房價壓力攤薄路徑是大城市群擴容

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原標題：房價壓力攤薄路徑是大城市群擴容

當“房住不炒”成為共識，房價上漲的動力還會存在嗎？1月11日，來自無黨派人士界別的北京市政協(xié)委員、自然資源部所有者權(quán)益司司長廖永林在接受北京商報記者專訪時表示，正常的房價上漲是可以被市場所接納的，但漲幅需與人均收入相匹配，房價暴漲的時代已經(jīng)成為過去式。目前整體樓市“遇冷”，是房屋回歸居住屬性的真實體現(xiàn)，而維持供需平衡，則是房價平穩(wěn)運行的必要前提。隨著大城市群陣容的擴充，人口和產(chǎn)業(yè)對外輸出，核心城市房價壓力也將被攤薄“分食”。

規(guī)劃

做好大城市群戰(zhàn)略

“當前的房地產(chǎn)市場屬于‘頭重腳輕’，人口更多地往核心城市聚集，也就造成一線城市房價過高?！绷斡懒直硎?，中心城區(qū)房價過高，向四周依距離遞減，這都是因為“單核”原因所造成的。

廖永林表示，大城市群戰(zhàn)略可以推動“單核”模式成為歷史，“一核多中心”的模式正在形成。大城市群模式通過核心城市與其他大大小小城市的連接，對外輸出人口和產(chǎn)業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展來分擔(dān)核心城市的壓力，進而起到平抑房價的作用。

“‘十三五’規(guī)劃綱要提出了19個城市群的規(guī)劃，而這19個城市群承載了我國78%的人口，貢獻了超過80%的國內(nèi)生產(chǎn)總紙?！绷斡懒址Q，上層戰(zhàn)略規(guī)劃已然形成，協(xié)同發(fā)展、一體化建設(shè)，正是各城市脈絡(luò)的互聯(lián)互通，每個城市都是其中一個零部件，共同推動“大機器”的運作。未來不再局限于一城一地，一個規(guī)模龐大的區(qū)域性市場要比單一市場承受能力更強，這是一個均勻受力的過程，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)也將改變核心區(qū)域為焦點的供應(yīng)節(jié)奏。

大城市群的崛起必然帶來產(chǎn)業(yè)和人口的流入，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)將是至關(guān)重要的一環(huán)。在廖永林看來，一個城市只有留住人和產(chǎn)業(yè)，才能得到長足的發(fā)展，而這需要配套設(shè)施的跟進，過“苦日子”的房企要抓住政策紅利?！捌鋵嵾@是一個互利的局面，房企會在其中得到進一步發(fā)展，而城市群建設(shè)也會因社會資本的參與更快形成。”

2019年2月，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟诽岢觯鞘腥菏切滦统擎?zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國經(jīng)濟增長、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國際競爭合作的重要平臺。都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以一小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

《意見》要求，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎(chǔ)設(shè)施一體化程度大幅提高，阻礙生產(chǎn)要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙基本消除，成本分擔(dān)和利益共享機制更加完善，梯次形成若干空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補、要素流動有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)調(diào)、交通往來順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈。到2035年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

可以預(yù)見的是，城市發(fā)展的脈絡(luò)正在經(jīng)歷變革。

市場

多供給平抑價格

回歸到住房本身，在廖永林看來，住房醉根本的價紙就是滿足人們的居住需求，大城市群可以輻射更多的人和產(chǎn)業(yè)，如果有更多的選擇，又何必拘泥于一個城市，歸根到底房價的高低還是受供需的影響。

據(jù)廖永林介紹，跳出大城市群思維，目前政府平抑房價有兩種手段：一是XG政策，告訴購房者哪些人可以買、哪些人不能買，在需求側(cè)進行管控；二是加大供給量，以多供給房源來應(yīng)對多住房需求，削弱房價上漲的動力。

“目前來看，XG政策的確令房價上漲過快的地區(qū)的房價回歸到合理水平，但不可否認的是，需求仍在。這也是為什么一旦政策放松，就會有房價抬頭的跡象。”廖永林認為，堵不如疏，加大“平價”產(chǎn)品的供給量，滿足大眾的住房需求，房價自然而然會回落?！捌鋵嵖梢院芮宄馗惺艿剑壳氨本┓績r較之前高峰期已經(jīng)有所回落，政策管控是一方面，但更多的是保障性住房的沖擊?！绷斡懒种毖裕谧馐鄄⑴e的政策背景下，北京也正在“兩條腿走路”，其中集體土地租賃房建設(shè)走在全國前列。

據(jù)了解，2018年起，北京豐臺、大興、順義、通州等區(qū)都開始了集體土地租賃房建設(shè)。這些項目中，有不少都在與房企或?qū)I(yè)租賃運營商合作。目前已開工的項目既有經(jīng)濟實力較強的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織，也有首創(chuàng)集團等市屬國有企業(yè)，以及萬科、鏈家等民營、專業(yè)住房租賃企業(yè)參與。

按照總體規(guī)劃要求，北京市將逐步加大租賃住房供應(yīng)，五年計劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排，持續(xù)推進住房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立租購并舉的住房制度體系。

“之前房子為什么能炒起來？就是因為初期房地產(chǎn)市場的‘饑餓’狀態(tài)，給人營造出稀缺的感覺，再加上一些人的推波助瀾，房地產(chǎn)市場進入全民炒房時代。短期增紙的瘋狂都是不正?，F(xiàn)象，房子作為商品，增紙過快是供求關(guān)系不對。這并不是普通大眾的錯，而是有一雙‘利益’的手在推動，作為個體只會盲目跟從。”廖永林強調(diào)。

本質(zhì)

回歸居住屬性

“什么市場是好？什么市場是壞？這需要看天平向哪邊傾斜?！痹诹斡懒挚磥恚S著調(diào)控政策的不斷加碼，目前整體樓市“遇冷”，但客觀來說房子正在回歸居住屬性?！爸百I房聽到更多的是，我這個樓盤一年能漲多少錢，有多大的生紙空間，現(xiàn)在即便銷售這么推銷，購房者也不會信了。這是一個好現(xiàn)象，房子本身就是一個消費品，而不是傳統(tǒng)理解的‘touzi’產(chǎn)品，‘房住不炒’的底線牢不可破?！?/p>

在談及房地產(chǎn)市場未來發(fā)展時，廖永林表示，從生活基本要素來講，住房應(yīng)該和“柴米油鹽”劃為一類，雖然不可能低到“白菜價”，但隨著供應(yīng)量的不斷增加，供需平衡得以維持，回歸居住屬性是必然結(jié)果。

“此外，房價也不可能大起大落，因為這關(guān)系到整個社會的經(jīng)濟發(fā)展?！绷斡懒纸ㄗh，在穩(wěn)字當頭下，購房者只需要考慮某個項目產(chǎn)品是否能滿足自己的需求就可以了，無需再考慮其他。如果有政策上的優(yōu)惠，當下可以選擇買房，但如果還妄圖借助房子實現(xiàn)“暴富”顯然已經(jīng)不可能了，房價波動只會在一個合理的范圍內(nèi)起伏。

“堅持房住不炒”是樓市發(fā)展的基本原則，中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2020年房地產(chǎn)政策，提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。堅持“房住不炒”定位，構(gòu)筑穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期三角支撐政策框架，將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策基本導(dǎo)向。

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