī)范化市場環(huán)境，為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和體驗(yàn)。

房東個(gè)人發(fā)布房源受到限制，對其自身而言有沒有影響？盧文曦指出，普通個(gè)人很少有一次出租10套以上房源的可能，對于個(gè)人行為的約束也是加強(qiáng)管理上的盲點(diǎn)，比如企業(yè)中的業(yè)務(wù)員用個(gè)人信息公布信息逃避監(jiān)管等等。此外，還有一些個(gè)人二房東等等，這樣管理有助于凈化市場，提高信息可靠性。現(xiàn)在很多時(shí)候是信息不對稱，虛假信息干擾市場?？刂菩畔l(fā)布，提高信息準(zhǔn)確度有利于租賃環(huán)境的健康成長。

“目前來看，主要強(qiáng)調(diào)的責(zé)任主體是企業(yè)，所以經(jīng)由企業(yè)撮合成交的租賃要求備案。但是從規(guī)范行業(yè)行為和管理的角度看，未來個(gè)人手里的房源也需要備案?！彼a(bǔ)充說。

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