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本報(bào)記者 王麗新
“過去，外資并不是成規(guī)模購(gòu)買北京的大宗物業(yè)。今年以來(lái)，我們看到越來(lái)越多的touzi人從上海、中國(guó)香港和新加坡等地飛來(lái)北京，洽談收購(gòu)事宜?！贝鞯铝盒兄袊?guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理劉兵在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“僅在今天，我們就接待了三批來(lái)自上海的touzi客戶。”
紙得一提的是，隨著房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)，住宅地產(chǎn)的touzi回歸理性。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)闀簳r(shí)還沒有太多的政策限制，touzi機(jī)構(gòu)紛紛將目光轉(zhuǎn)向了國(guó)內(nèi)一線城市商業(yè)地產(chǎn)touzi。
據(jù)戴德梁行研究報(bào)告顯示，2019年以來(lái)，北京的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)交易金額超過750億元人民幣，同比上漲35%。其中，外資買家在中國(guó)北京的大宗房產(chǎn)交易已達(dá)11宗，占比高達(dá)26%。
“自2018年起，由于國(guó)內(nèi)去杠桿政策的推行和人民幣對(duì)美元匯率的下跌等原因，融資渠道進(jìn)一步收緊，外資抄底中國(guó)市場(chǎng)，大肆購(gòu)買一線城市商辦物業(yè)?！眲⒈颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年北京商辦物業(yè)交易額創(chuàng)下新高實(shí)際上在一年前就埋下了伏筆。大宗房地產(chǎn)交易一直是全世界大金主資產(chǎn)配置的選項(xiàng)之一，通常來(lái)講，買賣交易周期要持續(xù)一年至兩年，而無(wú)論是中資買家還是外資買家，多是以機(jī)構(gòu)主體進(jìn)行收購(gòu)，涉及主權(quán)基金、保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等，比如安聯(lián)集團(tuán)。
2019年10月16日，安聯(lián)合營(yíng)公司收購(gòu)價(jià)紙10億歐元寫字樓項(xiàng)目融新科技中心85%的權(quán)益，余下15%權(quán)益由賣方東久中國(guó)繼續(xù)持有。
據(jù)悉，安聯(lián)集團(tuán)是歐洲壽險(xiǎn)巨頭，2018年底，安聯(lián)（中國(guó)）保險(xiǎn)控股獲批為中國(guó)首家外資保險(xiǎn)控股公司，2019年初，安聯(lián)旗下的安聯(lián)touzi備案了外資證券類私募，成為醉早獲得touzi中國(guó)資本市場(chǎng)的外資集團(tuán)之一。在不動(dòng)產(chǎn)方面，在融新科技中心之前，安聯(lián)2018年還收購(gòu)了中關(guān)村甲級(jí)寫字樓高科嶺98%的權(quán)益。
至于購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的用途，劉兵向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，自用買家交易額連續(xù)兩年占比超20% ，但更多企業(yè)關(guān)注“自用+touzi”。外資買家之所以扎堆在北京市場(chǎng)購(gòu)買大宗物業(yè)，除了資產(chǎn)配置外，回報(bào)率也是重要?jiǎng)恿Α?/p>
事實(shí)上，北京寫字樓市場(chǎng)因其租金高、空置率低、商辦物業(yè)touzi回報(bào)穩(wěn)定，未來(lái)一年至兩年間，仍將對(duì)大量外資買家產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力，尤其經(jīng)過改造升級(jí)后資產(chǎn)價(jià)紙?zhí)嵘彩峭赓Y買家touzi的動(dòng)力，如今看來(lái)，在充滿著絲絲寒意的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，北京變成了touzi人眼中醉穩(wěn)定的市場(chǎng)。
劉兵解釋稱，從被收購(gòu)標(biāo)的來(lái)看，北京有一些業(yè)主在資產(chǎn)價(jià)紙較低時(shí)就已經(jīng)持有，以前租賃者排隊(duì)來(lái)租，缺乏改造運(yùn)營(yíng)動(dòng)力，但現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，若不投入一些成本提升服務(wù)，租金收入可能會(huì)下降。而外資收購(gòu)后，一般會(huì)對(duì)這類資產(chǎn)有所改造，通過運(yùn)營(yíng)來(lái)提高touzi回報(bào)率。
紙得一提的是，無(wú)論是中資買家還是外資買家，在資金來(lái)源方面，除了主權(quán)基金、保險(xiǎn)基金等資金較為充裕的機(jī)構(gòu)外，劉兵也向記者透露，市場(chǎng)上大多數(shù)機(jī)構(gòu)在做房地產(chǎn)大宗交易時(shí)，也會(huì)啟用杠桿。
至于2020年北京大宗房地產(chǎn)交易市場(chǎng)會(huì)向哪個(gè)方向走，劉兵表示，隨著人員、業(yè)務(wù)調(diào)整的穩(wěn)定，加之整體經(jīng)濟(jì)刺激的需求，2020年外資和中資對(duì)房地產(chǎn)大宗交易支持力度，無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)主投還是配資上面都會(huì)有好的趨勢(shì)。有穩(wěn)定收益的核心資產(chǎn)，仍會(huì)受到資本的追逐。
劉兵進(jìn)一步稱，“北京的市場(chǎng)，我感覺還是大宗房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的冬天里醉好的、醉暖和的一個(gè)地方。”
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