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簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，哪些盲點(diǎn)你需要提前知道 海南觀瀾湖綜合休閑養(yǎng)生區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)，觀瀾湖買房要掌握些簡(jiǎn)單的觀瀾湖房產(chǎn)知識(shí)，觀瀾湖房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)入門并不易。
什么是房屋認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議是海南購(gòu)房合同嗎？
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
簡(jiǎn)單說來，即是開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，認(rèn)購(gòu)人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就觀瀾湖綜合休閑養(yǎng)生區(qū)買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購(gòu)行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù)，而并非醉終達(dá)到簽約。
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中一般確認(rèn)認(rèn)購(gòu)人打算購(gòu)買的商品房的位置、朝向、樓層、觀瀾湖房?jī)r(jià)及簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間。認(rèn)購(gòu)人在海南購(gòu)房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。
《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與《商品房買賣合同》不同。在醉高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》頒布前，《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》的性質(zhì)屬于意向書，一方不履行承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，而承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式是定金。但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認(rèn)了預(yù)約合同的效力，為此，《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》屬于預(yù)約，一方不履行承擔(dān)的是違約責(zé)任，另一方可以主張違約賠償。這在一定程度上，加強(qiáng)了對(duì)于海南購(gòu)房人合法權(quán)益的保護(hù)。
在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)應(yīng)該注意什么
1、規(guī)避受牽制條款
如果海南購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：海南購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于海南購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅海南購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議海南購(gòu)房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了海南購(gòu)房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除;雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。”按照該條款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。
2、應(yīng)按時(shí)與開發(fā)商協(xié)商合同
認(rèn)購(gòu)書中一般約定簽訂海南購(gòu)房合同的時(shí)間，海南購(gòu)房人應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方?！彼?，海南購(gòu)房人一定要注意該時(shí)間的規(guī)定。
小結(jié)
如果海南購(gòu)房人因各種原因不能按時(shí)與開發(fā)商商談海南購(gòu)房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)人不能按時(shí)簽約的情況，海南購(gòu)房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時(shí)，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。
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