海南出臺農(nóng)村宅基地管理試點辦法

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海南省自然資源和規(guī)劃廳

關(guān)于印發(fā)《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》

《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》的通知

各市、縣、自治縣黨委、人民政府，省農(nóng)村土地制度改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位：

《海南省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》已經(jīng)省農(nóng)村土地制度改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

2019年11月28日

（此件主動公開）

海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法

第一章  總 則

第一條  為推進海南省農(nóng)村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（中發(fā)〔2018〕12號）和《海南省統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農(nóng)土地改〔2019〕1號）等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)實施農(nóng)村宅基地制度改革試點的，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其生活附屬設(shè)施的集體所有土地。

第四條  市縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的宅基地管理，由市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、自然資源和規(guī)劃部門按職責(zé)實施。市縣住建、公安、民政、林業(yè)等部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府、街道辦事處、村集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會按照各自職責(zé)，共同做好宅基地管理工作。

第二章  規(guī)劃管理

第五條  各市縣人民政府應(yīng)當(dāng)依法組織編制村莊規(guī)劃，根據(jù)農(nóng)村人口數(shù)量和增長趨勢、宅基地現(xiàn)狀和使用標(biāo)準(zhǔn)等情況，合理確定農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，鼓勵農(nóng)村居民點相對集中選址，統(tǒng)籌農(nóng)村公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)和生產(chǎn)生活用地需求，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

第六條  宅基地選址應(yīng)當(dāng)符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。堅持節(jié)約、集約用地原則，新建住宅應(yīng)當(dāng)充分利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。引導(dǎo)農(nóng)民通過集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式逐步向規(guī)劃的居民點集中。對規(guī)劃的集中居民點，市縣人民政府應(yīng)當(dāng)安排必要的資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田和公益林地，不得在地質(zhì)災(zāi)害隱患點選址建房。

第七條  農(nóng)村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米。

第八條  使用宅基地建房應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃和用地審批手續(xù)。禁止非法占用土地建設(shè)住宅。

第三章  宅基地申請條件

第九條  農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以在本村申請一處宅基地：

（一）本村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、符合達到法定婚齡或者已依法登記結(jié)婚的立戶條件且無宅基地的；

（二）因土地征收、實施村莊規(guī)劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的；

（三）經(jīng)鑒定因自然災(zāi)害等不可抗力原因?qū)е抡夭荒苁褂玫模?/p>

（四）現(xiàn)有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意退還現(xiàn)有宅基地的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

對前款第（一）項立戶條件以外的情形，確需以戶申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認(rèn)定。

第十條  本辦法第九條所稱農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，是指戶籍在本村的居民，在該集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)或生活，并與該集體經(jīng)濟組織發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的人。家庭內(nèi)現(xiàn)役義務(wù)兵、士官、在讀大中專學(xué)生、正在服刑的人員經(jīng)村民代表會議三分之二以上的代表同意可認(rèn)定為本集體經(jīng)濟組織成員。

各市縣人民政府應(yīng)結(jié)合實際制定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員具體認(rèn)定辦法。已開展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的地區(qū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的認(rèn)定應(yīng)做好銜接。

第四章  宅基地審批

第十一條  農(nóng)村宅基地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報市縣人民政府審批。

第十二條  宅基地按以下程序進行審批：

（一）申請與初審。宅基地申請人應(yīng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提交書面申請及相關(guān)材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)根據(jù)村莊規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定，對申請人條件進行初審，并對宅基地位置進行初選。

（二）表決與公示。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織受理申請后，應(yīng)提交村民會議或村民代表會議表決。經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的，應(yīng)進行公示，公示期不得少于5日。

（三）審核與測量。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)公示無異議的，報村民委員會審核。經(jīng)村民委員會審核后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)組織相關(guān)工作人員實地測量核查擬用地是否符合規(guī)劃條件及核對確定其現(xiàn)狀地類等，并對申請人資格條件進行審核。

（四）審批與公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)審核認(rèn)為符合審批條件且屬于其審批權(quán)限范圍內(nèi)的，予以審批，并同步核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。涉及占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府呈報市縣自然資源和規(guī)劃部門進行審查。市縣自然資源和規(guī)劃部門在審查過程中，應(yīng)書面征求市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門意見。符合規(guī)定條件的，市縣自然資源和規(guī)劃部門作出審查意見報市縣人民政府審批，經(jīng)市縣人民政府同意后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府發(fā)放鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。

宅基地申請經(jīng)市縣人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批后，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在村集體公共場所進行公告，公告期不得少于7日。

（五）登記與頒證。公告期滿無異議的，申請人持審批材料向市縣不動產(chǎn)登記機關(guān)申請不動產(chǎn)權(quán)登記頒證。

第十三條  農(nóng)村村民建房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的宅基地范圍、面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行施工，不得擅自變更或擴大建設(shè)。

第十四條  宅基地使用權(quán)人建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)自取得規(guī)劃許可證之日起2年內(nèi)實施住宅建設(shè)，逾期不建設(shè)且未申請延期的，規(guī)劃許可證失效。

第十五條  利用宅基地建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，新建住宅高度應(yīng)當(dāng)符合我省有關(guān)規(guī)定。

市縣人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)格、地方特征、時代特色等組織編制本地區(qū)住宅通用設(shè)計圖集或者標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集，向建設(shè)單位和個人無償提供，鼓勵推廣應(yīng)用。

第五章  宅基地有償使用

第十六條  有下列情形之一的，可結(jié)合實際實行宅基地有償使用：

（一）宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積；

（二）“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積；

（三）非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集體經(jīng)濟組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積。

第十七條  有償使用費由村集體經(jīng)濟組織收取。有償使用費收取范圍、繳納標(biāo)準(zhǔn)由市縣人民政府結(jié)合實際確定。宅基地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定期調(diào)整。

宅基地有償使用年限由村集體經(jīng)濟組織確定，但醉長不得超過70年。

第十八條  本集體經(jīng)濟組織的精準(zhǔn)扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經(jīng)過村民會議或村民代表會議集體討論同意后，可以實行緩繳、減繳或免繳。

第十九條  宅基地有償使用費歸村集體經(jīng)濟組織所有，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村內(nèi)貧困戶幫扶、土地復(fù)墾及宅基地有償退出回購等。

第二十條  本辦法頒布實施后，仍超標(biāo)準(zhǔn)占地建設(shè)住房的，按違法占地和違法建設(shè)認(rèn)定，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定進行處置。

第六章  宅基地退出

第二十一條  宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無償退出兩種方式。

第二十二條   對一戶多宅、超占面積、華僑離鄉(xiāng)及農(nóng)民進城務(wù)工等原因造成宅基地及住宅閑置，根據(jù)本人意愿及村集體民主決策，實行有償退出。

宅基地有償退出的補償標(biāo)準(zhǔn)可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)實際情況與宅基地使用權(quán)人協(xié)商確定或者委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定。

宅基地有償退出的補償費用，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的相關(guān)規(guī)定進行集體表決后，可從宅基地有償使用費中列支。

第二十三條  對村內(nèi)無主、絕亡戶的宅基地或房屋，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織公示3個月無異議的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償收回。

第二十四條  退出收回的宅基地，統(tǒng)一由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織調(diào)配安排使用，首先預(yù)留一定面積用于宅基地，其余可按村莊規(guī)劃用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或組織復(fù)墾。

第二十五條  原宅基地使用權(quán)人退出宅基地進城落戶后，按照城鎮(zhèn)居民相關(guān)政策進行管理，并享受相關(guān)政策待遇。符合條件的，可租住本市縣公共租賃住房，購買政府政策性住房。

相關(guān)部門不得將退出宅基地使用權(quán)作為村民進城入戶的條件。

第七章  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

第二十六條  在保持土地所有權(quán)不變的前提下，依法取得的宅基地使用權(quán)可通過轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、互換等方式在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

有條件的市縣，可探索在本市縣范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。

宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、贈與其宅基地使用權(quán)后，不得再向集體經(jīng)濟組織申請宅基地。

第二十七條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)具備以下條件：

（一）符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃；

（二）宅基地使用權(quán)權(quán)屬明晰；

（三）轉(zhuǎn)讓人流轉(zhuǎn)宅基地后在農(nóng)村或城鎮(zhèn)仍有合法住所，能保障基本居住需要；

（四）受讓人、承租人、受贈人應(yīng)為在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的人員。

第二十八條  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，按以下程序辦理：

（一）申請。宅基地流轉(zhuǎn)雙方必須同時向村集體經(jīng)濟組織申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議同意后，由村集體經(jīng)濟組織將申請流轉(zhuǎn)雙方的相關(guān)信息在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部公示7日，無異議的，報村民委員會審查。

（二）審查。村民委員會對流轉(zhuǎn)雙方的資格進行審查，通過審查的報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。

（三）審核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請后，組織人員對宅基地流轉(zhuǎn)進行調(diào)查，符合條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取辦公會議等集體決策方式集中審核，審核結(jié)果予以公示，公示期限不少于7 日。

（四）簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后流轉(zhuǎn)雙方簽訂協(xié)議。

（五）變更登記。以轉(zhuǎn)讓、贈與、互換方式流轉(zhuǎn)的，受讓方按照變更登記的相關(guān)要求，到不動產(chǎn)登記機關(guān)申請變更登記。

第二十九條  宅基地轉(zhuǎn)讓期限醉高不得超過70年，出租期限醉高不得超過20年。

第八章  監(jiān)督管理

第三十條  市縣人民政府及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法對農(nóng)村宅基地使用行為進行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地和違法建設(shè)行為。

第三十一條  農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地或者超面積占用土地建設(shè)住宅的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十八條規(guī)定處理。

第三十二條  違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體土地的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十四條非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。非法轉(zhuǎn)讓集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由負(fù)有職責(zé)的相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第八十二條非法轉(zhuǎn)讓集體土地等有關(guān)規(guī)定處理。

第三十三條  有關(guān)單位相關(guān)工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予政務(wù)處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第九章  附則

第三十四條  各市縣可參照本辦法制定本市縣的實施辦法。

第三十五條   本辦法自公布之日起施行，具體應(yīng)用問題由省自然資源和規(guī)劃廳負(fù)責(zé)解釋。

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