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退房時怎么辦手續(xù)?撕開開發(fā)商的偽裝陷阱 海南萬寧購房，萬寧四季如春，當(dāng)北國嚴(yán)冬季節(jié)，萬里冰封雪飄之時，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。

退房時怎么辦手續(xù)?撕開開發(fā)商的偽裝陷阱

房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù)，對于已經(jīng)入住的萬寧購房者而言，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對于還沒有入住的萬寧購房者者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅。開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求萬寧購房者支付房款，對于已經(jīng)收取的部分要退還給萬寧購房者。

解除合同履行完畢后，雙方的財產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。

借款合同的解除，表明萬寧購房者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。

這個合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與萬寧購房者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)槿f寧購房者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得。如果要?dú)w還借款，必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的。銀行只有收到開發(fā)商以萬寧購房者名義還來的借款后，才能認(rèn)定萬寧購房者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。

因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進(jìn)行，就會出現(xiàn)時間上的先后順序問題；從實(shí)際行為上，律師認(rèn)為目前較為普遍的有以下三種：

一、萬寧購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。

二、萬寧購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，醉后由開發(fā)商歸還銀行借款。

三、萬寧購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，醉后取得首付款。

這三種過程有一個共同的特點(diǎn)，就是萬寧購房者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明萬寧購房者放棄對住宅行使占有的權(quán)利。在這種情況下，萬寧購房者存在一種風(fēng)險，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時歸還銀行借款，則萬寧購房者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房兩空”。如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則萬寧購房者損失更為巨大，不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會作破產(chǎn)財產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的首付款無法取得，同時還要支付年限不等的銀行借款。

為了使萬寧購房者醉大限地避免上述風(fēng)險，在開發(fā)商不會破產(chǎn)的前提下，律師認(rèn)為在實(shí)際操作時可以通過以下程序：

一、萬寧購房者首先與開發(fā)商簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，一個附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。

二、萬寧購房者再與銀行簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，也是一個附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。

三、開發(fā)商歸還銀行借款，萬寧購房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，萬寧購房者與銀行的借款合同解除。

四、開發(fā)商歸還萬寧購房者的首付款，并協(xié)助辦理萬寧購房者退房的各種相關(guān)手續(xù)。

五、第三、第四個行為履行完畢后，第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，萬寧購房者與開發(fā)商的買賣合同解除。

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