海南瓊海市買房中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四種模式與七大策略

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海南瓊海市買房中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四種模式與七大策略，瓊海房價，瓊海買房已經(jīng)是我們茶余飯后必談?wù)摰念^等大事。已經(jīng)買完房或正在瓊海買房路上的，多少都會傾其一生為房子而努力！

作為目前較熱的話題之一，旅游地產(chǎn)近些年來發(fā)展迅速。依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱為旅游瓊海房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游瓊海房地產(chǎn)的特點(diǎn)和在于它是旅游業(yè)和瓊海房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的價紙。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。那旅游地產(chǎn)主要都有哪四大模式和七大策略，瓊海購房指南來為您盤點(diǎn)一下。

模式一：“城市功能區(qū)”驅(qū)動旅游地產(chǎn)新模式

旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速發(fā)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場，同時也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，并承載一定的城市功能。以此也拉動眾多國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競相滾動資金開發(fā)旅游地產(chǎn)，也形成了一個又一個讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢，經(jīng)過歸類整理，提出了中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的四大新模式與七大應(yīng)用策略，期望能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的科學(xué)開發(fā)提供智業(yè)支持。

伴隨著中國城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴(kuò)，區(qū)域界限逐步消失，在生活需求上，由于城 地價的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時代背景下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和機(jī)會，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價紙更大化。

同時，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出“雙輪驅(qū)動”的并存態(tài)勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力,引導(dǎo)人口向城市集中的過程，是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市發(fā)展形式,能夠在推動城市化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內(nèi)涵，從而達(dá)到建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的宜居城市目標(biāo)。

大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒有資源的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營造的旅游氛圍中開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)地產(chǎn)，再趁勢搞地產(chǎn)開發(fā)。此類地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，瓊海房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開發(fā)二位一體的瓊海房產(chǎn)開發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。

模式二：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)提升旅游地產(chǎn)新模式

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時期旅游地產(chǎn)開發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū)。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群發(fā)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營模式。在大連城市旅游發(fā)展過程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系，并提出了“運(yùn)營一體、多元、權(quán)屬對應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)范”的機(jī)制。

智業(yè)集團(tuán)的旅游地產(chǎn)研究院在杭州城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)綜合體的旅游發(fā)展模式，在都市旅游產(chǎn)業(yè)西進(jìn)發(fā)展格局中重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)布局。在寧波城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中則提出了產(chǎn)業(yè)基地的旅游發(fā)展模式，在提升主題特色旅游產(chǎn)品集聚的同時，突破都市綜合服務(wù)基地建設(shè)。這些都將為城市的休閑化進(jìn)程提供驅(qū)動力。

目前中國，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設(shè)的需要二者共同決定的。旅游的發(fā)展，可以帶動景區(qū)及其周邊地區(qū)城市化現(xiàn)象，包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開發(fā)帶來的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建設(shè)。

其一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量。新城發(fā)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、城市區(qū)位和政策。主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來了大量客源，以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動的先導(dǎo)，有利于促進(jìn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，依托旅游項(xiàng)目開展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來了人氣，同時也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構(gòu)建，成為了區(qū)域的核心吸引力，極大的帶動了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區(qū)。

其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動力。由于新城多位于主城郊區(qū)，結(jié)合國內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀，新城的建設(shè)帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動力主要來源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)范疇，提高農(nóng)民收入，極大緩解了城鄉(xiāng)差別、城鎮(zhèn)居民收入差別導(dǎo)致的二元結(jié)構(gòu)矛盾，為新城的快速發(fā)展和社會穩(wěn)定鋪平道路。

其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、文化、、商業(yè)和公眾或私人服務(wù)的需求，形成相對獨(dú)立的城市社區(qū)，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其，旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成觀光農(nóng)業(yè);與工業(yè)結(jié)合，形成旅游裝備制造業(yè);與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場、美食及購物街區(qū)等;與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗(yàn);與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級為新城發(fā)展注入巨大活力，帶來新城空間化延展、規(guī)?；瘮U(kuò)張及城市生活方式的提供。[NextPage]

模式三：旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展旅游地產(chǎn)新模式

“旅游小城鎮(zhèn)”的開發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，同時要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力與消費(fèi)力的提升。所以，小城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展，主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費(fèi)能力和吸引消費(fèi)的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)，張揚(yáng)這個小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個小城鎮(zhèn)幾千年來賴以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)，如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。

發(fā)展旅游小鎮(zhèn)，可以增加新的就業(yè)崗位，為農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民生活水平。

旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮(zhèn)開發(fā)主要動力之一，將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮(zhèn)的建設(shè)，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是一個地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面，小鎮(zhèn)開發(fā)中，瓊海房地產(chǎn)價格低，本地居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)性瓊海房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著巨大的商機(jī)――因?yàn)槁糜苇偤７康禺a(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假瓊海房地產(chǎn)人。

開發(fā)商以低價獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略;要設(shè)計(jì)旅游吸引力動力機(jī)制，即小鎮(zhèn)的吸引力是什么;要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局;要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目;要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境;設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。

將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國旅游地產(chǎn)的前列。大規(guī)模、高水準(zhǔn)的旅游啟動使區(qū)域具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊商貿(mào)發(fā)達(dá)，很快成為區(qū)域內(nèi)佳的人居社區(qū)和商貿(mào)，以此為發(fā)展核心，向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、瓊海房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和服務(wù)、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加紙，以城鄉(xiāng)互動休閑體系構(gòu)建起中國式的旅游小城鎮(zhèn)。

模式四：鄉(xiāng)村旅游綜合體開創(chuàng)旅游地產(chǎn)新模式

從2005年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的鄉(xiāng)村旅游綜合體為普遍，其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個層面。

從戰(zhàn)略來說：一是借勢旅游順應(yīng)國家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。未來十年是國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式確定為工作的主線。從國家戰(zhàn)略的角度來看，在這個歷史轉(zhuǎn)折時期，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應(yīng)該成為國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個重要切入點(diǎn)和突破口;二是發(fā)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)首先必須發(fā)展經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段;三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式;為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè)，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。

從戰(zhàn)術(shù)上來說：一是選好區(qū)位拿大地塊，好實(shí)施整個村一級開發(fā)和運(yùn)營。房企只有拿到大的地塊，并距離城區(qū)一個半 車程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)瓊海房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的，有系統(tǒng)地開發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預(yù)期 。二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營、建立產(chǎn)銷通道;實(shí)施村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營農(nóng)家樂、民俗等，促使部分農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購物設(shè)施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)，包括居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等;后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、瓊海房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。

策略一：注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意

對城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群;在產(chǎn)業(yè)集聚的同時，要注意和 產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)空間的融合，如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一;要加強(qiáng)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和城市格調(diào)的保護(hù)，為城市休閑化發(fā)展提供良好的特征;要注重重點(diǎn)休閑載體建設(shè)。例如城市公園和市民廣場，城市公園和市民廣場是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一，也是多數(shù)市民日常休閑活動的 區(qū)域;如商業(yè)游憩區(qū)，結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素，凝聚城市休閑氣氛;如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點(diǎn)和重點(diǎn)，同時也是生活質(zhì)量的體現(xiàn)點(diǎn)和提高點(diǎn);如休閑餐飲體系，要構(gòu)造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娛樂體系，要特色突出，形成一個多層次的業(yè)態(tài)構(gòu)成;如健身體系，要方便齊全，包括運(yùn)動場館、水療保健、高爾夫等;如文化體系，要體現(xiàn)時尚與綜合，主要構(gòu)成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業(yè)街、創(chuàng)意街區(qū)、SHOPPING MALL等。

策略二：強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)

綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)特賣點(diǎn)和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提。歸類起來主要有：1、出入便捷的生態(tài)觀光路，在旅游地產(chǎn)的橫穿區(qū)域打通一條生態(tài)環(huán)境良好、視野開闊同時道路等級高的旅游觀光和體驗(yàn)路;2、建立綠色隔離帶，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)項(xiàng)目的生態(tài)隔離;3、生態(tài)水體景觀環(huán)境的再造，以及水岸景觀和休閑設(shè)施的建設(shè)，整體營造環(huán)山繞水的優(yōu)美環(huán)境;4、對荒山裸地進(jìn)行植樹造林和景觀治理，提升各種經(jīng)濟(jì)林種植面積和適宜種類。將已經(jīng)存在的林帶擴(kuò)大成林和產(chǎn)業(yè)種植區(qū)，通過科學(xué)引導(dǎo)和體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位，形成具有典型示范意義和高附加紙的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū);5、對農(nóng)田景觀進(jìn)行大地景觀設(shè)計(jì)，形成具有特色的田園景觀生態(tài)，各設(shè)施的造型及顏色均考慮整體環(huán)境的調(diào)和效果，而景觀上生態(tài)資源做出適當(dāng)?shù)慕?gòu)。

策略三：引導(dǎo)綜合政策扶持

目前可以利用的政策集成：1、旅游度假區(qū)政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎代補(bǔ)扶持，3年內(nèi)減半征收市政公用設(shè)施配套費(fèi)。同時，在安排國債資金、財政貼息或補(bǔ)助資金時，享受其他經(jīng)濟(jì)主體同等的政策，給予適度的稅費(fèi)優(yōu)惠;2、新農(nóng)村建設(shè)示范工程。國家和省級政府對新農(nóng)村的建設(shè)有比較多的鼓勵和優(yōu)惠措施，國家農(nóng)業(yè)部每年有固定基金對“新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)”進(jìn)行相應(yīng)的獎勵和宣傳;3、農(nóng)村公路建設(shè)(國家補(bǔ)貼和國債工程)、旅游公路(非干線)建設(shè)(國家旅游局、吉林省旅游局)工程。國家旅游局和省級旅游局重點(diǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施，是旅游公路建設(shè)具有較大支持力度;4、是國家2010年民生工程的資金補(bǔ)貼以及國家發(fā)改委批給各地都有鼓勵民生發(fā)展的支持資金;5、設(shè)施農(nóng)業(yè)的推廣政策;6、江河湖海水源保護(hù)以及涵養(yǎng)林造林工程政策以及生態(tài)堤防建設(shè)資金;7、國家鼓勵農(nóng)村沼氣池和節(jié)柴炕灶利用(國債補(bǔ)貼、省補(bǔ)貼)以及自然村屯自來水改造項(xiàng)目(國家)，按照年度自來水改造實(shí)際情況進(jìn)行一定補(bǔ)助。[NextPage]

策略四：拉動空間功能轉(zhuǎn)換

一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有時因?yàn)橹苓叺囊粭l路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個村莊而改變了整個發(fā)展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點(diǎn)，并可快速反應(yīng)獵得新的發(fā)展思路和空間，成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。筆者帶領(lǐng)《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》項(xiàng)目組進(jìn)駐泰山深度調(diào)研后，通過權(quán)衡中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系、與泰安城市的關(guān)系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了“一軸兩翼一環(huán)線”，即提升中軸線，擴(kuò)展兩翼，貫通沿山大環(huán)線的大泰山旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展戰(zhàn)略。從實(shí)踐效果來看，此空間格局的創(chuàng)意，首先有效的解決了中國風(fēng)景名勝區(qū)如何堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重的原則;其次從產(chǎn)品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時代繼續(xù) 中國旅游走出中國、影響的國際競爭力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發(fā)展，形成“雙軸驅(qū)動、兩翼擴(kuò)展”的大泰山旅游格局，構(gòu)建了目的地的復(fù)合旅游產(chǎn)品。第三，規(guī)劃創(chuàng)意的環(huán)山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風(fēng)景道”，因?yàn)檫@個舉措不僅僅有旅游的特質(zhì)與形象，同時也成為泰山與泰安山城和諧發(fā)展，既有效的保護(hù)泰山避免城市化的開發(fā)侵?jǐn)_，又把環(huán)山旅游景觀價紙大化的標(biāo)志與表現(xiàn)。隨著泰山環(huán)山風(fēng)景道、西翼旅游綜合服務(wù)區(qū)、東翼《封禪大典》大型實(shí)景演出、漢武帝封禪御道及古鎮(zhèn)文化創(chuàng)意園等大型項(xiàng)目的落地運(yùn)營，2010年將是泰山走向全域化產(chǎn)業(yè)布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產(chǎn)品、國際化品牌價紙的豐盈時期。

策略五：利益驅(qū)動土地流轉(zhuǎn)

土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游項(xiàng)目落地的重要保障，在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡，在蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，采用的土地流轉(zhuǎn)利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題。按照旅游區(qū)發(fā)展“進(jìn)三、優(yōu)一、退二”的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對不符合旅游區(qū)發(fā)展要求的工業(yè)企業(yè)(主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè))實(shí)施“退區(qū)進(jìn)園”。工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地空間置換。

申報國家、省或地市級重點(diǎn)扶持或旅游示范項(xiàng)目，取得上級政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，可從多角度申報項(xiàng)目，如：當(dāng)代江南文化示范基地江南文化藝術(shù)——國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地;常熟古琴藝術(shù)——非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承;江蘇省硒茶產(chǎn)業(yè)園——江蘇省農(nóng)科院合作重點(diǎn)試驗(yàn)項(xiàng)目;中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)論壇會址——中國風(fēng)景名勝區(qū)的研討交流基地等。

整理農(nóng)村集體建設(shè)用地，盤活存量土地資源。比如通過“減法”將旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分農(nóng)戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo);比如清理農(nóng)村集體建設(shè)用地，成立農(nóng)村土地股份合作社，者以地折價入股介入旅游開發(fā)獲得相應(yīng) 。比如置換宅基地功能，對民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接(土地入股)介入旅游經(jīng)營，獲取 。合理流轉(zhuǎn)農(nóng)、林用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營、促進(jìn)土地集約化利用。保持土地性質(zhì)不變，引導(dǎo)特色農(nóng)業(yè)規(guī)?；⑻厣a(chǎn);旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地塊置換，達(dá)到占補(bǔ)平衡。農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中共享了利益，保障開發(fā)商快速啟動項(xiàng)目，促進(jìn)了項(xiàng)目落地。為虞山尚湖旅游區(qū)成為“山水城”一體發(fā)展的、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國旅游區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

策略六：主題特征有效運(yùn)用

旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)。選址遠(yuǎn)離市區(qū)，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等。度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)，對娛樂設(shè)施要求較完善，突出個性化服務(wù)。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。所以主題化成為其核心的開發(fā)理念。[NextPage]

主題特征的運(yùn)營方式主要有：

1、強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境主題化。地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)。度假酒店與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實(shí)現(xiàn)自然、與時尚生活的 結(jié)合，呈現(xiàn)度假酒店獨(dú)特的風(fēng)格與個性。

2、強(qiáng)調(diào)生活方式的主題化。擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂服務(wù)設(shè)施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類型休閑及娛樂服務(wù)。旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。這種經(jīng)歷往往與它所處的 自然環(huán)境產(chǎn)生共鳴時顯得更加豐富并容易讓旅游者產(chǎn)生一種場所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個設(shè)施完善且相對獨(dú)立的居住單元體的集合。

3、強(qiáng)調(diào)服務(wù)的主題化。服務(wù)理念更注重營造歸屬感。在服務(wù)理念上除了給游客營造一個“家”的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重關(guān)懷，給游客營造一種歸屬感，不但是一種體驗(yàn)型經(jīng)歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗(yàn)。服務(wù)內(nèi)容更為全面與完善。既要加強(qiáng)服務(wù)細(xì)化，更要注重所能提供的服務(wù)項(xiàng)目主次結(jié)合，優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，已達(dá)到對資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地有影響力的地域特征，文化特質(zhì)，確定一個有意義的主題文化，以此作為統(tǒng)領(lǐng)旅游地產(chǎn)的核心發(fā)展脈絡(luò)，建設(shè)具有全方位的頗具個性的度假氛圍和經(jīng)營體系，從而營造出一種無法模仿和復(fù)制的獨(dú)特魅力與個性特征，達(dá)到實(shí)現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的。

4、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品主題的豐富化。產(chǎn)品差異化是吸引旅游者的核心。產(chǎn)品在表現(xiàn)手段上注重綜合運(yùn)用聲、光、電等多種形式的高科技設(shè)施和技術(shù)來包裝，以達(dá)到在形式上給顧客“耳目一新”的體驗(yàn)。增強(qiáng)活動項(xiàng)目的互動參與性，結(jié)合自身區(qū)位、資源開發(fā)游客參與性主題娛樂項(xiàng)目，既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷，又為其提供了交流的平臺，滿足了顧客的交際需求。

5、強(qiáng)調(diào)物業(yè)主題酒店化。置業(yè)、酒店消費(fèi)，使旅游與地產(chǎn)形成兩個產(chǎn)業(yè)、兩方面需求的有機(jī)結(jié)合。旅游與地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的旅游瓊海房地產(chǎn)可概括為：旅游的業(yè)態(tài)、地產(chǎn)的模式。旅游具有自然資源的 性的特點(diǎn)，開發(fā)商要考慮如何在開發(fā)期間既能快速回收，滿足現(xiàn)金流需求，同時通過 資源的為自己預(yù)留一些未來 、通過一定的瓊海房地產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)型銷售、通過酒店管理模式帶動、通過代理完整產(chǎn)權(quán)型瓊海房產(chǎn)租賃擴(kuò)大使用價紙和者 ，達(dá)到經(jīng)營者和者的雙贏。所以旅游地產(chǎn)模式創(chuàng)新應(yīng)該首先從理念上、觀念上進(jìn)行。

策略七：融資途徑確立

旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、大、建設(shè)周期長、 期長的現(xiàn)實(shí)問題，通常還受自然和社會經(jīng)濟(jì)、國家瓊海房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的融資途徑。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目融資的途徑和方法如下：

1、國外商業(yè)貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是注意的是這種融資模式因?yàn)榫哂谐瑥?qiáng)的風(fēng)險控制程序、看重企業(yè)現(xiàn)金流、看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是重要的。[NextPage]

2、旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇。將旅游地產(chǎn)與資本市場運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外瓊海房地產(chǎn)基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。

CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券(簡稱CMBS，Commercial Mortgage Backed Security)是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。REITs(瓊海房地產(chǎn)信托基金)是一種以發(fā)行 憑證的方式匯集特定多數(shù)者的資金，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行瓊海房地產(chǎn)經(jīng)營管理，并將綜合 按比例分配給者的一種信托基金。

REITs一般從上市或非上市公司收瓊海購瓊海房地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分 來源于瓊海房地產(chǎn)租金收入、瓊海房地產(chǎn)抵押利息或來自出售瓊海房地產(chǎn)的 ，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是瓊海房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，又能為購買者提供某項(xiàng)不動產(chǎn)的渠道。一般來說，分為股權(quán)類、債權(quán)類和混合型三種。ABS它是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期 為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式;主要針對除不動產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場 行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國家的大型項(xiàng)目中采用。

海外瓊海房地產(chǎn)基金對中國瓊海房地產(chǎn)市場已改變以前觀望態(tài)度，力度很大，基金是基金公司靠發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其于股票、債券等對象，獲得的凈 分配給廣大者的一種集合模式;因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點(diǎn)與景區(qū)中的自然和資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動資產(chǎn)等，所以應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點(diǎn)來選擇不同的融資模式;

3、境內(nèi)外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的 融資模式，境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請發(fā)行的登記注冊，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所(NYSE)和納斯達(dá)克(NASDAQ);

4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)權(quán)的前提下，以承租人支付租金為條件，將一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和 權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人

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