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近日，武漢多名業(yè)主就某樓盤開(kāi)發(fā)商在公攤面積上玩貓膩而維權(quán)抗議。隨后，新華社、新華每日電訊一同發(fā)表評(píng)論文章聲討，將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖。 文、圖：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者王荔玨
公攤怎么計(jì)算 買家基本上都是“蒙查查”
何為公攤面積？簡(jiǎn)單解釋就是由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分建筑面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道等公用區(qū)域，以及各種為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。簡(jiǎn)單來(lái)講，公攤面積=建筑面積-套內(nèi)面積。
公攤面積到底是多少才合理？根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的慣例，普通多層住宅樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%~15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17%~20%之間；高層住宅相對(duì)更高一些，約20%~25%。
專業(yè)人士指出，盡管市民對(duì)于公攤面積有諸多質(zhì)疑，但公攤面積卻是一種客觀的存在。如今，隨著住宅產(chǎn)品舒適度的不斷提高，加上建筑物不斷向高處要空間，因此公攤的面積往往會(huì)更多。通常而言，超高層的建筑公攤面積要比高層提高一截。
對(duì)于公攤面積究竟是怎么計(jì)算的，到底該攤多少，專業(yè)建筑設(shè)計(jì)師就強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)者必須要有理性的認(rèn)識(shí)，因?yàn)樗潜仨毚嬖诘模⒉皇窃缴僭胶?，要減少公攤面積，就必須通過(guò)減少電梯數(shù)量，縮小走廊、過(guò)道、管道井、樓梯間面積等方法，這無(wú)疑將影響居住的舒適度，甚至有可能帶來(lái)安全隱患。不過(guò)，引發(fā)市民詬病的是，究竟商品住宅中哪些項(xiàng)目是屬于公攤在內(nèi)需要買家買單，買家卻并不知情，賣家也沒(méi)有詳細(xì)的數(shù)據(jù)分?jǐn)傉f(shuō)明，買房時(shí)銷售員的一句“實(shí)用率xx”，買家就被打發(fā)了。
按段子手的說(shuō)法就是：每一個(gè)小區(qū)的所有房子的公攤面積加起來(lái)，一定會(huì)超過(guò)這個(gè)小區(qū)的實(shí)際公攤面積，完美詮釋了什么叫1+1＞2。
據(jù)了解，有些善于玩公攤貓膩的小區(qū)，會(huì)把獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通通都計(jì)入公攤面積中（國(guó)家法律明文規(guī)定這些不算公攤）?？梢哉f(shuō)，公攤面積究竟是多少？買家基本都是“蒙查查”，通常只能靠開(kāi)發(fā)商的良心報(bào)數(shù)了。
按套內(nèi)面積賣樓？順德已改成“雙軌制”
也正因?yàn)槭枪珨偯娣e存在含糊地帶，因此，早有一些區(qū)域賣房就已采用了以套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)的銷售方式。據(jù)了解，在省內(nèi)，順德早在2000年4月就出臺(tái)政策規(guī)定，凡是新批準(zhǔn)預(yù)售和確權(quán)的商品房，均實(shí)行按套(單元)內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，其公用建筑面積的建設(shè)費(fèi)用可計(jì)入銷售單價(jià)內(nèi)。每個(gè)單元應(yīng)分?jǐn)偟墓娣e不予計(jì)算和記載。
不過(guò)，如今順德賣樓卻是建筑面積、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)“雙軌并行”的方式。據(jù)順德某樓盤的銷售人員透露，賣樓采用“雙軌并行”是源于2014年，順德出臺(tái)政策規(guī)定：繳納房屋契稅標(biāo)準(zhǔn)從套內(nèi)計(jì)價(jià)變成建筑面積計(jì)價(jià)。因此，自此以后，開(kāi)發(fā)商的賣樓方式就開(kāi)始采用“雙軌制”，就是買賣合同在“商品房的價(jià)格”這一條款上不僅僅只有按套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)，還增加了以建筑面積計(jì)算的銷售單價(jià)。
記者了解到，在國(guó)內(nèi)，按套內(nèi)面積賣樓執(zhí)行得醉徹底的是重慶。早在2002年，重慶市人大常委會(huì)以地方法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將被行政主管部門重罰，后在2011年又進(jìn)行了修訂完善。
業(yè)界人士表示，重慶的這一賣樓模式其實(shí)更接近國(guó)際慣例，因?yàn)闅W美都是按套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都采用了套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
公攤面積究竟怎么分?jǐn)傂枰该骰?/strong>
記者認(rèn)為，無(wú)論是按建筑面積還是按套內(nèi)面積賣房，只要是公攤部分能讓消費(fèi)者看得明明白白，其實(shí)采用哪種方式計(jì)價(jià)都可以。今年7月，浙江省已出臺(tái)新規(guī)，率先統(tǒng)一了建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，其中就包括公攤面積的測(cè)算，這無(wú)疑就是制度走向完善的重要一步。
據(jù)了解，浙江新規(guī)規(guī)定：為鼓勵(lì)建設(shè)陽(yáng)臺(tái)，規(guī)定住宅套內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)不論封閉與否，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施的外圍水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。同時(shí)，為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)以陽(yáng)臺(tái)名義“偷”面積，該新規(guī)還規(guī)定在按1/2計(jì)算后，單套住宅陽(yáng)臺(tái)占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)）比紙超過(guò)7%的，超過(guò)部分按全面積計(jì)算。
同時(shí)，為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)建設(shè)設(shè)備平臺(tái)，保障住宅今后設(shè)備升級(jí)空間，該新規(guī)規(guī)定：套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)）70平方米以下的住宅套型、室外設(shè)備平臺(tái)小于3平方米的，或70平方米及以上的、設(shè)備平臺(tái)小于5平方米的，不計(jì)入建筑面積。超規(guī)定部分，按全面積計(jì)算。同時(shí)，為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好建筑節(jié)能工作，還規(guī)定建筑保溫層不計(jì)入建筑面積。
所以說(shuō)，只要設(shè)定好分?jǐn)偂耙?guī)則”，讓消費(fèi)者把分?jǐn)偟拿娣e弄清楚了，那即使你按建筑面積計(jì)價(jià)，消費(fèi)者也會(huì)爽快掏腰包的，怕就怕這腰包掏得不明不白而已。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗日前就表示，對(duì)公攤面積的計(jì)算和管理，其實(shí)是很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問(wèn)題就在于交易的信息是否透明，開(kāi)發(fā)商是否愿意公開(kāi)具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報(bào)公攤面積的嫌疑。他建議取消公攤，按照實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣購(gòu)房者能更清楚明白。
目前，廣州實(shí)行的是按建筑面積賣房，不過(guò)，銷售合同中也同時(shí)要求標(biāo)明套內(nèi)建筑面積的“雙軌制”，產(chǎn)權(quán)證上也分別列明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、單元總建筑面積，以方便換算。
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