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原標(biāo)題：“并購(gòu)?fù)酢笔烂绾尾俦P福晟千億級(jí)項(xiàng)目1月13日，世茂集團(tuán)（下稱“世茂”）董事局副主席、總裁許世壇與福晟集團(tuán)（下稱“福晟”）董事長(zhǎng)潘偉明的一次握手掀開了一場(chǎng)千億級(jí)別的合作。
這次合作涉及兩家上市公司，合計(jì)超4000億貨紙，創(chuàng)立了新型的合作平臺(tái)，這或許是繼萬(wàn)達(dá)聯(lián)手融創(chuàng)之后房地產(chǎn)業(yè)的又一次“世紀(jì)合作”。
許世壇表示，雙方將全方位展開合作，建立世茂、福晟平臺(tái)，合作范圍囊括所有福晟旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目，還包括福晟旗下優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)福建六建，這一新的合作平臺(tái)全部交由世茂操盤。
涉超4000億貨紙由世茂操盤，世茂否認(rèn)并購(gòu)
設(shè)立世茂、福晟平臺(tái)，福晟會(huì)把所有項(xiàng)目放入這個(gè)平臺(tái)中，由世茂操盤，各自占有股權(quán)，世茂的許世壇并未透露合作的具體股權(quán)占比
“我們這次不是收并購(gòu)，而是合作，雙方將聯(lián)合打造‘世茂福晟’新平臺(tái)，各自占有股權(quán)，福晟會(huì)把所有項(xiàng)目放入這個(gè)平臺(tái)中，交由世茂來(lái)操盤”。新晉“并購(gòu)?fù)酢痹S世壇認(rèn)為這次合作開創(chuàng)了房地產(chǎn)行業(yè)的新模式，但是由于雙方尚未披露公告，許世壇并未透露合作的具體股權(quán)占比。
對(duì)于合作的初衷，許世壇稱福晟能夠彌補(bǔ)世茂兩大短板，“一個(gè)是舊改，福晟有三四千億元的舊改貨紙，舊改是世茂所欠缺的；另一個(gè)是福建六建，世茂本身也缺少自己的建筑公司。”
福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)潘偉明表示：“福晟擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，在舊改、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)等領(lǐng)域建立了核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，旗下地產(chǎn)與建筑兩大板塊高度協(xié)同，與世茂雙方的優(yōu)勢(shì)資源和能力具有很好的互補(bǔ)性?！?/p>
“目前，福晟有1000億元的可售貨紙，而舊改資源這塊，未來(lái)還有三四千億元的貨紙，這是世茂所看中的?！痹S世壇直言，這意味著，曾經(jīng)的“黑馬”如今面臨著被全盤接管的局面，而福晟“飛虎隊(duì)”所并購(gòu)項(xiàng)目也要全部交由世茂執(zhí)行董事、世茂海峽發(fā)展公司董事長(zhǎng)兼總裁呂翼來(lái)操盤。
福晟如何從買買買到項(xiàng)目被世茂操盤
早先福晟集團(tuán)也是因“收并購(gòu)”在地產(chǎn)圈盛名，福晟擴(kuò)張醉猛的是2017年，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，或許正是這一階段的高位拿地，導(dǎo)致了資金鏈方面出現(xiàn)危機(jī)
事實(shí)上，早先，福晟集團(tuán)也是因“收并購(gòu)”在地產(chǎn)圈盛名。2015年開始，潘偉明曾組建300名成員的拿地“飛虎隊(duì)”，奔赴全國(guó)拿地和收并購(gòu)；至2017年，福晟因快速的攻城略地，在房地產(chǎn)界聲名鵲起，被稱為地產(chǎn)界又一匹“黑馬”。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，或許正是這一階段的高位拿地，導(dǎo)致了資金鏈方面出現(xiàn)危機(jī)。
據(jù)了解，僅在2017-2018年間，福晟在全國(guó)的收并購(gòu)項(xiàng)目多達(dá)107個(gè)。其中，福州、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、天津和廣州等一二線城市土地儲(chǔ)備不少于3000萬(wàn)平方米。而其在深圳擁有土地儲(chǔ)備貨紙逾3000億元；在鄭州，福晟已擁有的土地儲(chǔ)備面積達(dá)2萬(wàn)畝。
2019年，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊本來(lái)制定了900億元的銷售目標(biāo)。但是，2019年以來(lái)，市場(chǎng)傳出福晟集團(tuán)“申請(qǐng)破產(chǎn)被駁回”“裁員50%”的信息。2019年8月6日，福晟集團(tuán)發(fā)布聲明稱，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及與各金融機(jī)構(gòu)的合作完全正常。同年11月1日，福晟集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布澄清公告稱，從未向政府有關(guān)部門提交破產(chǎn)申請(qǐng)，也并未裁員50%。
不過(guò)，據(jù)克而瑞公布的《2019年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100》，福晟集團(tuán)地產(chǎn)板塊全口徑銷售額為630.2億元，目標(biāo)完成率為70.02%，千億夢(mèng)破碎。
“并購(gòu)剁手王”世茂的野心和壓力
世茂房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%
“全盤接手”福晟的項(xiàng)目背后也凸顯出世茂近年來(lái)規(guī)模上發(fā)展的野心。
2019年，曾經(jīng)跌出前十名的世茂重回前十。據(jù)其公告顯示，2019年，世茂集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約為2600.7億元；合約銷售總面積為1465.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)48%及37%。2019年的平均銷售價(jià)格為每平方米17744元。
根據(jù)克而瑞公布的2019年房企銷售額排行榜，世茂位列第9位，相比于2018年的第11位前進(jìn)3名。
世茂規(guī)模擴(kuò)張的背后正是源于大規(guī)模的并購(gòu)。據(jù)克爾瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價(jià)紙成為行業(yè)前三的“并購(gòu)剁手王”。據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，世茂收并購(gòu)的權(quán)益建筑面積為509.52萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益貨紙約673億元，這其中包括對(duì)泰禾、粵泰等公司項(xiàng)目的收購(gòu)。
大規(guī)模的并購(gòu)改變了世茂的布局，2017年至2019年上半年，世茂房地產(chǎn)新增貨紙區(qū)域分布中，一線城市占比由49%降至12%，三四線城市占比則由13%增至51%。
同時(shí)，并購(gòu)背后，世茂的負(fù)債也有小幅度的攀升，目前尚未突破80%的安全線。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。
面對(duì)福晟約1000億元的可售貨紙，許世壇將今年雙方合作的目標(biāo)定為300億元。其表示：“今年合作平臺(tái)的目標(biāo)會(huì)超過(guò)300億，我們希望這一千多億可以分四年來(lái)賣。”
“我們不會(huì)做虧本的生意”，許世壇強(qiáng)調(diào)稱。
福晟危機(jī)待解：福晟債務(wù)重組如何進(jìn)行
世茂許世壇表示：福晟現(xiàn)在面臨的是短期流動(dòng)性的問(wèn)題，世茂會(huì)與金融機(jī)構(gòu)合作，幫助福晟整合債務(wù)，包括將短期債務(wù)置換成長(zhǎng)期的負(fù)債
世茂與福晟達(dá)成合作后首要面臨的問(wèn)題就是福晟的債務(wù)重組。
作為曾經(jīng)的黑馬，由于過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張，福晟在2019年爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。據(jù)福晟合并報(bào)表透露，截至2019年6月底，其短期債務(wù)443.47億元，同期貨幣資金僅為72.91億元，即將到期的短債約70億元，但非受限現(xiàn)金僅約57億元。
負(fù)債方面，截至2019年上半年末，福晟總資產(chǎn)951.36億元，比年初增加16.75%，總負(fù)債741.33億元，比年初增加20.26%。
而福晟旗下的上市平臺(tái)福晟國(guó)際2019年的半年報(bào)顯示，福晟國(guó)際實(shí)現(xiàn)總收入2.99億元，同比增加313%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)利潤(rùn)1.16億元，同比減少34.02%；福晟國(guó)際的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.37%，公司凈資本負(fù)債比率為138.1%，同時(shí)，福晟國(guó)際銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為9.85億元，一年內(nèi)到期的借貸金額為23.04億元，現(xiàn)金不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。
對(duì)此，許世壇也補(bǔ)充表示：“福晟現(xiàn)在面臨的是短期流動(dòng)性的問(wèn)題，世茂會(huì)與金融機(jī)構(gòu)合作，幫助福晟整合債務(wù)，包括將短期債務(wù)置換成長(zhǎng)期的負(fù)債?！?/p>
據(jù)了解，福晟曾經(jīng)在全國(guó)多地并購(gòu)拿下的多個(gè)項(xiàng)目也存在遺留的債務(wù)問(wèn)題，世茂進(jìn)場(chǎng)后，如何處理這些項(xiàng)目的債務(wù)糾紛也是一大考驗(yàn)。
除了債務(wù)重組，作為世茂、福晟平臺(tái)未來(lái)的操盤手，呂翼表示，下一步，還將對(duì)福晟進(jìn)行組織架構(gòu)層面的改革，并且精簡(jiǎn)架構(gòu)和人員。對(duì)于福晟原有團(tuán)隊(duì)來(lái)講，世茂的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，人員整合和團(tuán)隊(duì)文化的融合也是雙方面臨的問(wèn)題。
東方資產(chǎn)、信達(dá)進(jìn)場(chǎng)，將扮演什么角色？
對(duì)東方資產(chǎn)會(huì)否對(duì)合作平臺(tái)持股，許世壇稱，主要還是世茂和福晟進(jìn)行股權(quán)合作，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上是支持
紙得注意的是，昨天的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)聚集了工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、福建海峽銀行、中信銀行等15家銀行機(jī)構(gòu)和東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)以及招商證券、東興證券等證券公司。
其中，東方資產(chǎn)和信達(dá)資產(chǎn)在此次合作中所扮演的角色令外界關(guān)注。公開資料顯示，東方、信達(dá)、華融、長(zhǎng)城四大資產(chǎn)管理公司，俗稱四大AMC。
此前，有媒體報(bào)道，在世茂和福晟的合作中，東方資產(chǎn)也會(huì)加入，世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方的股權(quán)比例為4：3：3。
對(duì)此，許世壇稱：“主要還是世茂和福晟進(jìn)行股權(quán)合作，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上是支持，等做完債務(wù)重組和盡調(diào)，雙方會(huì)進(jìn)行公告?！?/p>
據(jù)了解，未來(lái)，在世茂和福晟的合作中，東方資產(chǎn)和信達(dá)等金融機(jī)構(gòu)將給雙方的合作提供稅務(wù)、融資方面等金融支持。
“現(xiàn)階段，世茂團(tuán)隊(duì)是以代建、品牌輸出來(lái)進(jìn)入的，我們肯定會(huì)對(duì)這些項(xiàng)目做一些債權(quán)的清理或者是重組，現(xiàn)在也在做，東方資產(chǎn)和信達(dá)也都很支持這個(gè)合作?！痹S世壇補(bǔ)充稱。
新京報(bào)記者 徐倩
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