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房子70年土地使用權(quán)到期咋辦?咋續(xù)期? 昌江樓盤(pán)，年紀(jì)越來(lái)越大，所以對(duì)健康特別在乎，所以考慮在海南昌江買(mǎi)房。
《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》27日正式對(duì)外公布。這是我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì)。
《意見(jiàn)》明確了進(jìn)一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化的五個(gè)原則：
堅(jiān)持平等保護(hù)。公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。
堅(jiān)持全面保護(hù)。保護(hù)產(chǎn)權(quán)不僅包括保護(hù)物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)，也包括保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)及其他各種無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)。
堅(jiān)持依法保護(hù)。不斷完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律制度，強(qiáng)化法律實(shí)施，確保有法可依、有法必依。
堅(jiān)持共同參與。做到政府誠(chéng)信和公眾參與相結(jié)合，建設(shè)法治政府、責(zé)任政府、誠(chéng)信政府，增強(qiáng)公民產(chǎn)權(quán)保護(hù)觀念和契約意識(shí)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。
堅(jiān)持標(biāo)本兼治。抓緊解決產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面存在的突出問(wèn)題，提高產(chǎn)權(quán)保護(hù)精準(zhǔn)度，加快建立產(chǎn)權(quán)保護(hù)長(zhǎng)效機(jī)制。
《意見(jiàn)》明確了產(chǎn)權(quán)保護(hù)的十大任務(wù)：加強(qiáng)各種所有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)；完善平等保護(hù)產(chǎn)權(quán)的法律制度；妥善處理歷史形成的產(chǎn)權(quán)案件；嚴(yán)格規(guī)范涉案財(cái)產(chǎn)處置的法律程序；審慎把握處理產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)糾紛的司法政策；完善政府守信踐諾機(jī)制；完善財(cái)產(chǎn)征收征用制度；加大知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度；健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度；營(yíng)造全社會(huì)重視和支持產(chǎn)權(quán)保護(hù)的良好環(huán)境。
三大焦點(diǎn) 土地使用權(quán)到期后昌江縣房子還是你的嗎？
焦點(diǎn)一
70年住宅土地使用權(quán)到期咋辦？
關(guān)鍵點(diǎn)：研究后續(xù)期法律安排
【現(xiàn)實(shí)問(wèn)題】70年土地使用權(quán)到期后，昌江縣房子還是你的嗎？隨著越來(lái)越多的百姓擁有屬于自己的昌江縣房產(chǎn)，這成為普遍關(guān)注的問(wèn)題。
【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
【專(zhuān)家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱：意見(jiàn)尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的。
中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新：目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。
中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林：意見(jiàn)提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重昌江縣房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見(jiàn)盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。
焦點(diǎn)二
如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾？
關(guān)鍵點(diǎn)：不將公共利益擴(kuò)大化
【現(xiàn)實(shí)問(wèn)題】由于財(cái)產(chǎn)征收征用制度不完善，相關(guān)法律規(guī)定不夠明確具體，造成行政機(jī)關(guān)自由裁量空間大，少數(shù)地方借“公共利益的需要”之名強(qiáng)征強(qiáng)拆公民房屋，或征收征用補(bǔ)償不夠公平合理。
【文件精神】完善土地、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴(kuò)大化，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，完善國(guó)家補(bǔ)償制度，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn)，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償。
【專(zhuān)家解讀】遲福林等專(zhuān)家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào)，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。醉終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題。
遲福林認(rèn)為，意見(jiàn)的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化。接下來(lái)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)這個(gè)精神進(jìn)行科學(xué)研究，確定好公共利益的邊界。
中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序。除了政府，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專(zhuān)家代表也應(yīng)參加。政府部門(mén)或其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見(jiàn)提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是醉根本的法律約束。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前、事中還是事后？補(bǔ)償費(fèi)用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，在適用實(shí)際損失賠償原則的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評(píng)估程序，且評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見(jiàn)，應(yīng)由法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。如果評(píng)估有誤，評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
焦點(diǎn)三
農(nóng)民宅基地權(quán)益咋保障？
關(guān)鍵點(diǎn)：落實(shí)用益物權(quán)
【文件精神】落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益。
【專(zhuān)家解讀】劉俊海等專(zhuān)家說(shuō)，這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確。過(guò)去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。
孫憲忠說(shuō)，過(guò)去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。
劉俊海、常鵬翱等專(zhuān)家認(rèn)為，意見(jiàn)回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng)，醉后變成“活資源”。
指導(dǎo)方向
中央頂層設(shè)計(jì)
解決八大產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)弱于國(guó)有產(chǎn)權(quán)保護(hù)：
堅(jiān)持平等保護(hù)
問(wèn)題由于歷史原因，存在一些法律制度對(duì)不同所有制產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等，對(duì)非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)弱于對(duì)公有特別是國(guó)有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，出現(xiàn)因所有制主體身份不同而同罪異罰或異罪異罰現(xiàn)象。
規(guī)定 《意見(jiàn)》明確，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。加大對(duì)非公有財(cái)產(chǎn)的刑法保護(hù)力度。
解讀國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所所長(zhǎng)銀溫泉：很多政策措施在中央文件中都是首次出現(xiàn)，力度空前，對(duì)于平等保護(hù)各類(lèi)產(chǎn)權(quán)尤其是加強(qiáng)非公有產(chǎn)權(quán)保護(hù)意義重大。
企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范問(wèn)題：
遵循法不溯及既往等原則
問(wèn)題企業(yè)特別是民企在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中存在一些違規(guī)經(jīng)營(yíng)甚至涉嫌違法行為，一旦企業(yè)涉案，容易“新賬舊賬一起算”。這引發(fā)擔(dān)憂(yōu)。
規(guī)定《意見(jiàn)》指出，嚴(yán)格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開(kāi)放以來(lái)各類(lèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的不規(guī)范問(wèn)題。
解讀 常鵬翱：中央明確歷史、辯證地看待過(guò)去的不規(guī)范行為，給民營(yíng)企業(yè)家吃下“定心丸”，有利于他們安心touzi、生活。
涉案財(cái)產(chǎn)處置隨意牽連合法財(cái)產(chǎn)：
依法慎重采取強(qiáng)制措施
問(wèn)題不管企業(yè)涉案性質(zhì)輕重，一旦涉案動(dòng)輒采取查封、扣押、凍結(jié)等強(qiáng)制措施，造成企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)無(wú)法進(jìn)行，甚至破產(chǎn)倒閉；處理涉案財(cái)物時(shí)擴(kuò)大范圍，混淆企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)和股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)，混淆違法所得和合法財(cái)產(chǎn)，混淆涉案人員個(gè)人財(cái)產(chǎn)和家庭成員財(cái)產(chǎn)等。
規(guī)定 《意見(jiàn)》提出，嚴(yán)格規(guī)范涉案財(cái)產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強(qiáng)制措施。防止選擇性司法。
解讀 常鵬翱：應(yīng)盡快形成具體辦法，使其成為行政實(shí)踐和司法實(shí)踐。
“新官不理舊賬”：
完善政府守信踐諾機(jī)制
問(wèn)題一些地方政府政策不連續(xù)，“新官不理舊賬”，有的甚至招商引資時(shí)“敲鑼打鼓”，項(xiàng)目上馬后“關(guān)門(mén)打狗”；有的地方保護(hù)主義嚴(yán)重，極端的甚至將外來(lái)touzi企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)視作“打土豪”的對(duì)象。
規(guī)定《意見(jiàn)》明確，地方各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格兌現(xiàn)向社會(huì)及行政相對(duì)人依法作出的政策承諾，認(rèn)真履行在招商引資等活動(dòng)中與touzi主體依法簽訂的各類(lèi)合同，不得以政府換屆、領(lǐng)導(dǎo)人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權(quán)益的，要承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
解讀 孫憲忠：政府是公權(quán)力的代表，強(qiáng)調(diào)法治政府和政務(wù)誠(chéng)信，對(duì)于約束政府行為，維護(hù)人民權(quán)利意義重大。
國(guó)資“蛀蟲(chóng)”：
防止內(nèi)部人任意支配國(guó)有資產(chǎn)
問(wèn)題國(guó)有產(chǎn)權(quán)由于所有者和代理人關(guān)系不夠清晰，存在內(nèi)部人控制、關(guān)聯(lián)交易等；由于自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人缺位，土地等自然資源由國(guó)有企業(yè)低價(jià)甚至無(wú)償使用。
規(guī)定《意見(jiàn)》提出，以制度化保障促進(jìn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，防止內(nèi)部人任意支配國(guó)有資產(chǎn)，切實(shí)防止國(guó)有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，逐步實(shí)現(xiàn)各類(lèi)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等使用土地等自然資源。
解讀 常鵬翱：要深化國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理體制改革，通過(guò)制度化建設(shè)防止國(guó)有資產(chǎn)流失；侵吞國(guó)有資產(chǎn)的必須依法追究。
侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)成本過(guò)低：
提高侵權(quán)法定賠償上限
問(wèn)題 任由由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)成本過(guò)低，造成侵權(quán)行為屢禁不止，嚴(yán)重?fù)p害創(chuàng)新活力。
規(guī)定《意見(jiàn)》明確，提高知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)法定賠償上限，探索建立對(duì)專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)懲罰性賠償制度，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的惡意侵權(quán)行為實(shí)施懲罰性賠償，并由侵權(quán)人承擔(dān)權(quán)利人為制止侵權(quán)行為所支付的合理開(kāi)支。
解讀遲福林：嚴(yán)格保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)不僅有利于加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，也有利于廣大知識(shí)分子憑借知識(shí)資本成為中高收入者。當(dāng)前要探索知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度創(chuàng)新，盡快在有效界定科研人員知識(shí)產(chǎn)權(quán)上形成可操作方案。
除了上述六大產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，還有70年住宅土地使用權(quán)到期后房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、強(qiáng)征強(qiáng)拆等。
昌江買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：昌江依山傍海，黎族苗族少數(shù)民族風(fēng)情濃郁;這里工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，特色農(nóng)業(yè)得到發(fā)展，旅游業(yè)變得火熱。如今，昌江大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)旅游發(fā)展的同時(shí)，昌江房地產(chǎn)也迎來(lái)前所未有的發(fā)展。隨著西環(huán)高鐵建設(shè)，西部開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)一步加快，昌江房地產(chǎn)后發(fā)優(yōu)勢(shì)受到越來(lái)越多的關(guān)注。，海南昌江縣購(gòu)房
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