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相信不少人都有過(guò)這樣的經(jīng)歷：在網(wǎng)上看到房產(chǎn)中介推薦的一套二手房，打電話過(guò)去卻被告知沒(méi)有該房源，隨即被推銷了其他房源。如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房的增多，市場(chǎng)交易也更活躍。然而，網(wǎng)站上的二手房虛假信息泛濫，中介從業(yè)人員魚目混雜讓購(gòu)房者難辨真假。
不過(guò)，這種情況很快將成為過(guò)去。8月28日上午，清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局召開(kāi)清遠(yuǎn)市房屋租賃和存量房交易工作新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)議透露，經(jīng)過(guò)緊張籌備，清遠(yuǎn)市存量房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)已于今年6月建成，待清遠(yuǎn)市存量房相關(guān)規(guī)范性文件印發(fā)實(shí)施后正式上線。系統(tǒng)上線后將進(jìn)一步加強(qiáng)二手房源信息發(fā)布管理，保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
網(wǎng)簽備案可防一房多賣、陰陽(yáng)合同
一直以來(lái)，二手房的房源信息是否真實(shí)是購(gòu)房者醉為關(guān)心的問(wèn)題。如何才能避免存量房交易市場(chǎng)出現(xiàn)虛假房源信息、一房多賣、侵占挪用房屋交易資金等問(wèn)題？
清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局房產(chǎn)科科長(zhǎng)林舒介紹，使用存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)發(fā)布經(jīng)查驗(yàn)合法的房源，簽訂統(tǒng)一、規(guī)范的存量房買賣合同，在網(wǎng)上辦理合同備案手續(xù)，能夠減少因房屋買賣雙方信息不對(duì)稱帶來(lái)的存量房買賣合同不規(guī)范、約定條款不平等、侵害交易當(dāng)事人合法權(quán)益等交易糾紛。
首先，網(wǎng)簽備案公示買賣狀態(tài)，維護(hù)買賣安全。存量房買賣合同網(wǎng)簽后將實(shí)時(shí)記載于樓盤表，并同時(shí)公布于外網(wǎng)，當(dāng)事人可以在交易系統(tǒng)上查詢到該房產(chǎn)的狀態(tài)，有助于購(gòu)房人買房前事先了解房產(chǎn)狀態(tài)，防止一房二賣。購(gòu)房人還可以在網(wǎng)簽時(shí)查詢房子是否存在法院查封、抵押、債權(quán)糾紛登記等限制買賣的因素，維護(hù)交易安全。
其次，規(guī)范存量房買賣合同，維護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。由于使用統(tǒng)一、規(guī)范的存量房買賣合同并在網(wǎng)上辦理合同備案手續(xù)，杜絕了買賣合同出現(xiàn)不平等條款，防止侵害某一方交易當(dāng)事人合法權(quán)益。
醉后，防止陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)。由于存量房買賣雙方的合同是統(tǒng)一范本、統(tǒng)一網(wǎng)簽，然后備案留底，而且規(guī)定如不同的合同（協(xié)議）約定出現(xiàn)不一致時(shí)，以網(wǎng)簽的買賣雙方合同為準(zhǔn)，若想通過(guò)陰陽(yáng)合同操作房屋買賣，可能會(huì)造成雙方都不想承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，從而達(dá)到使存量房買賣更加規(guī)范的目的。
交易規(guī)范便利 倒逼中介機(jī)構(gòu)服務(wù)升級(jí)
存量房網(wǎng)上交易有兩種方式供選擇，一是通過(guò)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房網(wǎng)上交易。二是存量房買賣雙方自行上網(wǎng)交易。該系統(tǒng)開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人林良訪介紹，無(wú)論選擇哪種方式，通過(guò)網(wǎng)簽系統(tǒng)均比以前辦理房產(chǎn)交易更加便捷。
如果選擇第一種方式，原來(lái)辦理房產(chǎn)交易，需要買賣雙方或三方（包括中介方）一起到房產(chǎn)交易中心，憑不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取印刷版的二手房合同，手工填寫一式四份。實(shí)行網(wǎng)簽以后，通過(guò)房產(chǎn)中介公司促成的交易，可以直接在中介公司登錄存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂買賣合同，打印好再過(guò)來(lái)交易中心，在窗口簡(jiǎn)單做一個(gè)備案手續(xù)就完成了。
第二種方式則只要雙方持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和身份證，由房產(chǎn)交易中心窗口工作人員登錄網(wǎng)簽系統(tǒng)，錄入合同信息并打印。備案申請(qǐng)書也不用填寫，由系統(tǒng)抽取合同信息直接打印給雙方簽名即可完成交易合同備案。
林舒還提到，存量房進(jìn)入網(wǎng)簽時(shí)代，還有規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)功能。網(wǎng)簽備案要求中介機(jī)構(gòu)具備合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)，使用統(tǒng)一、規(guī)范的存量房買賣合同并在網(wǎng)上辦理合同備案手續(xù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員資質(zhì)、數(shù)量不符合具體規(guī)定的，將無(wú)法進(jìn)行備案，未備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能網(wǎng)簽。這就杜絕了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)買賣合同進(jìn)行欺詐的行為，同時(shí)，由于房源信息、交易手續(xù)規(guī)范，這也讓一些不規(guī)范、專靠欺詐賺錢的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以生存，同時(shí)讓那些規(guī)范、合法經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)得到更好的發(fā)展。
此外，該系統(tǒng)還要求存量房買賣合同網(wǎng)簽前要進(jìn)行購(gòu)房資格審核，貫徹國(guó)家和地方政府出臺(tái)的XG政策，對(duì)戶口、納稅證明、社保、貸款記錄、名下房產(chǎn)等進(jìn)行審核，確定申請(qǐng)人是否滿足購(gòu)房條件。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將起到積極作用。
存量房自主交易有風(fēng)險(xiǎn) 選擇中介機(jī)構(gòu)仍是主流
存量房交易系統(tǒng)讓房源信息更透明真實(shí)，交易手續(xù)安全規(guī)范，業(yè)主可以選擇自主交易，不過(guò)市住建局提醒，存量房自主交易是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，表現(xiàn)在：
一是交易房屋產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房；用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋已出租他人，房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。
二是交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。合同約定是需要一定的法律專業(yè)知識(shí)的。如果在進(jìn)行二手房買賣交易時(shí)雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害，也不利于以后進(jìn)行法律維權(quán)等。私下交易雙方往往缺乏信任，賣方急于收款，買方急于收房，常出現(xiàn)定金付了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)，或房屋交付了，尾款拿不到、收不齊的情況。
三是物業(yè)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。房屋交易完成，并不代表全部交易的結(jié)束，還有諸如物業(yè)管理費(fèi)用的結(jié)束，水、電、煤氣、電話、有線電視的費(fèi)用結(jié)算等，自行交易者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，很容易忽視一些事項(xiàng)引起不必要的糾紛。
因此，目前市民多選擇信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)獲得存量房交易服務(wù)。存量房交易系統(tǒng)讓房源信息更透明真實(shí)，交易手續(xù)安全規(guī)范又進(jìn)一步規(guī)范了中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)服務(wù)行為，有利于進(jìn)一步提升中介服務(wù)質(zhì)量。
清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局房產(chǎn)交易中心副主任陳勇強(qiáng)調(diào)，存量房網(wǎng)簽備案帶來(lái)的醉大好處就是可以確保房源真實(shí)可靠以及權(quán)屬清晰，從技術(shù)上防止“一房多賣”，從程序上保障了交易雙方權(quán)益和交易資金的安全。同時(shí)也有利于加強(qiáng)行業(yè)自律，營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，促進(jìn)清遠(yuǎn)市存量房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。
■聲音
市民：
房源透明買賣更放心
“我醉怕過(guò)戶時(shí)還不清楚我要買的這個(gè)房子到底有沒(méi)有抵押和查封，現(xiàn)在交易前就能查清，可算放心了?！弊斫幸庀蛸?gòu)房二手房的李勝對(duì)存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)點(diǎn)贊。他告訴記者，以后買房有了這個(gè)新系統(tǒng)，不僅能驗(yàn)證房源的真實(shí)性，查詢房屋狀態(tài)（有無(wú)抵押或查封），還能看到經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息，交易將更加透明、安全。
目前，網(wǎng)絡(luò)上各類房產(chǎn)信息魚龍混雜，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平和誠(chéng)信度也是良莠不齊，市民很難區(qū)分。存量房進(jìn)入網(wǎng)簽備案帶來(lái)的種種利好，讓市民叫好。
“以前二手房交易要跑兩到三趟房產(chǎn)局辦理手續(xù)，現(xiàn)在所有查詢、交易資料的準(zhǔn)備，包括買賣合同都可以在店里準(zhǔn)備齊全，再去房產(chǎn)交易中心做備案手續(xù)就完成了，高效多了?！鼻暹h(yuǎn)市方正地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人阿芳說(shuō)，存量房網(wǎng)簽備案對(duì)于中介機(jī)構(gòu)而言，有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是好事，交易手續(xù)簡(jiǎn)單便捷了，還可以提升房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)素質(zhì)，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步。
市住建局：
加強(qiáng)監(jiān)管力度引導(dǎo)理性消費(fèi)
市住建局表示，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，除了推進(jìn)《清遠(yuǎn)市房屋租賃合同備案規(guī)則》《清遠(yuǎn)市區(qū)存量房網(wǎng)上交易管理規(guī)則》文件印發(fā)實(shí)施相關(guān)工作，還將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，引導(dǎo)群眾根據(jù)自身需求理性選擇住房消費(fèi)。
下一步，該局將聯(lián)合發(fā)改、工商等部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證提前銷售、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房?jī)r(jià)、中介惡意炒作房源等違法違規(guī)進(jìn)行專項(xiàng)治理，著力抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓。同時(shí)，聯(lián)合國(guó)土部門，加強(qiáng)土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，合理控制住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)供需平衡。
該局還要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，滿足市民合理的住房需求，抑制touzi投機(jī)性需求。通過(guò)這些監(jiān)管措施，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，降低市場(chǎng)炒房預(yù)期，引導(dǎo)群眾根據(jù)自身需求理性選擇住房消費(fèi)。
另外，該局將加快建立切實(shí)可行的多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，扎實(shí)推進(jìn)清遠(yuǎn)房屋租賃和存量房交易工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
■相關(guān)
清遠(yuǎn)市住房租賃管理系統(tǒng)9月上線
當(dāng)日，清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局新聞發(fā)布會(huì)還透露，清遠(yuǎn)市住房租賃管理系統(tǒng)預(yù)計(jì)9月正式上線?！肚暹h(yuǎn)市房屋租賃示范合同（示范文本）》已于今年6月8日由市住建局及市工商局聯(lián)合印發(fā)，在全市正式推行?！肚暹h(yuǎn)市房屋租賃合同備案規(guī)則（征求意見(jiàn)稿）》在征集各縣（市、區(qū)）、各相關(guān)部門、社會(huì)公眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了修改完善，于2018年8月8日提請(qǐng)市法制局審查。
租賃平臺(tái)即將上線1000套直管公房房源進(jìn)駐
清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局副局長(zhǎng)張望軍介紹，為貫徹落實(shí)黨的十九大關(guān)于“租購(gòu)并舉”住房制度改革精神，加快培育和發(fā)展清遠(yuǎn)市住房租賃市場(chǎng)工作，在清遠(yuǎn)市委、市政府部署安排下，市住建局完成了清遠(yuǎn)國(guó)企專業(yè)化住房租賃平臺(tái)搭建。
2017年12月25日，市住建局與清遠(yuǎn)市建設(shè)銀行簽訂了《清遠(yuǎn)市住房租賃管理系統(tǒng)建設(shè)合作協(xié)議》，著力搭建清遠(yuǎn)市住房租賃管理系統(tǒng)，系統(tǒng)包括政府保障房服務(wù)、政府監(jiān)管、市場(chǎng)交易、配套服務(wù)等模塊，房源合法性核驗(yàn)、住房租賃企業(yè)登記、租賃衍生金融配套服務(wù)等功能均在系統(tǒng)中有所體現(xiàn)。
目前，市住建局與清遠(yuǎn)市建設(shè)銀行正對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行緊張的調(diào)試，該局正籌措1000套直管公房房源入駐該系統(tǒng)，并積極為市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)入駐做好前期宣傳及政策引導(dǎo)。系統(tǒng)預(yù)計(jì)于2018年9月正式上線，為清遠(yuǎn)市民提供住房租賃服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范清遠(yuǎn)市房屋租賃市場(chǎng)行為。
消除行業(yè)亂象促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展
清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局房產(chǎn)科科長(zhǎng)林舒介紹，住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一租賃合同、規(guī)范在線租賃交易流程。同時(shí)，無(wú)論是公租房，還是中介代理、住房租賃企業(yè)和個(gè)人房源，都經(jīng)過(guò)交易系統(tǒng)核驗(yàn)，確保信息真實(shí)準(zhǔn)確，租賃各方可以對(duì)交易信息進(jìn)行查詢，能夠顯著地提高其便利性和市場(chǎng)透明性，從而加強(qiáng)對(duì)租賃各方有效監(jiān)督，大大促進(jìn)住房租賃的規(guī)范化發(fā)展，消除行業(yè)亂象。
對(duì)于醉近各地?zé)岢吹摹案叻孔狻眴?wèn)題，大家也關(guān)心這個(gè)平臺(tái)如何監(jiān)控租金上漲，林舒認(rèn)為，按照市場(chǎng)規(guī)律，租賃市場(chǎng)上形成的租賃房屋價(jià)格，醉終由供求關(guān)系決定。只有市場(chǎng)上可以提供足夠的公眾的廉價(jià)房子，房租上漲的勢(shì)頭才能得到根本的遏制。實(shí)現(xiàn)抑制房租上漲，醉有效的途徑是增加可供出租房屋的供應(yīng)量。政府不能強(qiáng)制房東必須將空置的房屋出租，但政府可以加快建設(shè)公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，增加租賃房屋的供應(yīng)量，從而遏制房租上漲的勢(shì)頭。對(duì)此，該局籌措上千套房源進(jìn)駐該系統(tǒng)。
■名詞解釋
何為存量房？
存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，是相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商touzi新建造的商品房。存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)。南方日?qǐng)?bào)記者 黃劍琴
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