海南出臺(tái)農(nóng)村宅基地管理試點(diǎn)辦法

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海南省自然資源和規(guī)劃廳

關(guān)于印發(fā)《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》

《海南省農(nóng)村土地征收試點(diǎn)辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點(diǎn)辦法》的通知

各市、縣、自治縣黨委、人民政府，省農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位：

《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》《海南省農(nóng)村土地征收試點(diǎn)辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點(diǎn)辦法》已經(jīng)省農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2019年11月28日

（此件主動(dòng)公開(kāi)）

海南省農(nóng)村宅基地管理試點(diǎn)辦法

第一章  總 則

第一條  為推進(jìn)海南省農(nóng)村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》（中發(fā)〔2018〕12號(hào)）和《海南省統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》（瓊農(nóng)土地改〔2019〕1號(hào)）等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)的，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其生活附屬設(shè)施的集體所有土地。

第四條  市縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的宅基地管理，由市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、自然資源和規(guī)劃部門按職責(zé)實(shí)施。市縣住建、公安、民政、林業(yè)等部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府、街道辦事處、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村（居）民委員會(huì)按照各自職責(zé)，共同做好宅基地管理工作。

第二章  規(guī)劃管理

第五條  各市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法組織編制村莊規(guī)劃，根據(jù)農(nóng)村人口數(shù)量和增長(zhǎng)趨勢(shì)、宅基地現(xiàn)狀和使用標(biāo)準(zhǔn)等情況，合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，鼓勵(lì)農(nóng)村居民點(diǎn)相對(duì)集中選址，統(tǒng)籌農(nóng)村公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)和生產(chǎn)生活用地需求，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

第六條  宅基地選址應(yīng)當(dāng)符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。堅(jiān)持節(jié)約、集約用地原則，新建住宅應(yīng)當(dāng)充分利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。引導(dǎo)農(nóng)民通過(guò)集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式逐步向規(guī)劃的居民點(diǎn)集中。對(duì)規(guī)劃的集中居民點(diǎn)，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)安排必要的資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田和公益林地，不得在地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)選址建房。

第七條  農(nóng)村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過(guò)175平方米。

第八條  使用宅基地建房應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃和用地審批手續(xù)。禁止非法占用土地建設(shè)住宅。

第三章  宅基地申請(qǐng)條件

第九條  農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以在本村申請(qǐng)一處宅基地：

（一）本村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、符合達(dá)到法定婚齡或者已依法登記結(jié)婚的立戶條件且無(wú)宅基地的；

（二）因土地征收、實(shí)施村莊規(guī)劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的；

（三）經(jīng)鑒定因自然災(zāi)害等不可抗力原因?qū)е抡夭荒苁褂玫模?/p>

（四）現(xiàn)有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意退還現(xiàn)有宅基地的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

對(duì)前款第（一）項(xiàng)立戶條件以外的情形，確需以戶申請(qǐng)宅基地的，可提交村民代表會(huì)議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認(rèn)定。

第十條  本辦法第九條所稱農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是指戶籍在本村的居民，在該集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)或生活，并與該集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的人。家庭內(nèi)現(xiàn)役義務(wù)兵、士官、在讀大中專學(xué)生、正在服刑的人員經(jīng)村民代表會(huì)議三分之二以上的代表同意可認(rèn)定為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

各市縣人民政府應(yīng)結(jié)合實(shí)際制定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員具體認(rèn)定辦法。已開(kāi)展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的地區(qū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的認(rèn)定應(yīng)做好銜接。

第四章  宅基地審批

第十一條  農(nóng)村宅基地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)市縣人民政府審批。

第十二條  宅基地按以下程序進(jìn)行審批：

（一）申請(qǐng)與初審。宅基地申請(qǐng)人應(yīng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提交書(shū)面申請(qǐng)及相關(guān)材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)根據(jù)村莊規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)人條件進(jìn)行初審，并對(duì)宅基地位置進(jìn)行初選。

（二）表決與公示。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織受理申請(qǐng)后，應(yīng)提交村民會(huì)議或村民代表會(huì)議表決。經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的，應(yīng)進(jìn)行公示，公示期不得少于5日。

（三）審核與測(cè)量。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)公示無(wú)異議的，報(bào)村民委員會(huì)審核。經(jīng)村民委員會(huì)審核后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織相關(guān)工作人員實(shí)地測(cè)量核查擬用地是否符合規(guī)劃條件及核對(duì)確定其現(xiàn)狀地類等，并對(duì)申請(qǐng)人資格條件進(jìn)行審核。

（四）審批與公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)審核認(rèn)為符合審批條件且屬于其審批權(quán)限范圍內(nèi)的，予以審批，并同步核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。涉及占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府呈報(bào)市縣自然資源和規(guī)劃部門進(jìn)行審查。市縣自然資源和規(guī)劃部門在審查過(guò)程中，應(yīng)書(shū)面征求市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門意見(jiàn)。符合規(guī)定條件的，市縣自然資源和規(guī)劃部門作出審查意見(jiàn)報(bào)市縣人民政府審批，經(jīng)市縣人民政府同意后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府發(fā)放鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。

宅基地申請(qǐng)經(jīng)市縣人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批后，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在村集體公共場(chǎng)所進(jìn)行公告，公告期不得少于7日。

（五）登記與頒證。公告期滿無(wú)異議的，申請(qǐng)人持審批材料向市縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記頒證。

第十三條  農(nóng)村村民建房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的宅基地范圍、面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，不得擅自變更或擴(kuò)大建設(shè)。

第十四條  宅基地使用權(quán)人建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)自取得規(guī)劃許可證之日起2年內(nèi)實(shí)施住宅建設(shè)，逾期不建設(shè)且未申請(qǐng)延期的，規(guī)劃許可證失效。

第十五條  利用宅基地建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，新建住宅高度應(yīng)當(dāng)符合我省有關(guān)規(guī)定。

市縣人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)格、地方特征、時(shí)代特色等組織編制本地區(qū)住宅通用設(shè)計(jì)圖集或者標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集，向建設(shè)單位和個(gè)人無(wú)償提供，鼓勵(lì)推廣應(yīng)用。

第五章  宅基地有償使用

第十六條  有下列情形之一的，可結(jié)合實(shí)際實(shí)行宅基地有償使用：

（一）宅基地使用面積超過(guò)175平方米的超出部分面積；

（二）“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積；

（三）非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承、受贈(zèng)房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承、受贈(zèng)房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過(guò)175平方米的超出部分面積。

第十七條  有償使用費(fèi)由村集體經(jīng)濟(jì)組織收取。有償使用費(fèi)收取范圍、繳納標(biāo)準(zhǔn)由市縣人民政府結(jié)合實(shí)際確定。宅基地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定期調(diào)整。

宅基地有償使用年限由村集體經(jīng)濟(jì)組織確定，但醉長(zhǎng)不得超過(guò)70年。

第十八條  本集體經(jīng)濟(jì)組織的精準(zhǔn)扶貧建檔立卡對(duì)象、低保戶、五保戶等，經(jīng)過(guò)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議集體討論同意后，可以實(shí)行緩繳、減繳或免繳。

第十九條  宅基地有償使用費(fèi)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村內(nèi)貧困戶幫扶、土地復(fù)墾及宅基地有償退出回購(gòu)等。

第二十條  本辦法頒布實(shí)施后，仍超標(biāo)準(zhǔn)占地建設(shè)住房的，按違法占地和違法建設(shè)認(rèn)定，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

第六章  宅基地退出

第二十一條  宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無(wú)償退出兩種方式。

第二十二條   對(duì)一戶多宅、超占面積、華僑離鄉(xiāng)及農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工等原因造成宅基地及住宅閑置，根據(jù)本人意愿及村集體民主決策，實(shí)行有償退出。

宅基地有償退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)實(shí)際情況與宅基地使用權(quán)人協(xié)商確定或者委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

宅基地有償退出的補(bǔ)償費(fèi)用，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依照《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行集體表決后，可從宅基地有償使用費(fèi)中列支。

第二十三條  對(duì)村內(nèi)無(wú)主、絕亡戶的宅基地或房屋，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公示3個(gè)月無(wú)異議的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償收回。

第二十四條  退出收回的宅基地，統(tǒng)一由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織調(diào)配安排使用，首先預(yù)留一定面積用于宅基地，其余可按村莊規(guī)劃用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或組織復(fù)墾。

第二十五條  原宅基地使用權(quán)人退出宅基地進(jìn)城落戶后，按照城鎮(zhèn)居民相關(guān)政策進(jìn)行管理，并享受相關(guān)政策待遇。符合條件的，可租住本市縣公共租賃住房，購(gòu)買政府政策性住房。

相關(guān)部門不得將退出宅基地使用權(quán)作為村民進(jìn)城入戶的條件。

第七章  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

第二十六條  在保持土地所有權(quán)不變的前提下，依法取得的宅基地使用權(quán)可通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與、互換等方式在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

有條件的市縣，可探索在本市縣范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。

宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與其宅基地使用權(quán)后，不得再向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地。

第二十七條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)具備以下條件：

（一）符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃；

（二）宅基地使用權(quán)權(quán)屬明晰；

（三）轉(zhuǎn)讓人流轉(zhuǎn)宅基地后在農(nóng)村或城鎮(zhèn)仍有合法住所，能保障基本居住需要；

（四）受讓人、承租人、受贈(zèng)人應(yīng)為在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地申請(qǐng)條件的人員。

第二十八條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，按以下程序辦理：

（一）申請(qǐng)。宅基地流轉(zhuǎn)雙方必須同時(shí)向村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議同意后，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將申請(qǐng)流轉(zhuǎn)雙方的相關(guān)信息在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公示7日，無(wú)異議的，報(bào)村民委員會(huì)審查。

（二）審查。村民委員會(huì)對(duì)流轉(zhuǎn)雙方的資格進(jìn)行審查，通過(guò)審查的報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。

（三）審核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請(qǐng)后，組織人員對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)查，符合條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取辦公會(huì)議等集體決策方式集中審核，審核結(jié)果予以公示，公示期限不少于7 日。

（四）簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后流轉(zhuǎn)雙方簽訂協(xié)議。

（五）變更登記。以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換方式流轉(zhuǎn)的，受讓方按照變更登記的相關(guān)要求，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記。

第二十九條  宅基地轉(zhuǎn)讓期限醉高不得超過(guò)70年，出租期限醉高不得超過(guò)20年。

第八章  監(jiān)督管理

第三十條  市縣人民政府及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法對(duì)農(nóng)村宅基地使用行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，建立健全動(dòng)態(tài)巡查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法用地和違法建設(shè)行為。

第三十一條  農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地或者超面積占用土地建設(shè)住宅的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年修正版）第七十八條規(guī)定處理。

第三十二條  違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體土地的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年修正版）第七十四條非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。非法轉(zhuǎn)讓集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年修正版）第八十二條非法轉(zhuǎn)讓集體土地等有關(guān)規(guī)定處理。

第三十三條  有關(guān)單位相關(guān)工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予政務(wù)處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第九章  附則

第三十四條  各市縣可參照本辦法制定本市縣的實(shí)施辦法。

第三十五條   本辦法自公布之日起施行，具體應(yīng)用問(wèn)題由省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)解釋。

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