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如果用一個字形容2019年北京房地產(chǎn)市場,那就是難。在嚴格的XG政策、巨大的供應(yīng)下，大部分住宅項目面臨著去化、盈利難題。但正是在這樣的處境中，北京新建商品住宅成交走出一波發(fā)展周期中的小高峰，成交量達到36718套，創(chuàng)3年來新高。與此同時，庫存高企，高達75081套，創(chuàng)5年來新高。
限競房成交占半
北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年北京新建商品房總成交額3681.28億元，相比2018年上漲48%，創(chuàng)下2015年來成交額的次高，僅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超過2018年和2017年，不敵2015年和2016年的水平。
其中，居住類產(chǎn)品（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房等）成交3280.4億元，相比2018年上漲63%，同樣創(chuàng)下2015年來成交額的次高；銷售62146套，相比2018年增加27394套，超過2018年和2017年，不敵2015年和2016年。在成交均價方面，環(huán)比2018年下跌1118元/平方米，達45966元/平方米，不及2017年和2018年，超過2015年和2016年。
刨除共有產(chǎn)權(quán)住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2億元，創(chuàng)5年來新高，相比2018年上漲49%，成交套數(shù)36718套，增加13136套，超過2017年和2018年，創(chuàng)3年來新高。
成交量大漲背后，是相比前幾年，這兩年北京新房供應(yīng)增加以及相匹配的購房需求釋放，這中間當然還有新房與二手房市場的博弈。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，北京新房成交量增長，但是二手房出現(xiàn)了近一萬套成交量下滑，也就是說，北京的住宅市場在2019年出現(xiàn)了新房和二手房市場的需求轉(zhuǎn)換，其中的原因就在于大量價格相對較低并且地段較好的限競房項目的入市，吸引了部分客戶由二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場。
2019年北京限競房成交量達20914套，占比57%，占據(jù)北京新建商品住宅的半壁江山。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年北京限競房市場總體表現(xiàn)為供需兩旺，共有73個項目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來，2019年北京有14個新建住宅項目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個為限競房項目。在普宅成交額排名前10中，限競房占據(jù)7席，是市場主力。
庫存已超7萬套
與成交量走勢相同的是，北京新建商品住宅市場庫存也呈上揚趨勢。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創(chuàng)下5年來新高。其中，限競房供應(yīng)是主力，2019年北京限競房市場供應(yīng)面積環(huán)比2018年增長37%，供應(yīng)套數(shù)增加10684套，供應(yīng)套數(shù)在2019年12月創(chuàng)下新高，共有5570套限競房新房源入市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，限競房是北京樓市醉近2年庫存井噴的醉主要原因。從數(shù)據(jù)來看，2018年以來，全北京合計供應(yīng)的新建住宅有9.5萬套，其中5.44萬套是限競房，占整體市場供應(yīng)的68%。而限競房到目前為止只簽約了2.48萬套，庫存積壓刷新了歷史紀錄。
張大偉還表示，北京樓市庫存嚴重積壓，主要原因除了限競房的井噴供應(yīng)外，與信貸政策過嚴有關(guān)，目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限競房平均單套簽約金額530萬元，基本都要按照首套房40%、二套房80%計算首付，這使得全北京市場出現(xiàn)整體去化難的現(xiàn)象。
或醞釀更大規(guī)模價格戰(zhàn)
限競房整體去化緩慢的原因除了上述供應(yīng)井噴、購房政策過嚴等，還出現(xiàn)了二八現(xiàn)象。少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目的定價較低，大受歡迎，諸如位于三環(huán)至四環(huán)內(nèi)的金融街·融府，銷售均價不超過66555元/平方米，洛悅苑銷售均價不超過61881元/平方米，位于四環(huán)到五環(huán)的橡樹瀾灣和國風(fēng)長安，銷售均價不超過54378元/平方米。再如去年出讓的大興舊宮地塊，五環(huán)內(nèi)靠地鐵，銷售均價不超過54715元/平方米，這使得之前本來有意愿購買周圍其他項目的看房者，開始等待。
然而個別優(yōu)質(zhì)項目大賣難掩整體去化一般的現(xiàn)實，張大偉分析，北京限競房明顯扎堆，區(qū)域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項目規(guī)劃設(shè)計相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續(xù)會醞釀大規(guī)模價格戰(zhàn)。
而價格戰(zhàn)會讓北京限競房開發(fā)商的盈利局面更加難堪。張大偉說，整體來看，已經(jīng)入市的北京限競房項目中有80%已經(jīng)虧損，即使未來快速賣完，按照銷售周期看，也只能減少虧損，而如果后續(xù)繼續(xù)價格戰(zhàn)，虧損面很可能會擴大。不過，后續(xù)再入市的土地大部分溢價率明顯降低，預(yù)計虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭慘烈已經(jīng)難免。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，北京限競房整體去化難的問題很難在2020年得到根本改善，一是項目的同質(zhì)化競爭嚴重，供應(yīng)又偏集中，這一現(xiàn)象并不會由于不限地塊入市而改變；二是受調(diào)控從嚴影響，北京房價整體不會出現(xiàn)快速上漲，不會導(dǎo)致用戶集中性搶購限競房。
■ 個盤案例
總額醉高
中海寰宇天下成交達106.1億元
2019年北京普通住宅市場總成交額1911.92億元，環(huán)比2018年上漲45%，共成交32186套，環(huán)比增加12050套，總成交面積355.39萬平方米，環(huán)比上揚51%，平均成交價53798元/平方米，環(huán)比下跌2175元/平方米，套均價594萬元/套，環(huán)比減少59萬元/套。其中，中海寰宇天下銷售額連續(xù)兩年位居北京第一，2019年銷售金額是106.1億元，共簽約1509套，均價62325元/平方米。其次是橡樹瀾灣、西城天鑄限競房項目，銷售金額分別是63.39億元、49.76億元，簽約套數(shù)分別為1218套、595套。
單價醉高
萬柳書院超19萬元/平方米
2019年北京豪宅市場（單價8萬元/平米以上住宅）總成交額457.55億元，成交1664套，總成交面積45.7萬平方米，平均成交價100117元/平方米，邁進10萬元/平方米臺階，套均價2750萬元/套。其中，排名第一的是恒大麗宮項目，銷售金額是41.53億元，簽約29套，均價是101954元/平方米，其次是北京壹號院，簽約101套，銷售金額是39.58億元，均價是134020元/平方米。第三名是華潤昆侖域，簽約128套，均價107834元/平方米，金額28.22億元。紙得關(guān)注的是，海淀區(qū)的萬柳書院成交均價醉高，達193841元/平方米。
本版采寫/新京報記者 段文平
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