瓊海市2019《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房產(chǎn)的解讀

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2019《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房產(chǎn)的解讀 海南房價，瓊海買房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會有不少煩惱的事情發(fā)生的。

兩會中總理做了政府工作報(bào)告，今天比較忙，我就不廢話了，直接把其中和瓊海市房產(chǎn)有關(guān)的部分進(jìn)行一下解讀。

其實(shí)總的來說，和去年底幾次ZZ局工作會議，總的基調(diào)沒有啥變化，但有一些細(xì)節(jié)上的新提法。

一、宏觀方面

貨幣政策和2018年相比，沒有再提“保持中性”，原文是“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總紙名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要”。

“松緊適度”應(yīng)該說比“保持中性”要偏松一些，但也留了適當(dāng)時候隨時調(diào)整的口子。

另外，有一句話“深化利率市場化改革，降低實(shí)際利率水平”?？梢砸鹱⒁狻！敖档蛯?shí)際利率水平”，可能銀行層面的直接降息今年不一定會有，但各種其他形式的工具（如定向降準(zhǔn)等）會帶來實(shí)際降低。對房奴來說，首套二套利率的上浮降低將會是醉現(xiàn)實(shí)的（實(shí)際也是在進(jìn)行的，根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，2019年1月份全國首套房貸款環(huán)比上月下降0.35%，為連續(xù)兩個月回落。北京已經(jīng)有外資銀行首套可以做到上浮4%）。

二、未提及“房住不炒”

過去兩年一直說的“堅(jiān)持瓊海市房子是用來住的，不是用來炒的“，本次未提及。其實(shí)從去年底的ZZ局會議，就已經(jīng)沒有提"房住不炒"了。參見《“穩(wěn)瓊海房價”，怎么理解？》

總體來說，兩會沒有提到任何海南房地產(chǎn)調(diào)控的政策，以前說過的“長效機(jī)制”、“租售并舉”，這次完全沒提。

目前看，去年底提出的“因城施策”可能會逐步得到實(shí)行?？梢哉J(rèn)為ZY對目前的海南房地產(chǎn)調(diào)控成果基本滿意，一些瓊海房價下行壓力大的城市，可能會有部分程度放松。

三、瓊海市房產(chǎn)稅方面，穩(wěn)步推進(jìn)海南房地產(chǎn)稅立法。

強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步”，沒有給出任何時間表。

這里就不廢話了，直接給我的個人結(jié)論吧：估計(jì)3年內(nèi)海南房地產(chǎn)稅實(shí)施的可能性不大，北京這種情況比較復(fù)雜的城市，估計(jì)5年內(nèi)都不會實(shí)施。當(dāng)然這個觀點(diǎn)，也是我以前多次強(qiáng)調(diào)過的。參見一年前寫的《你們關(guān)心的瓊海市房產(chǎn)稅，終極大猜想》，應(yīng)該還沒有過時。

四、新型城鎮(zhèn)化概念提出

“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口?！?/p>

說明農(nóng)村人口仍舊要向城市轉(zhuǎn)移。也許除了北京等特殊地方以外，很多省會城市的落戶會一步步放低門檻（很多地方已經(jīng)在做了）。

關(guān)于“中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，特意提及了“長三角區(qū)域一體化”，"長三角區(qū)域一體化發(fā)展將上升為國家戰(zhàn)略"。

五、改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這里沒啥細(xì)說的，“平穩(wěn)”發(fā)展，ZF一直想的是不大漲也不大跌，能不能做到咱另說。

六、著重強(qiáng)調(diào)了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”

用了比較多字?jǐn)?shù)說這個，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為核心，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。”

感覺很多都比較虛，有一點(diǎn)“支持加裝電梯”可以稍微注意一下。也許老破小加裝電梯的力度、乃至政策（目前的必須全樓同意會改嘛？）會有些變化。

賭性較大的人也許可以考慮買一些很低價的高層無電梯抄底。。。？

七、繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求

棚改雖然收緊了，見《三四線的瓊海市房產(chǎn)盛宴要結(jié)束了》，但顯然不會直接立刻結(jié)束，估計(jì)至少還能持續(xù)1~2年，會逐步縮小規(guī)模。

總結(jié)起來就是：2019年海南房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有加碼，部分城市可以依據(jù)自己情況適度調(diào)整放松；海南房地產(chǎn)稅短期不會落地實(shí)施；貨幣和信貸有望有條件地輕微放松。

醉后簡單說一下醉近的海南房地產(chǎn)市場。醉近成交量不用說了，大家用“幾套房”小程序都看得到，量起來得比去年的“小陽春”要早。不過價格還沒有出現(xiàn)大的變化。目前市場上600萬以下的房，業(yè)主心態(tài)普遍提高了一些，當(dāng)面砍價難度加大了；1000萬以上的瓊海市房子，雖然去化快了一些，價格基本和年前一樣沒變。北京如果不出臺什么實(shí)質(zhì)的調(diào)控放松（哪怕是非普線提升這種），價格漲幅目前還是維持年前說過的，很難超過10%。

換房用戶，還沒到先買的地步，還是“先賣后買”吧，兩者時間控制在一起，簽了賣房合同，當(dāng)天就去簽瓊海買房合同組好。

如果要賣的房是600萬以內(nèi)，無明顯硬傷，可以考慮堅(jiān)守一下自己報(bào)價，不輕易讓步。

瓊海買房優(yōu)勢：瓊海銀河路綠化高，沿街兩旁栽植多種花植，緊接萬泉河路與銀海路、高速路口，享受濱河資源與便捷交通、生活商圈，賣點(diǎn)極具優(yōu)勢。由于路段不長，引進(jìn)的項(xiàng)目屈指可數(shù)，均以小戶型為主，目前區(qū)域房源基本售罄或尾盤清售階段，無大型規(guī)模社區(qū)，小區(qū)自帶的配套不多，買主面向避寒候鳥、度假族等島外人群，部分買主來自當(dāng)?shù)鼐用?。河景與繁華并兼的稀缺性，使得銀河路房價不比一線河景便宜多少，是多人夢寐以求的黃金地段。，瓊海購房

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