誰來監(jiān)管獨立經(jīng)紀人

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常年游離于監(jiān)管“灰色地帶”的獨立經(jīng)紀人，再度被曝光在了陽光之下。北京市住建委等多部門8月9日發(fā)布《關于互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀平臺整治的通知》（以下簡稱《通知》），明確要求房源信息發(fā)布平臺自約談之日起展開自查，除即刻下架不合規(guī)房源外，不得為無營業(yè)執(zhí)照的機構或個人提供房源掛網(wǎng)服務。時隔一周，北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，目前在安居客等房源信息發(fā)布平臺，仍然充斥著大量獨立經(jīng)紀人房源，且沒有明確公示營業(yè)執(zhí)照等證明材料，部分獨立經(jīng)紀人甚至存在掛羊頭賣狗肉的嫌疑，即標明A公司某項目，實際為B公司某項目，從房源真實性、交易安全性等角度均存在諸多隱患。

誰來為獨立經(jīng)紀人做品牌背書？獨立經(jīng)紀人的服務品質如何保證？誰來為客戶的風險兜底？誰來監(jiān)管獨立經(jīng)紀人？這一系列問題都有待進一步完善。

房源掛羊頭賣狗肉

北京商報記者近日調查發(fā)現(xiàn)，在安居客等房源信息發(fā)布平臺上存在著大量獨立經(jīng)紀人房源，此類房源大多配以精美的房屋圖片和低于市場正規(guī)中介的報價，有的甚至直接打出了“免中介費”等噱頭吸引客戶。不過從記者調查的結果來看，絕大多數(shù)房源的真實性存疑。

以安居客為例，北京商報記者翻閱二手房頻道房源時發(fā)現(xiàn)，眾多以獨立經(jīng)紀人名義發(fā)布的房源信息混雜在尋常房源推薦之間，乍看并無問題，仔細瀏覽下來實則漏洞百出。

其中，一則張姓獨立經(jīng)紀人發(fā)布的名為“金地未未來，精裝復式，4.2米層高，15分鐘到機場，地鐵35分望京”的房源，引起了北京商報記者的注意。

房源推薦詳情頁顯示，該房屋面積為42平方米，包括2室1廳1衛(wèi)，單價每平方米30714元，總價129萬元，房屋性質為70年產(chǎn)權的普通住宅。不過北京商報記者查閱資料獲悉，金地未未來現(xiàn)售項目實為40年或50年產(chǎn)權的商辦產(chǎn)品，并非描述中的普通住宅屬性。同時，關于房屋基本信息以及業(yè)主心態(tài)的描述與標題房源推薦中的“金地未未來”項目也有所出入，小區(qū)一欄下竟寫有“旭輝26街區(qū)（順義機場附近）”字樣。業(yè)主心態(tài)的描述中更是出現(xiàn)了“開發(fā)商（綠地集團）4.65米+3.75米調高客廳平層”的相關內(nèi)容。金地、旭輝、綠地在短短幾行房源介紹中皆有出現(xiàn)，張姓經(jīng)紀人到底賣的哪家項目，難以分辨。

除樓盤信息前后矛盾、開發(fā)商信息指代不明及相關信息錯配外，這名張姓獨立經(jīng)紀人的服務介紹更是讓購房者詫異：“所有服務不收取任何費用，無償提供咨詢、陪同看房。案場銷售主管：胡漫漫祝您及家人工作順利！”

背后隱現(xiàn)公司化運作貓膩

帶著疑問，北京商報記者先就金地未未來與旭輝26街區(qū)項目的關聯(lián)進行查詢，經(jīng)查閱記者了解到，“金地未未來”為金地集團開發(fā)的50年產(chǎn)權商辦類項目，旭輝26街區(qū)則為旭輝集團開發(fā)的50年產(chǎn)權商辦類項目；前者位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)機場東路瀾西園小區(qū)南側，后者則位于順義區(qū)南嶣路南法信地鐵站南約700米，不僅地理位置不同，兩者之間也并無開發(fā)商協(xié)作開發(fā)關系。而對于房源信息介紹中出現(xiàn)的第三家綠地集團，更是與上述兩個項目沒有任何聯(lián)系。

根據(jù)張姓經(jīng)紀人在安居客平臺內(nèi)的預留電話，北京商報記者以購房者的身份向其進行購房咨詢。電話溝通過程中，該經(jīng)紀人表示金地未未來以及旭輝26街區(qū)項目房源皆有銷售，如果對上述兩項目有興趣，該經(jīng)紀人可以全程陪同購房者至售樓處看房。記者了解到，該經(jīng)紀人是同開發(fā)商合作的包銷，除了他以外還有同事參與此類房源的銷售，他們所在公司與金地、旭輝皆有合作，主推金地未未來項目。

“因為是新購買的端口，所以暫時將身份標注為獨立經(jīng)紀人。”該經(jīng)紀人向北京商報記者如是解釋他的獨立經(jīng)紀人身份。至于房源推薦頁面中顯示的129萬元低總價及小于等于0.5%的低傭金，該經(jīng)紀人解釋稱，129萬元為樓盤項目的成交均價，具體成交價格受購房者實際選擇的房屋戶型及位置等因素影響，可能稍有差異，房源推薦處設為成交均價是為了吸引購房者前來咨詢；至于低傭金的問題，該經(jīng)紀人則表示購房過程中不收取任何中介費，小于等于0.5%為安居客發(fā)布房源信息時傭金選項中的醉低水平，他們默認選擇醉低傭金，也是希望能吸引到更多的購房者。

只收費不監(jiān)管平臺無責？

北京商報記者從經(jīng)紀人主頁信息了解到，該張姓經(jīng)紀人在平臺內(nèi)的微聊回復率為70%，資格為醉高級五星。

安居客平臺顯示上述房源信息發(fā)布于8月11日，這個時間節(jié)點同樣紙得探討。

住建委8月9日發(fā)布的《通知》，而在8月15日北京商報記者尚能在安居客平臺內(nèi)查詢到8月11日的房源，換句話說，此類信息混亂、掛著獨立經(jīng)紀人名義實為公司化操作的虛假房源，在北京市多部門發(fā)出整治要求后一周，依然大量存在。

北京商報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，安居客已非首次卷入此類風波。去年4月，北京市住建委會同市工商局、市網(wǎng)信辦已經(jīng)對該網(wǎng)站發(fā)布的房源信息進行了執(zhí)法檢查。彼時執(zhí)法檢查結果顯示，媒體報道中提到的商辦類房屋用于居住的信息是房地產(chǎn)中介機構和個人以“獨立經(jīng)紀人”名義發(fā)布的，存在違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的情況。安居客網(wǎng)站作為網(wǎng)絡信息發(fā)布平臺，對此類信息未核查，違反了北京市相關規(guī)定。同時，北京市網(wǎng)信辦責令安居客下架全部涉事房源信息，并要求安居客對今后在網(wǎng)站上發(fā)布的房源信息進行充分核實。

不過從目前狀況來看，房地產(chǎn)中介機構以“獨立經(jīng)紀人”名義發(fā)布房源信息現(xiàn)象再度抬頭，而安居客對于房源信息發(fā)布者的監(jiān)管并未有實質性改觀。北京商報記者就此采訪安居客，安居客回復稱，一直以來，安居客都秉承“用戶第一”的核心文化理念，絕不姑息個別中介人員發(fā)布不實房源信息的行為。近期，安居客平臺已經(jīng)開展全面自查，預計在9月1日前將所有獨立經(jīng)紀人全部房源下架。安居客一直對不合規(guī)業(yè)務操作保持零容忍態(tài)度，并建立了完善的違規(guī)與禁發(fā)規(guī)則制度。同時將在與政府、開發(fā)商、房產(chǎn)交易方等行業(yè)共建的基礎上，加強企業(yè)自身產(chǎn)品與服務打造，與政府及各企業(yè)積極推動社會公共基礎數(shù)據(jù)庫的建設，完善房源核驗架構，推動行業(yè)真房源體系的建立，共同為用戶提供更加可靠、紙得信賴的服務。

三大買賣風險并存

雖然近年來傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的各類負面新聞充斥于媒體和坊間，但是相比獨立經(jīng)紀人而言，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介在購房者中的接受度仍普遍高于前者。

在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然傳統(tǒng)房產(chǎn)中介屢受詬病，但獨立經(jīng)紀人模式在目前新房、二手房交易市場中存在的諸多問題，實則更加不容小覷。

首先就是虛假房源信息頻發(fā)的問題。

資金監(jiān)管問題也被視為獨立經(jīng)紀人模式面臨的大考。

有專家分析稱，購房者與獨立經(jīng)紀人產(chǎn)生的相關交易確有風險。因為目前各地房屋買賣的資金監(jiān)管體系還在做，實際操作中違規(guī)收費現(xiàn)象很多，絕大多數(shù)購房者還是更傾向于門店的詢價和交易。

此外，售后服務問題難以解決也是選擇獨立經(jīng)紀人的潛在風險。一位業(yè)內(nèi)人士介紹稱，目前有很多獨立經(jīng)紀人采用名義掛靠等方式，委托具有資質的房產(chǎn)中介來辦理售后服務，但一旦出現(xiàn)售后問題，獨立經(jīng)紀人可能會逃避，而名義掛靠公司則以各種各樣的理由推諉，這會導致買賣雙方面臨蒙受損失而無法追討的尷尬局面。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，獨立經(jīng)紀人醉重要的就是“獨立”，“獨立”表現(xiàn)在個人和門店沒有制度上的依附關系，即獨立經(jīng)紀人和公司之間不再是雇傭關系，而是合作關系，強化的是中介個體的品牌價紙。

相比國內(nèi)的傳統(tǒng)中介來說，歐美國家成熟的獨立經(jīng)紀人顯然更為專業(yè)，不但具備專業(yè)經(jīng)驗，還需持證上崗。

“不過從中國的相關制度來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務和收取費用，也就是說在中國，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須以機構名義來承接業(yè)務和收取費用，因此天然的‘獨立’性就較差，目前國內(nèi)所謂的‘獨立經(jīng)紀人’，經(jīng)紀人相對于公司還是一種依附關系，嚴格意義來看并不獨立?！睆埐ㄈ缡潜硎?。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前國內(nèi)購房者在買賣房屋過程中確實有借助獨立經(jīng)紀人的需求，但是并非房屋出售及購房置業(yè)的主流。因獨立經(jīng)紀人交易過程中存在較大風險，張大偉表示不建議購房者采取此種方式。

而張波分析認為，獨立經(jīng)紀人是房產(chǎn)中介未來的一個發(fā)展方向，但就目前而言，雖然公司型中介行業(yè)依然廣受詬病，但更適合國內(nèi)現(xiàn)狀。另外紙得關注的是，制約國內(nèi)獨立經(jīng)紀人發(fā)展的重要因素還包括缺乏“良好的土壤”，當前國內(nèi)并沒有建立起類似美國的MLS系統(tǒng)，即還不能將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀公司納入一個體系，也無法實現(xiàn)所有經(jīng)紀公司在一個網(wǎng)站中共享數(shù)據(jù)庫。經(jīng)紀人本身獲取房東的委托信息依然要依賴于公司，獨立的基礎性就不夠。

而對于未來獨立經(jīng)紀人模式的發(fā)展前景，張大偉則表示，獨立經(jīng)紀人在中國要走的路還有很遠很遠?！拔矣X得不是十年二十年能解決的問題，甚至需要更長的時間，獨立經(jīng)紀人才有可能更活躍一些?！睆埓髠ト缡茄a充。

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